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*9節(jié) 土地增值稅納稅申報代理實務(wù)
一、土地增值稅計算方法
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用的超率累進(jìn)稅率計算征收。計算公式是：
應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
[例9-1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，取得銷售收入1000萬元(假設(shè)城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%)。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅而支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本(其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費90萬元，開發(fā)間接費用40萬元)，由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司同時建造別墅等住宅，對該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所用的銀行貸款利息支出無法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計提比例為10%。則其應(yīng)納稅額計算如下：
(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1000萬元。
(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
①取得土地使用權(quán)所支付的地價款100萬元;
?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本為300萬元;
③房地產(chǎn)開發(fā)費用為(100+300)×10%=40(萬元);
?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
營業(yè)稅：1000×5%=50(萬元)
城建稅：50×7%=3.5(萬元)
教育費附加：50×3%=1.5(萬元)
⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除金額為：
(100+300)×20%=80(萬元)
?、揶D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
100+300+40+50+3.5+1.5+80=575(萬元)
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
1000-575=425(萬元)
(4)增值額與扣除項目金額的比率為：
425÷575=73.91%
應(yīng)納土地增值稅稅額=425×40%-575×5%=141.25(萬元)
[例9-2]某事業(yè)單位(非房地產(chǎn)開發(fā)單位)建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入2000萬元(營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，印花稅稅率為5，教育費附加征收率為3%)。該單位為建造此樓支付的地價款為300萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本為400萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為200萬元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┕ど蹄y行證明)，但其中有30萬元的加罰利息。按規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%，則其應(yīng)納稅額計算如下：
(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2000萬元。
(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為300萬元;
?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本為400萬元;
③房地產(chǎn)開發(fā)費用為：
(300+400)×5%+(200-30)=205(萬元)
?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：
2000×5%×(1+7%+3%)+2000×5÷10000=110+1=111(萬元)
⑤扣除項目金額為：
300+400+205+111=1016(萬元)
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：
2000-1016=984(萬元)
(4)增值額與扣除項目金額的比率為：
984÷1016≈96.9%
(5)應(yīng)納土地增值稅額為：
984×40%-1016×5%=342.8(萬元)
