廣州地稅局資訊：存量房交易稅收核價(jià)知識(shí)知多D

　　《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào))第三條“加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞陰陽合同產(chǎn)生的稅收漏洞”。

　　《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》(財(cái)稅〔2010〕105號(hào))

　　廣州市地方稅務(wù)局嚴(yán)格按照上級(jí)要求開展存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估管理的各項(xiàng)工作。

　　一是嚴(yán)格按照政府采購(gòu)項(xiàng)目招投標(biāo)要求，通過公開招標(biāo)確定廣州市存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)和評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)方，由其獨(dú)立承擔(dān)評(píng)估系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)和后續(xù)維護(hù)工作;

　　二是在評(píng)估系統(tǒng)建設(shè)完成以后，組織有關(guān)部門和專家對(duì)評(píng)估系統(tǒng)和基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)開展評(píng)審工作并通過了評(píng)審驗(yàn)收;

　　三是在評(píng)估系統(tǒng)正式上線應(yīng)用以前，經(jīng)請(qǐng)示廣州市政府后向社會(huì)公開發(fā)布(《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于應(yīng)用存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估管理系統(tǒng)的通告》(穗地稅發(fā)〔2012〕58號(hào)))。

　　四是兩次向社會(huì)公開發(fā)布《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<住宅存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法>的公告》(廣州市地方稅務(wù)局公告2012年第1號(hào)和經(jīng)修訂后的2013年第10號(hào))，通過標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的管理流程處理納稅人對(duì)評(píng)估系統(tǒng)核定價(jià)格可能提出的異議，確保納稅人的合法權(quán)益。

　　各項(xiàng)工作準(zhǔn)備就緒以后，廣州市地方稅務(wù)局分別于2012年4月1日和2013年8月1日上線應(yīng)用評(píng)估系統(tǒng)的住宅部分和非住宅部分功能。

　　一是進(jìn)行房產(chǎn)分類和數(shù)據(jù)普查，形成全市房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，將房地產(chǎn)物業(yè)分類(目前全市共分為住宅、小型商鋪、大型商場(chǎng)超市、寫字樓、車位、酒店賓館、加油站和工業(yè)八大類)，并通過在全市范圍內(nèi)拉網(wǎng)式逐戶調(diào)查房地產(chǎn)的物業(yè)類型、門牌號(hào)碼、房屋屬性等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，形成廣州市房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，并在此基礎(chǔ)上對(duì)不同類型物業(yè)進(jìn)行評(píng)稅分區(qū)。目前該基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)已基本實(shí)現(xiàn)全市范圍上述房產(chǎn)類型的全覆蓋。

　　二是按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范開展評(píng)估工作，形成全市房屋基準(zhǔn)價(jià)格體系。按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)要求，在廣州市國(guó)土房管局通過綜合治稅辦公室提供給我局的全市房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、房屋歷史交易數(shù)據(jù)等價(jià)格數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過分區(qū)域?qū)嵉匮a(bǔ)充采集房屋中介的掛牌交易信息和網(wǎng)絡(luò)主流房屋交易平臺(tái)網(wǎng)站的房屋掛牌交易信息，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的評(píng)估工作標(biāo)準(zhǔn)要求，使用多種評(píng)估方法(如市場(chǎng)法、收益法和成本法等)和評(píng)估模型，分區(qū)域、分類型房產(chǎn)逐戶/棟進(jìn)行基準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算，最終得出覆蓋全市范圍的基準(zhǔn)價(jià)格體系。同時(shí)，針對(duì)房屋的樓層、朝向、面積等價(jià)格影響因素和影響程度建立起相應(yīng)的價(jià)格修正體系，以用于在納稅人進(jìn)行具體交易申報(bào)時(shí)，在基準(zhǔn)價(jià)格體系的基礎(chǔ)上進(jìn)行單宗修正。

　　三是在納稅人申報(bào)時(shí)通過房產(chǎn)證地址匹配到該地址對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)格，并進(jìn)行修正最終得出評(píng)估價(jià)格。在納稅人進(jìn)行房產(chǎn)交易納稅申報(bào)時(shí)，評(píng)估系統(tǒng)通過前臺(tái)人員錄入的房產(chǎn)證地址與系統(tǒng)內(nèi)的房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)地址進(jìn)行匹配，找到該地址對(duì)應(yīng)的該類型房產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格，在該基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上通過該套交易房屋具體的朝向、樓層、面積等因素按照系統(tǒng)的修正體系進(jìn)行計(jì)算修正，得出該套交易房屋的評(píng)估價(jià)格。

　　一方面，廣州市存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)嚴(yán)格按照財(cái)政部和稅務(wù)總局要求的評(píng)估路線和技術(shù)規(guī)范，并委托獨(dú)立第三方采用批量評(píng)估的方式確定存量房計(jì)稅價(jià)格。評(píng)估系統(tǒng)的基準(zhǔn)價(jià)格體系覆蓋全市數(shù)據(jù)庫(kù)容量龐大，加上評(píng)估系統(tǒng)在技術(shù)上無法實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)案交易中出現(xiàn)的賣方急于出售，買方承擔(dān)全部稅費(fèi)，改變?cè)慨a(chǎn)證用途(比如將房產(chǎn)證原為商業(yè)的物業(yè)實(shí)際用作公寓等居住用途)等影響交易價(jià)格的個(gè)性化因素予以考慮，因此評(píng)估系統(tǒng)的核定價(jià)格和納稅人的交易申報(bào)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)別差異。

　　另一方面，不同于超市商品交易明碼標(biāo)價(jià)，存量房交易的最終成交價(jià)格受買賣雙方基于市場(chǎng)預(yù)期、價(jià)值認(rèn)可、付款方式等諸多偶合性因素影響，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)值，特別是商鋪等經(jīng)營(yíng)用途的房產(chǎn)的交易價(jià)格在市場(chǎng)上客觀存在較大價(jià)差。同時(shí)，“陰陽合同”也致使納稅人的真實(shí)成交價(jià)格和納稅申報(bào)價(jià)格存在價(jià)差。

　　基于上述兩方面的實(shí)際情況，評(píng)估系統(tǒng)得出的評(píng)估價(jià)格可能和個(gè)別納稅人的申報(bào)價(jià)格存在差異。為了更好地保障納稅人的合法權(quán)益，也為了*5程度糾正評(píng)估系統(tǒng)因上述技術(shù)原因可能出現(xiàn)的價(jià)格偏差，在《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的框架下，我們制定并于評(píng)估系統(tǒng)上線應(yīng)用前發(fā)布了《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<住宅存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法>的公告》(廣州市地方稅務(wù)局公告2012年第1號(hào)和2013年第10號(hào))。該《異議處理辦法》針對(duì)納稅人如果對(duì)評(píng)估系統(tǒng)的核定價(jià)格提出異議時(shí)，對(duì)納稅人如何提出異議并提交相關(guān)證明材料，如何引入評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何本著實(shí)事求是的原則對(duì)異議進(jìn)行處理，以及處理的具體流程進(jìn)行了詳細(xì)明確，以期在在納稅人對(duì)評(píng)估價(jià)格提出異議時(shí)，在統(tǒng)一規(guī)范的異議處理流程框架內(nèi)，堅(jiān)持面談與實(shí)地調(diào)查核實(shí)相結(jié)合等原則實(shí)事求是對(duì)待納稅人的合理訴求，在*5程度上確保納稅人的合法權(quán)益。

　　文章來源：廣州地方稅務(wù)局

 

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