企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務是指包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品的一系列經(jīng)營活動。
房地產(chǎn)開發(fā)特定事項的稅務如何處理？
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他主體合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定處理：
1.合作建房、合作分房，首次分配開發(fā)產(chǎn)品時
如該項目已結算計稅成本，則分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；
如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行稅務處理。
2.合作建房、合作分錢
該項目形成的營業(yè)利潤額先申報繳納企業(yè)所得稅（先）；
投資方取得營業(yè)利潤視同股息、紅利進行稅務處理（后）。
3.投地建房、合作分房
首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項業(yè)務進行所得稅處理，并按取得的開發(fā)產(chǎn)品公允價值計算確認土地使用權轉(zhuǎn)讓所得或損失。
4.土增稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅
（1）企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應按照稅法規(guī)定向以后年度結轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補；
（2）企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。
房地產(chǎn)開發(fā)退稅如何計算？
1.分攤：該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：
各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
公式中的銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
2.算差額：當年應補充扣除的土地增值稅=該項目開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅-該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅
企業(yè)應調(diào)整當年度的應納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款；
當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應納稅所得額。
3.按照上述方法進行土地增值稅分攤調(diào)整后，相應年度應納稅所得額為正數(shù)的，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
4.企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結轉(zhuǎn)。
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