全面推進(jìn)“營改增”試點(diǎn)半月，“降稅減負(fù)”效應(yīng)不斷發(fā)酵。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二手房交易方面，該項(xiàng)改革讓交易涉及的多項(xiàng)稅收都所有降低；且實(shí)際辦稅地點(diǎn)和流程并未發(fā)生變化，方便于買賣雙方進(jìn)行繳稅；同時(shí)，二手房交易所開具的增值稅發(fā)票并無延遲，在繳納稅款且審核通過的情況下，當(dāng)場就可獲得。
房地產(chǎn)交易“營改增”到底改了什么？
中國“營改增”稅制改革的初步試點(diǎn)還要追溯到2011年，經(jīng)過五年多的實(shí)踐，自今年5月起全面落實(shí)，而“營業(yè)稅”也正式退出歷史舞臺。
“對于二手房交易來說，目前動靜比較大的就是營業(yè)稅和契稅。而營改增政策后，則會體現(xiàn)為增值稅和契稅。相比其他稅收來說，增值稅的一個(gè)*5利好就是其為價(jià)外稅，通俗地說，此類稅收的計(jì)稅依據(jù)是不含稅 價(jià)格。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者解釋稱，防范重復(fù)征稅、降低稅負(fù)，正是政府此次稅費(fèi)改革的要點(diǎn)。
需要特別說明的是，營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，即過去100萬元 房價(jià)是含稅價(jià)；而增值稅是價(jià)外稅，要按照不含稅價(jià)來征稅，所以要先除以(1+5%)計(jì)算得到不含稅價(jià)格，再計(jì)算繳納增值稅。
在稅制變化的同時(shí)，原有對非一線 城市的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，依然可以平移過度到增值稅征收過程中。
根據(jù)財(cái)政部2月17日《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，除北上廣深四個(gè)一線城市外，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
二手房交易契稅、個(gè)稅等稅負(fù)受益降低
“營改增對一般個(gè)人買賣二手房的意愿影響不大，整體稅負(fù)只減不增。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，對于二手房交易來說，目前動靜比較大的就是營業(yè)稅和契稅；而營改增政策后，則會體現(xiàn)為增值稅和契稅。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，如果是交易滿兩年的 房屋，不考慮144平方米以上的非普通 住宅和免征等類型，對于營業(yè)稅而言，計(jì)算方式一般是房屋買賣差價(jià)總額*5%。所以，如果此類100萬元的房屋按照目前房價(jià)的全國年均7%的增幅計(jì)算，2年內(nèi)房價(jià)約為114萬元，那么買賣差價(jià)為14萬元。這個(gè)時(shí)候營業(yè)稅為14*5%即為0.7萬元。而如果是換成增值稅的計(jì)算方式，則為14/(1+5%)*5%即為0.67萬元。
“如果是交易未滿兩年的普通住宅，則要征收全額。”北京鏈家地產(chǎn)一位 中介人員告訴記者，營改增之前，征收二手房交易的營業(yè)稅是按照網(wǎng)簽價(jià)*5%；換成增值稅的計(jì)算方式后，就是用現(xiàn)在的網(wǎng)簽價(jià)除以1.05再乘以5%。以網(wǎng)簽價(jià)為100萬元的房屋為例，可以比之前少繳稅2400元。
“相應(yīng)地，盡管5%的稅率不變，但應(yīng)稅收入降低，契稅、個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會減少。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。
談及契稅的變化，嚴(yán)躍進(jìn)向記者舉例說明稱，目前全國100萬元的房屋，面積基本上在90-144平方米的范圍內(nèi)，按照1.5%的契稅進(jìn)行計(jì)算，則契稅為1.5萬元；但如果按照目前新的政策，則為100/(1+5%)*1.5%即為1.4萬元。
“雖說法律規(guī)定了增值稅和個(gè)人所得稅的應(yīng)納稅人是二手房交易的賣方，契稅是對 買房征收，但就北京市場上的實(shí)際情況來看，這部分稅負(fù)還是要轉(zhuǎn)嫁到買方身上的。”上述鏈家地產(chǎn)中介人員告訴記者。
事實(shí)上，無論從前期測算還是從目前實(shí)際辦理情況看，在營改增之后，納稅人個(gè)人存量房業(yè)務(wù)的整體稅負(fù)是下降的。
根據(jù)北京市地稅局的統(tǒng)計(jì)，5月1日營改增落地首日，北京18個(gè)區(qū)(分)局試運(yùn)行二手房交易稅收征管工作，共開具二手房交易增值稅發(fā)票85張，征收稅款638.55萬元，比營改增前的稅負(fù)降低16.03萬元，降幅2.45%，平均單筆業(yè)務(wù)稅負(fù)下降1885.88元。
發(fā)票即時(shí)開具 辦稅地點(diǎn)流程無改變
房地產(chǎn)行業(yè)營改增落實(shí)后，除了關(guān)心稅負(fù)問題，普通 購房者也十分關(guān)注個(gè)人買賣二手房在納稅地點(diǎn)和手續(xù)上有無變化？
為此，記者撥打12366納稅服務(wù)熱線獲知，目前來看，北京地區(qū)個(gè)人買賣二手房交稅手續(xù)、辦稅地點(diǎn)，以及提交材料、辦理流程等都沒有變化，買賣雙方依然要到當(dāng)?shù)氐囟惒块T進(jìn)行辦理。
不僅如此，根據(jù)國家稅務(wù)總局近日發(fā)布的《關(guān)于明確應(yīng)該增試點(diǎn)若干征管問題的公告》，明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，官方雖然未對后續(xù)二手房交易的納稅地點(diǎn)和手續(xù)等做出明確規(guī)定，但大方向是盡量降低成本，同時(shí)簡化計(jì)算方式，民眾對此類事項(xiàng)的顧慮可以降低。
另外，記者近日就餐要求開具發(fā)票時(shí)，就被餐廳工作人員告知，由于營改增剛剛落實(shí)，新發(fā)票需要等到5月下旬才能開出，那么，對于二手房交易來說，增值稅發(fā)票可以及時(shí)開具嗎？
“增值稅發(fā)票不存在延期開具的問題，只要資料齊全并繳納了相應(yīng)稅款，地稅部門工作人員就可以開出發(fā)票。”一位北京鏈家地產(chǎn)工作人員告訴記者。
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