集團(tuán)公司稅收籌劃方案（以房地產(chǎn)為主）

　　中國是高稅收的國家之一，在企業(yè)所賺得的利潤中，若完全按國家相關(guān)政策全額繳稅，將會有65％左右的利潤無償被國家強制征收（以30％的銷售毛利進(jìn)行測算，流轉(zhuǎn)稅及其他各小稅種占毛利的20％、土地增值稅占毛利的30％、企業(yè)所得稅占毛利的15％），若再考慮股東分配利潤時應(yīng)繳納的個人所得稅，則股東真正能分得的利潤僅為28％左右，利潤的絕大部分將會被國家以稅收方式收取。因此，企業(yè)充分利用稅收政策，合理合法的進(jìn)行稅收籌劃，減少企業(yè)的現(xiàn)金流出，從而促進(jìn)企業(yè)價值*5化已成為企業(yè)的一種迫切需要。稅收政策是合法不合理，而稅收籌劃中部分則是合理不合法，稅收籌劃工作包羅萬象，結(jié)合目前的國家稅收政策、稅務(wù)執(zhí)行環(huán)境以及稅務(wù)檢查時常用的方法和我個人的從業(yè)經(jīng)驗，我個人簡單談一下稅收籌劃的具體內(nèi)容，僅供參考。
 

　　一、稅收籌劃的前提條件。稅收籌劃和偷稅、漏稅是完全不同的兩個概念，企業(yè)的稅收籌劃應(yīng)同時具備以下條件，才會避免得不償失，帶來不必要的風(fēng)險。一是對國家稅收政策及地方性政策的充分了解，完全合法有效的用足政策，并且充分了解政策規(guī)定的處罰條例和執(zhí)行力度情況，從而避免稅務(wù)風(fēng)險；二是經(jīng)營活動開始前的詳細(xì)測算，從而將稅負(fù)控制在合理的范圍內(nèi)；三是一定的稅務(wù)關(guān)系。兩二項屬企業(yè)內(nèi)部因素，是稅收籌劃強有力的保證，后一項為外部環(huán)境，是稅收籌劃工作的一個支持，中國是一個關(guān)系社會，合適的稅務(wù)關(guān)系是企業(yè)必不可少的一個條件。
 

　　二、避免碰觸高壓線。在稅收政策里，高壓線可分為兩種，一種是增值稅以及與增值稅有關(guān)的事項，增值稅一直是國家重點檢查的對象，也是重點處罰的稅種，在增值稅上企業(yè)應(yīng)避免操作，規(guī)避風(fēng)險；二種是某些小稅種，比如印花稅、個人所得稅，這些稅種雖然金額不大，但如果操作不當(dāng)，會造成小稅大罰的書面，所以在這些稅種必須規(guī)范操作，依據(jù)充分。
 

　　三、針對目前房地產(chǎn)項目稅務(wù)清算企業(yè)應(yīng)采取的措施。2006年，國家相繼出臺三個重要稅收文件（即國稅發(fā)［2006］31號、財稅［2006］21號、國稅發(fā)［2006］187號），分別提高了企業(yè)所得稅、土地增值稅的預(yù)征率和要求對已完工項目進(jìn)行企業(yè)所得稅和土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)清算，企圖通過稅收手段控制近年來房地產(chǎn)的高額利潤，四川省在06年下半年已在各地開展此項工作，并會對近幾年來所有已完工項目進(jìn)行完全的稅務(wù)清算。［實例分析］：四川某市一樓盤原于03年完工，完工后，只繳納了營業(yè)稅及附加和適當(dāng)繳了部分企業(yè)所得稅和土地增值稅，該樓盤銷售2億左右，2005年，市局對該項目進(jìn)行稅收檢查，追繳了不到20萬的稅款，2006年，31號文出臺后，該項目又被區(qū)級稅務(wù)機(jī)關(guān)列為清算對象，清算的稅款包括該項目的各項稅費，并委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，*9次初步審核后，該項目應(yīng)補各項目稅費4000多萬元，經(jīng)進(jìn)一步的查證，該項目應(yīng)補各項目稅費5500萬元。該公司在從收到稅務(wù)檢查通知到最后連續(xù)犯了幾個致命的錯誤，一是收到稅務(wù)檢查通知時，沒有及時的請專人進(jìn)行賬務(wù)整理和稅務(wù)測算，該公司一直只是低價聘請了一個老會計進(jìn)行賬務(wù)處理，整個賬務(wù)處理過于完全真實；二是對該次檢查的認(rèn)識程度不夠，該次檢查是該區(qū)級稅務(wù)局重點的對象，關(guān)系到該區(qū)稅務(wù)局下一步長期工作開展的問題，企業(yè)要想應(yīng)對該次檢查，必須先從內(nèi)部自身資料著手后再尋找外部支持；三是*9次初審后，該公司仍然未向稅務(wù)專家進(jìn)行房地產(chǎn)稅收政策方面的咨詢，在該公司內(nèi)部，無一人對房地產(chǎn)的整個稅收有個清楚的認(rèn)識，在初審結(jié)果出來后的后期審核過程中，該企業(yè)仍自行暴露了很多問題，從而導(dǎo)致應(yīng)補稅款再行上升1000多萬。連續(xù)幾次的錯誤從而使得該次檢查讓企業(yè)付出了血的教訓(xùn)。針對目前稅務(wù)機(jī)關(guān)開展的此項稅務(wù)清算工作，企業(yè)應(yīng)以下幾個步驟入手迎接檢查：

　　*9步：自行檢查已完工項目的財務(wù)資料及其他文本資料（主要指工程合同、銷售合同等文本資料），測算按現(xiàn)行賬面數(shù)計算出的各項目稅款的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)，從而推出應(yīng)補數(shù)。根據(jù)測算出的結(jié)果和整體稅負(fù)情況考慮是否有必要進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整；

　　第二步：若企業(yè)賬面處理和其他資料（稅務(wù)檢查不僅僅針對財務(wù)資料，也會針對其他資料，如與工程相關(guān)的資料進(jìn)行延伸審核，必要時還會向其他有關(guān)單位或企業(yè)函證）存在一定的稅務(wù)問題，應(yīng)及時進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整的實務(wù)方法見下述所舉例子；

　?。叟e例］：某房地產(chǎn)公司以5000萬元的價格取得土地后進(jìn)行項目開發(fā)，建造70000平方米的住宅房進(jìn)行銷售，相關(guān)的契稅的其他報建費等費用為600萬元，建安及綠化、設(shè)計費開發(fā)成本為6000萬元，另有灰色支出300萬元無法入賬，期間費用為2000萬元，其中廣告費為300萬元，銷售收入為24000萬元（收入中含有100套精裝房，每套住房裝修費用為2萬），項目會計利潤為10400萬元，項目完成后，股東分紅3000萬元，A方案按正常賬務(wù)處理核算，應(yīng)交各項稅費見下表，B方案：收入方面：精裝房的200萬收入由房產(chǎn)公司、裝修公司、購房者簽訂三方合同，并從購房合同外單列，房產(chǎn)公司在收取該款時做為代收代付款處理，從而有效減少賬面收入，進(jìn)而減少計算營業(yè)稅的稅基；成本及期間費用可從以下幾個方面同時著手；*9是增加建安成本，由于該單位建安成本僅為857元，可在賬務(wù)及合同上提高至1200元左右（該單位成本仍舊在合理范圍內(nèi)），則總的可再提高2400萬的建安成本，第二是期間費用中只要和開發(fā)成本有掛構(gòu)的就記入到開發(fā)成本的間接費用下，通過從期間費用轉(zhuǎn)化到開發(fā)成本從而加大計算土地增值稅時的扣除薦，一般至少能從期間費用轉(zhuǎn)200萬到開發(fā)成本，第三是加大廣告費，由于廣告費的扣除限額為收入的8％，即可在稅前1920萬元的廣告費，則企業(yè)運用該條政策，至少可再增加個1000萬元的廣告費，第四是300萬元的灰色支出通過找其他合理票據(jù)的方式入到開發(fā)成本里，這樣開發(fā)成本的金額再增加300萬元，B方案虛增的成本費用轉(zhuǎn)出款項時直接轉(zhuǎn)入到股東名下，若公司需要該筆資金周轉(zhuǎn)時，再以借款的形式借進(jìn)，股東分紅時則以還款的名義分紅，通過上述幾方面的操作后，A方案與B方案的具體稅費應(yīng)繳數(shù)及比較情況見下表（不考慮印花稅、土地使用稅、副調(diào)基金）：

　　方案與B方案應(yīng)交稅費比較表

　　金額單位：萬元

　　項目 A方案 A方案計算過程 B方案 B方案計算過程 差異＝

　　應(yīng)交營業(yè)稅及附加 1332.00 　＝24000*5.55％ 1320.90　 ?。?3800*5.55％

　　應(yīng)交土地增值稅 2276.40 ?。?588*30％ 1283.73 　＝4279.1*30％

　　應(yīng)交企業(yè)所得稅 2241.23 ?。?791.60*33％ 1285.47 ?。?895.37*33％

　　應(yīng)交個人所得稅 600.00 ?。?000*20％

　　合計
 

　　通過上述兩個方案稅費比較表可以看出，B方案有效節(jié)稅2560萬元，而且B方案經(jīng)過稅收籌劃后，整體項目稅負(fù)仍可達(dá)到16％，符合整個行業(yè)的平均稅負(fù)，不會出現(xiàn)異常情況，若企業(yè)原采取積進(jìn)式方針，同時在外部條件允許的情況下，還可將稅負(fù)控制在13％左右（大于預(yù)征2個百分點），則還可避稅770萬元。該步驟是整個環(huán)節(jié)的重點，須操作人員對財務(wù)、稅收政策、稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查手段有一定的了解方可有效進(jìn)行。

　　第三步：若第二步無法得到有效的運行的情況下，且企業(yè)賬面正常核算欠稅額較大時，方可采用此方式，即銷毀賬務(wù)資料，可以做成被盜等非正常狀況，并在相應(yīng)公安部門備案，使得稅務(wù)機(jī)關(guān)無法正常實施檢查程序，但該種方法并不適合正常發(fā)展中的企業(yè)，是企業(yè)應(yīng)對稅務(wù)的最后一種手段，按現(xiàn)行政策規(guī)定，在企業(yè)無法提供財務(wù)資料的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定征收，土地增值稅的核定征收率為收入的1.5-2.5％，企業(yè)所得稅一般是按20％左右的毛利進(jìn)行核定，按照該種核定方式，則稅負(fù)會在12-14％左右。若企業(yè)真到了必須走這步的時候，則還需注意轉(zhuǎn)移資金，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)采取高核定方式，轉(zhuǎn)移資金從而達(dá)到加大稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行難度，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核定企業(yè)應(yīng)補稅款時，一般都會關(guān)注企業(yè)的實際納稅能力，因為稅務(wù)機(jī)關(guān)查稅的目的并不是想把企業(yè)逼進(jìn)死胡同，他的最關(guān)健目的只是想在合理范圍內(nèi)收取稅款，企業(yè)的存續(xù)才是稅款的來源。

　　另外，我們也要看到一點，雖然目前稅務(wù)總局及地方稅務(wù)局對開發(fā)項目的清算工作勢頭較猛，但由于房地產(chǎn)的稅收大多是在地稅局，而我國的稅收是實行計劃經(jīng)濟(jì)，即上級部門給稅務(wù)局下稅收任務(wù)指標(biāo)，每年在上一年的基礎(chǔ)遞增20％左右，稅收任務(wù)的完成情況也是地方政府和稅務(wù)局的重點考核指標(biāo)，牽涉到政府的具體績效考核，在這種體制下，稅務(wù)局會把每年的征收款控制在一定范圍內(nèi)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的稅款更是稅務(wù)局的一個蓄水池，所以房地產(chǎn)項目的稅務(wù)清算應(yīng)是一個逐慚、緩慢的過程，地方稅務(wù)局會故意把這個清算適當(dāng)延緩，這就給了我們更多的企業(yè)一個充裕的時間進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　在建的項目以及擬建的項目：在建的項目以及擬建的項目的稅收籌劃思路與上所舉例子一致，只不過是事后籌劃與提前籌劃的問題，一般來說，提前籌劃比事后籌劃更為合理，更能有效的節(jié)約稅款，風(fēng)險相對而言也會小得多。
 

　　四、房地產(chǎn)公司自留商業(yè)房用于出租的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)公司自留房屋轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的相關(guān)政策：企業(yè)所得稅，按國稅發(fā)［2006］31號文件規(guī)定，應(yīng)視同為銷售繳納所得稅；營業(yè)稅，按《營業(yè)稅暫行條例》解釋，應(yīng)不繳納營業(yè)稅；土地增值稅，按國稅發(fā)［2006］187號文件規(guī)定，應(yīng)不計算繳納土地值稅。房屋出租稅收重點在于按租金收入繳納12％的房產(chǎn)稅，其他租賃收入無房產(chǎn)稅，因此，稅收籌劃應(yīng)從分解收入著手，具體實務(wù)操作見下例，［舉例］：某房地產(chǎn)公司將建造的20000個平方的商業(yè)用房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)并用于出租，每平方米平均月租金收入40元，物業(yè)管理費每平方米每月2元，全年租金收入960萬元，全年物業(yè)管理費收入48萬元，A方案按一般核算方式進(jìn)行核算，B方案進(jìn)行一定的稅收籌劃，*9個分解收入的方法是將每月每平方40元的租金收入轉(zhuǎn)6元到物業(yè)管理費收入中，全年可分解144萬到物業(yè)管理費收入中，第二個分解是將租金收入其中的200萬分?jǐn)偟皆O(shè)備租賃中，比如空調(diào)及其他各種設(shè)備，分解后全年租金收入616萬元，物業(yè)管理費收入為192萬元，設(shè)備租憑收入為200萬元，總收入不會有所影響，仍舊是1008萬元。

　　方案與B方案應(yīng)交稅費比較表

　　金額單位：萬元

　　項目 A方案 A方案計算過程 B方案 B方案計算過程 差異＝

　　應(yīng)交營業(yè)稅及附加 55.94 ＝1008*5.55％ 55.94 ＝1008*5.55％

　　應(yīng)交房產(chǎn)稅 115.2 ＝960*12％ 73.92 ＝616*12％

　　合計
 

　　五、適合于集團(tuán)各公司的稅務(wù)籌劃方案

　?。髽I(yè)所得稅。企業(yè)所得稅籌劃的思路在于控制計入賬面的收入和提高賬面的成本費用，能不開票、能不計入收入的就盡量不計，充分了解稅法上收入的定義，尤其重點把握財務(wù)上不計收入但稅法上視同銷售收入納稅的情況，如非貨幣性交易、對外投資、分配實物資產(chǎn)給股東、收取的逾期押金等；在成本費用核算上同樣需要充分了解稅收政策，明確各個明細(xì)項目的稅前扣除限額，更要充分利用某些高額的稅前扣除限額，比如制藥行業(yè)廣告費稅前扣除限額為收入的25％，將灰色支出轉(zhuǎn)化為合法支出。通過收入與成本費用的適度調(diào)整后，將稅負(fù)控制在最低；

　?。べY收入個人所得稅的籌劃方案

　　以一年為一個期間，主要針對高層管理人員和中層管理人員，并假定高層管理人員為8人，每個每年平均為10萬元工資，即每人每月8333元工資，中層管理人員20人，每人每年平均5萬元工資，即每人每月4167元工資。

　　方案：一般核算方式，即每人各月工資以工資表形式直接發(fā)放，則高層管理人員每人每月需由公司代扣代繳個人所得稅972元，全年高層人員共計應(yīng)納個人所得稅9.33萬元（8人×972元×12個月），中層管理人員每人每月需由公司代扣代繳個人所得稅260.00元，全年中層管理人員共計應(yīng)納個人所得稅6.24萬元（20人×260元×12個月）；

　　方案：針對高層管理人員工資部分，每人每月以各種票據(jù)費用報銷形式（包括收據(jù)及人個購買的家庭日常開支票據(jù)）報銷2000元，在當(dāng)月無票據(jù)的情況下可采取備用金形式支取，待以后用票據(jù)沖抵備用金，該部分費用雖然在稅法上規(guī)定不能在企業(yè)所得稅前扣除，但一般情況不會計征個人所得稅，另外，在賬務(wù)上再體現(xiàn)為每月2000元采取年終以獎金形式一次性發(fā)放，則高層管理人員工資收入每人每年應(yīng)由公司代扣代繳個人所得稅5350元，共計4.28萬元；針對中層管理人員工資：賬務(wù)上再體現(xiàn)為每月1000元采取年終以獎金形式一次性發(fā)放，則中層管理人員全年工資收入應(yīng)由公司代扣代繳5.11萬元。
 

　　六、管理人員工資性收入個人所得稅A方案與B方案稅費成本比較

　　金額單位：萬元

　　項 目 A方案 B方案 可節(jié)約稅費成本(A方案－B方案

　　高層管理人員

　　中層管理人員

　　小 計
 

　　七、通過上述整體籌劃后，在滿足上述假設(shè)條件的情況下，B方案共計可比A方案少繳2606.99萬元的稅費，給企業(yè)帶來直接經(jīng)濟(jì)利益。具體詳細(xì)的實務(wù)操作尚需在實務(wù)中進(jìn)一步完善，尤其注意其他資料與財務(wù)資料相吻合，做到依據(jù)充分，防范風(fēng)險，在實務(wù)操作中還需注意各種各種經(jīng)營變化情況以及其他各部分的配合，同時隨時關(guān)注新政策、新環(huán)境的變化情況，不僅要占在高的角度做好稅收籌劃工作，還得隨時跟進(jìn)整個工作的進(jìn)展情況，關(guān)注細(xì)的環(huán)節(jié)。

 

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