一、收入額的確定
納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從形式看，包括：①貨幣收入②實物收入③其他收入
1.實物收入：按收入時的市場價格折算成貨幣收入；
2.無形資產(chǎn)收入：專門評估確定其價值后折算成貨幣收入；
3.外國貨幣：按照取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算。
二、扣除項目及其金額（要兩看：看主體看標的，扣除項目有差異）
（一）新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定：
1.取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：
（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款：
出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；
以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補交的土地出讓金；
以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。
（2）納稅人在取得土地使用權時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，如登記、過戶手續(xù)費和契稅。
2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）
是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：
①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。
②前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
④基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。
⑥開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）：銷售費用、管理費用、財務費用。
開發(fā)費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。
（1）納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。
①利息支出據(jù)實扣，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；
②其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；
公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
（2）納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金額機構貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費
用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
注意：
①利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
③全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述
1、2項所述兩種辦法。
⑤土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。
4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金：是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的“三稅一費”，即：營業(yè)稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。
注意：在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：
①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。（二稅一費）
②其他納稅人繳納的印花稅允許扣除（按產(chǎn)權轉移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花）。（三稅一費）
5.財政部規(guī)定的其它扣除項目。
此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示：加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
注意：1.對取得土地使用權后，未進行開發(fā)即轉讓，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。
2.納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：
（1）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。
（2）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
（二）舊房和建筑物的扣除項目的確定：
（1）房屋及建筑物的評估價格:評估價格＝重置成本價×成新度折扣率（成新度不等同于會計的折舊）
納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。（P386）
（2）取得土地使用權所支付的地價款（未支付或無憑據(jù)不扣）和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用（評估費可以扣除，但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣）。
（3）轉讓環(huán)節(jié)的稅金:營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅
對于個人購入房地產(chǎn)再轉讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金予以扣除。
【典型例題】某國有企業(yè)2013年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000萬元價款。2015年5月，該企業(yè)將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權轉移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（）。
A.400萬元
B.1485萬元
C.1490萬元D.200萬元
『正確答案』B
『答案解析』評估價格＝12000×70%＝8400（萬元），
稅金＝（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（萬元）
增值額＝10000－8400－115＝1485（萬元）
三、評估價格的相關規(guī)定
納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以評估價格確定轉讓房地產(chǎn)收入，扣除項目的金額：
（一）出售舊房及建筑物的；
（二）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
市場比較法進行評估公式：
評估價格＝交易實例房地產(chǎn)價格×實物狀況因素修正×權益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正
（三）提供扣除項目金額不實的；
（四）轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。（按照評估的市場交易價確定其實際成交價）