稅務(wù)師房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)算是怎樣的？土地增值稅怎么計(jì)算？每每說到稅務(wù)師的稅法，大家最頭疼的內(nèi)容之一就是各種稅率的計(jì)算了，今天高頓小編和大家分享一下稅務(wù)師房地產(chǎn)企業(yè)增值稅和土地增值稅的計(jì)算方法。
稅務(wù)師房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)算是怎樣的？
應(yīng)納增值稅=增值額×稅率。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：
(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；
(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；
(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；
(4)相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。房地產(chǎn)預(yù)售收入不是銷售房地產(chǎn)的銷售收入。
稅務(wù)師房地產(chǎn)土地增值稅怎么計(jì)算？
土地增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)
土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目合計(jì)
1.房地產(chǎn)企業(yè)的扣除項(xiàng)目包括5項(xiàng)，分別是：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用?？鄢椒ㄈQ于財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息的處理。
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是：城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅不能單獨(dú)扣除。
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)取得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。
只有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除20%。
加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%
2.土地增值稅計(jì)算步驟：
（1）確定轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)及扣除項(xiàng)目
（2）匯集扣除項(xiàng)目合計(jì)=5項(xiàng)扣除加總
（3）計(jì)算土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目合計(jì)
（4）確定增值率=增值額/扣除項(xiàng)目合計(jì)，根據(jù)增值率找土地增值稅稅率
（5）計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目合計(jì)*速算扣除系數(shù)
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