【內(nèi)容導(dǎo)航】：
(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓(區(qū)別土地增值稅)
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換
(三)房屋買賣
(四)房屋贈(zèng)與
(五)房屋交換
(六)企業(yè)改制重組中的契稅政策
(七)房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策
【所屬章節(jié)】：
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第七章契稅第二節(jié)契稅的征稅范圍、納稅人和稅率的內(nèi)容。
【知識(shí)點(diǎn)】：契稅的征稅范圍
契稅的征稅范圍為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括：
(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓(區(qū)別土地增值稅)
(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換
(三)房屋買賣
視同買賣房屋的情況：
1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。
經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準(zhǔn)，以房抵債和實(shí)物交換房屋，均視同房屋買賣，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。
2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
這種交易業(yè)務(wù)屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買價(jià)繳納契稅。
以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅。因?yàn)橐宰杂械姆康禺a(chǎn)投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，房屋產(chǎn)權(quán)所有人和土地使用權(quán)人未發(fā)生變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，也不辦理契稅手續(xù)。
3.買房拆料或翻建新房應(yīng)照章征收契稅。
(四)房屋贈(zèng)與
以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅。
(五)房屋交換
房屋產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方交換價(jià)值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。
(六)企業(yè)改制重組中的契稅政策
1.企業(yè)公司制改造
非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司(含國(guó)有獨(dú)資公司)或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
2.企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓
在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
3.企業(yè)合并
兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同規(guī)定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并方的土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。
4.企業(yè)分立
企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。
5.企業(yè)出售
國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。
6.企業(yè)注銷、破產(chǎn)
企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人(包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅;對(duì)非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。
7.其他情形
經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
政府主管部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃撥，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。
(七)房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策
1.對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅;對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。
2.采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。
3.承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。
4.對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。
5.對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。
6.土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅。
7.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納契稅。