一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：①貨幣收入②實(shí)物收入③其他收入
1.實(shí)物收入：按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入;
2.無(wú)形資產(chǎn)收入：專門(mén)評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入;
3.外國(guó)貨幣：按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算。
二、扣除項(xiàng)目及其金額(要兩看：看主體看標(biāo)的，扣除項(xiàng)目有差異)
(一)新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款：
出讓方式取得的地價(jià)款為支付的土地出讓金;
以行政劃撥方式取得的地價(jià)款為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;
以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅。
2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)
是納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：
①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。
②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
開(kāi)發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。
①利息支出據(jù)實(shí)扣，但*6不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額;
②其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;
公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)
用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)