【內(nèi)容導(dǎo)航】：
(一)計(jì)稅成本對象的“六個(gè)原則”
(二)計(jì)稅成本的“六項(xiàng)費(fèi)用”、成本核算“五道程序”
(三)成本核算“四把尺子”
(四)配套設(shè)施的稅務(wù)處理
【所屬章節(jié)】：
本考點(diǎn)屬于《稅法二》*9章企業(yè)所得稅第七節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理的內(nèi)容。
【基礎(chǔ)考點(diǎn)】：計(jì)稅成本的核算方法
1.計(jì)稅成本對象的“六個(gè)原則”：
計(jì)稅成本對象的“六個(gè)原則”（1）可否銷售原則
（2）分類歸集原則
（3）功能區(qū)分原則
（4）定價(jià)差異原則
（5）成本差異原則
（6）權(quán)益區(qū)分原則

2.計(jì)稅成本的“六項(xiàng)費(fèi)用”、成本核算“五道程序”：
計(jì)稅成本的“六項(xiàng)費(fèi)用”開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)
開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定的開發(fā)產(chǎn)品的成本列支內(nèi)容一致
開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本核算“五道程序” 

3.成本核算“四把尺子”：
開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本核算“四把尺子（二）開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算
（三）企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：
1.土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)協(xié)商請求稅務(wù)機(jī)關(guān)同意
2.單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配
3.借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配
4.其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定

4.配套設(shè)施的稅務(wù)處理:
會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園①屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理
②屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理
郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施①單建的通訊、醫(yī)療、學(xué)校設(shè)施，應(yīng)單獨(dú)核算成本
②合建的通訊、醫(yī)療、學(xué)校設(shè)施——經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可抵扣建造成本
停車場所①單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算
②利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理
稅法規(guī)定，可以預(yù)提的三種情況：
①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但*6不得超過合同總金額的10%。
②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律規(guī)定必須配套建造條件。
③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。