一、除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
(1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
(2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。
(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
完工的三個(gè)條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則
舉例說(shuō)明，2008年2月，S房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司把一棟寫(xiě)字樓出包給祥瑞建筑公司承建。7月，S公司將該寫(xiě)字樓預(yù)售給大華服裝廠，收到預(yù)付款300萬(wàn)元。10月10日，S公司將該寫(xiě)字樓竣工證明材料上報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。10月20日，S公司取得了該寫(xiě)字樓的初始產(chǎn)權(quán)證明，但該寫(xiě)字樓已于9月20日交付購(gòu)買(mǎi)方使用。S公司在計(jì)算該寫(xiě)字樓時(shí)，完工時(shí)間應(yīng)以9月20日為準(zhǔn)，而不是10月10日，也不是10月20日。
二、收入的稅務(wù)處理(熟悉)
1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍
銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入;未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理(客觀題)。
【例題·計(jì)算題】甲房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房收取貨幣資金4000萬(wàn)元，其中含代市政部門(mén)收取的專(zhuān)用基金300萬(wàn)元，由甲企業(yè)開(kāi)具發(fā)票;另含代物業(yè)管理部門(mén)預(yù)收20萬(wàn)元的垃圾處置費(fèi)，由物業(yè)管理部門(mén)開(kāi)具發(fā)票。則該房地產(chǎn)企業(yè)的收入為4000-20=3980(萬(wàn)元)。
2.收入的實(shí)現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：
(1)采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。
(2)采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
(3)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。