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*9季 歸來
【*9集】海歸
【關(guān)鍵詞】買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、房屋租賃合同、物權(quán)變動(dòng)的原因和效力、定金、違約責(zé)任
故事準(zhǔn)備要開始了，Are you ready?
話說，時(shí)光荏苒，歲月如梭，時(shí)間已經(jīng)到了2020年，鳳姐作為一個(gè)海歸（傳言一說是從海南歸來，另有傳送實(shí)際上是從美國(guó)歸來），意氣風(fēng)發(fā)，準(zhǔn)備干一番大事業(yè)。
想來想去，是準(zhǔn)備落戶北京呢還是上海呢？經(jīng)過一番權(quán)衡，鳳姐選擇了上海。原因在于：一是鳳姐曾經(jīng)在上海的世界五百?gòu)?qiáng)任職，對(duì)這個(gè)城市毫無陌生；二是北京空氣不好，不利于自己柔嫩細(xì)膩的皮膚；三是北京交通擁堵，自己的時(shí)間相當(dāng)寶貴，分秒必爭(zhēng)??；四是上海剛剛成立了自貿(mào)區(qū)，鳳姐認(rèn)為這是中國(guó)為了歡迎她而特意送上的禮物。
更重要的是：
“浪奔 浪流 萬里濤濤江水永不休，
淘盡了 世間事 混作滔滔一片潮流，
是喜 是愁 浪里分不清歡笑悲憂，
成功 失敗 浪里看不出有未有。”
這是在鳳姐一直都憧憬有所作為的“上海灘”。
其實(shí)啊，鳳姐還是很傳統(tǒng)的，想著既然要在上海落戶，就要先在上海買個(gè)房子，考慮到自己現(xiàn)在“高貴”的身份，先不要太高調(diào)，就先在市郊買一個(gè)精裝修的兩房吧。
于是開始看房………。
期間，被無良的房地產(chǎn)商騙了N次。讓鳳姐刻骨銘心的有這么幾次：
有一家房產(chǎn)公司的廣告上寫著：“著名德國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，哥特式風(fēng)格，緊鄰中央商務(wù)區(qū)和中心政務(wù)區(qū)，繁華鬧市，只要9888元。”鳳姐大喜，趕緊打車過去，一看原來是“樓頂是尖的（叫哥特式風(fēng)格）、邊上有家銀行和居委會(huì)（叫緊鄰中央商務(wù)區(qū)和中心政務(wù)區(qū)）、邊上有家小超市（美其名曰繁華鬧市）”。
還有一次，鳳姐在2路公交車上，突然看見一個(gè)大廣告牌上寫著“回歸自然，享受田園風(fēng)光；便利生活觸手可及；濃厚人文學(xué)術(shù)氛圍；擁抱健康，安享愜意；12880元，還在等什么？”。結(jié)果去了一看“是郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（回歸自然，享受田園風(fēng)光緊），邊上有家小賣店（叫便利生活觸手可及），邊上有家學(xué)校（稱為濃厚人文學(xué)術(shù)氛圍），邊上有家診所（叫擁抱健康，安享愜意）。”不是一般的坑爹啊。
期間，鳳姐更是感嘆，房?jī)r(jià)太貴了，中國(guó)的房子貴的不得了。相關(guān)部門不是一直在調(diào)控嗎，并且說調(diào)控的效果有多么多么好，怎么還是貴的要人命啊。想當(dāng)年，我在美國(guó)的時(shí)候，前有花園，后有泳池，從自己的別墅四樓可以直接360度螺旋（難度系數(shù)5.3）跳進(jìn)泳池游泳，不要太開心吶。
二年后。
2022年7月10日，鳳姐和秦檜簽訂了買賣合同，以500萬的價(jià)格購(gòu)買了一套兩居室的精裝修住房。當(dāng)日，鳳姐支付了40萬定金。秦檜將房屋交付給鳳姐。在此，根據(jù)規(guī)定，定金數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%，超過部分無效。
雙方約定：鳳姐應(yīng)于8月1日前付清余款；秦檜應(yīng)在收到余款后兩日內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)。7月15日，“菲特”襲來，上海突降特特大暴雨，該房屋被淹沒，損失額達(dá)60萬元。鳳姐認(rèn)為該損失應(yīng)當(dāng)由秦檜承擔(dān)。沒文化，真可怕，鳳姐的主張顯然不成立。根據(jù)規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。鳳姐已經(jīng)拿到房子了，風(fēng)險(xiǎn)由鳳姐承擔(dān)。
后經(jīng)協(xié)商，鳳姐支付余款，秦檜將房屋過戶至鳳姐的名下。
2023年11月1日，鳳姐將房屋出租給宋江，約定租期1年，但雙方未依法辦理登記備案手續(xù)。租期屆滿后，宋江將房屋交還鳳姐，但以房屋租賃合同未登記備案因而無效為由，拒絕支付所欠剩余租金。哎，可憐啊，連宋押司這種大方的人都拖欠租金？事實(shí)上，鳳姐與宋江之間的租賃合同有效。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。
2024年4月1日，鳳姐與晁蓋訂立房屋買賣合同，約定價(jià)款600萬元。晁蓋依約于4月5日付清了全部?jī)r(jià)款，鳳姐將房屋鑰匙交給晁蓋。但鳳姐與晁蓋在辦理過戶登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)因電腦系統(tǒng)發(fā)生故障停止辦公，申請(qǐng)未被受理。因晁蓋需截取生辰綱，雙方遂約定待晁蓋回來之后再辦理房屋過戶登記手續(xù)。此時(shí)，鳳姐與晁蓋之間的買賣合同有效。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
2024年4月10日，不知鳳姐、晁蓋之間已簽訂房屋買賣合同的高俅向鳳姐表示愿以650萬元的價(jià)格購(gòu)買其房屋。鳳姐見高俅的價(jià)格相當(dāng)靠譜，又迷戀高俅的權(quán)勢(shì)和美色，旋即同意，即刻與高俅訂立了房屋買賣合同。高俅于次日付清了全部房款。雙方于4月15日辦理完畢過戶登記手續(xù)。此時(shí)，高俅取得了房屋所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。
4月20目，晁蓋大勝歸來，要求鳳姐盡快辦理房屋過戶手續(xù)。鳳姐告知晁蓋已將房屋賣給他人，愿意退還晁蓋600萬元并要求解除合同。晁蓋大怒當(dāng)即拒絕，揚(yáng)言將率梁山好漢踏平鳳姐，并堅(jiān)持要鳳姐辦理過戶手續(xù)。5月10日，晁蓋在確悉房屋已過戶至高俅名下時(shí)，以自己與鳳姐訂約在先，鳳姐、高俅之間的房屋買賣合同無效為由，要求鳳姐、高俅退還房屋。高俅則認(rèn)為，由于鳳姐、晁蓋未辦理房屋過戶手續(xù)，所以他們之間的房屋買賣合同尚未發(fā)生效力?？磥?，晁天王盡管穿越了，但是還沒穿越徹底啊，不懂我們偉大的社會(huì)主義社會(huì)的法律啊。根據(jù)規(guī)定，在出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同的情形中，如果合同均不具有合同法第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物的所有權(quán)，可以請(qǐng)求追究出賣人的違約責(zé)任。在此，由于高俅已經(jīng)依法取得該房屋的所有權(quán)，晁蓋不能請(qǐng)求鳳姐返還房屋，但有權(quán)要求鳳姐承擔(dān)違約責(zé)任。
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