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投資性房地產(chǎn)的核算(★)
一、投資性房地產(chǎn)的范圍(熟悉)
1.投資性房地產(chǎn)的概念
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要包括：①已出租的土地使用權(quán);②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);③已出租的建筑物。
2.投資性房地產(chǎn)確認(rèn)中應(yīng)注意：
(1)已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。
(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
(3)某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
(4)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
★當(dāng)前講授★
二、投資性房地產(chǎn)的核算(確認(rèn)、計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置以及賬務(wù)處理)(掌握)
投資性房地產(chǎn)的核算可以采用成本模式和公允價(jià)值模式分別進(jìn)行核算，具體分析如下。
(一)采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)
采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)，可以分為初始確認(rèn)、后續(xù)計(jì)量和處置三個(gè)步驟：
1.投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。不同來(lái)源的房地產(chǎn)其成本構(gòu)成不同：
(1)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)
對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租(自租賃期開(kāi)始日起，下同)或用于資本增值，才能稱(chēng)之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
【例20】甲公司于2010年1月1日支付1000萬(wàn)元價(jià)款和10萬(wàn)元相關(guān)稅費(fèi)購(gòu)入了800平方米商業(yè)用房，當(dāng)日出租給乙公司。在采用成本模式下，甲公司購(gòu)入投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是：
借：投資性房地產(chǎn) 1010
貸：銀行存款(1000+10) 1010
★當(dāng)前講授★
(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)自行建造(或開(kāi)發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
【例21】甲公司采用出包方式建造商用樓，用于出租，總投資4000萬(wàn)元。2010年2月1日支付工程款1000萬(wàn)元，則在采用成本模式下，甲公司賬務(wù)處理如下：
借：在建工程——商用樓 1000
貸：銀行存款 1000
2010年其余付款略;2010年12月23日，工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，已辦理經(jīng)營(yíng)租賃手續(xù)，在建工程余額為4000萬(wàn)元，則：
借：投資性房地產(chǎn) 4000
貸：在建工程 4000
★當(dāng)前講授★
2.采用成本模式下的后續(xù)計(jì)量
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
在成本模式下，應(yīng)當(dāng)比照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo);存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
【例22】甲公司于2010年1月1日支付2000萬(wàn)元土地出讓金取得一塊土地使用權(quán)，使用年限50年，準(zhǔn)備籌建辦公樓。甲公司購(gòu)入土地使用權(quán)的賬務(wù)處理是：
借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 2000
貸：銀行存款 2000
2010年末攤銷(xiāo)土地使用權(quán)
借：管理費(fèi)用 40
貸：累計(jì)攤銷(xiāo)(2000÷50) 40
