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轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額
土地增值稅的征稅對象即增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目。
一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：①貨幣收入、②實物收入、③其他收入。
1.實物收入：按收入時的市場價格折算成貨幣收入;
2.無形資產(chǎn)收入：專門評估確定其價值后折算成貨幣收入;
3.外國貨幣：按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算。
二、扣除項目及其金額(要兩看：看主體、看標(biāo)的，扣除項目有差異)
(一)新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款：
出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金;
以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;
以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，如登記、過戶手續(xù)費。
2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)
是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：
?、偻恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。
②前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、"三通一平"等支出。
③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
?、芑A(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
?、莨才涮自O(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
?、揲_發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)：銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。
①利息支出據(jù)實扣，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;
②其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除;
公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
注意：
①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
?、诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
③全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述(1)、(2)項所述兩種辦法。(P249)
?、萃恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。(P249)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的"三稅一費"，即：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費附加。
注意：
在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：
?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。(可扣二稅一費)
?、谄渌{稅人繳納的印花稅允許扣除(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花)。(可扣三稅一費)
對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
5.財政部規(guī)定的其它扣除項目。
只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示： 加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
注意：
1.對取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。
2.納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：
(1)代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。
(2)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
(二)舊房和建筑物的扣除項目的確定：
(1)房屋及建筑物的評估價格。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率(成新度不等同于會計的折舊)
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時"每年"按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。(評估費可以扣除)
取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。
(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。
三、評估價格的相關(guān)規(guī)定
納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額：
(一)出售舊房及建筑物的;
(二)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;
市場比較法進(jìn)行評估公式：
評估價格=交易實例房地產(chǎn)價格×實物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正
(三)提供扣除項目金額不實的;
(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。(按照評估的市場交易價確定其實際成交價)
