一天之內(nèi)拍出三個區(qū)域性「地王」,上海的確沒讓網(wǎng)民失望。
17日,上海靜安與閘北兩區(qū)合并后的新靜安,首次出讓住宅地塊,引得包括萬科、龍湖、保利等在內(nèi)的17家房地產(chǎn)商爭相追逐。這塊地未拍先火,關(guān)注度爆棚。該地塊地處市中心,距離上海地標(biāo)陸家嘴、人民廣場等都在3公里范圍,交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套非常完善。此地塊被融信以110.1億元買下,樓面價10.03萬元/平方米,溢價率139%,成為中國土地成交史上單價“地王”。
中駿以總價6億獲得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)地塊,樓面價4.5萬元/平方米,溢價率165% ,建發(fā)、中糧、首開聯(lián)合體以67.9億競得寶山區(qū)顧村地塊,樓面價5.37萬元/平方米,溢價115%,均創(chuàng)造了區(qū)域價格“地王”。
有意思的是,三個「地王」均為閩系房企所得。
「地王」不斷,因為房地產(chǎn)商手里有錢?
北京、上海、深圳,三個城市已經(jīng)不止一次的出現(xiàn)「地王」,二線城市的福州也曾經(jīng)出現(xiàn)「地王」,可見「地王」并不只是一線城市的特例。在本次拍賣出現(xiàn)的三個「地王」中,新靜安的地塊破全國紀(jì)錄,成為中國史上*9「地王」,不過,「地王」頻出的今天,這個*9能保持多久呢?
當(dāng)然,開放商敢于押寶地王,跟年初房價暴漲有一定的關(guān)系,不少地產(chǎn)商在那段時間里創(chuàng)造銷售額新高,賺到了不少錢,甚至有些地產(chǎn)商調(diào)整了2016年的整體銷售預(yù)期。7月金融數(shù)據(jù)公布以來,經(jīng)濟下行壓力巨大,房地產(chǎn)卻成*10亮點,未來房地產(chǎn)市場仍將是資金參與高、回籠快的行業(yè)。
上海的新靜安「地王」的可售面積樓板價14.3萬/平方米,業(yè)內(nèi)人士稱該地塊項目的上市價至少17萬/平才能保本。該地區(qū)周邊正在開售的樓盤均價為9萬/平方米,比較下來,17萬才能保本的價格難免讓人擔(dān)心。
不過,歷史總是驚人的相似。以前也出現(xiàn)過「地王」,當(dāng)時的價格著實把人嚇一跳,引起市場擔(dān)憂。某網(wǎng)友說,之前買房的時候,曾被警告處在高位,風(fēng)險極大,現(xiàn)在看來,賺到了。原來,這些「地王」經(jīng)過地產(chǎn)商的打造,以及極好的營銷策略,成功解套,不僅收回成本,而且掙了一筆。
融信相信新靜安房價還有很大的上升空間,多年前市場曾有預(yù)言,上海的房價可在30萬左右,截止到今天,上海*6的房價記錄是32.5萬/平方米的聯(lián)排別墅,融信敢于搶奪14.3萬/平方米的「地王」,目標(biāo)銷售價格至少在25萬/平方米。
場外配資加杠桿,金融助力房地產(chǎn)
全球貨幣寬松,尤其是中國市場,M2已經(jīng)高速增長好幾年,實業(yè)萎靡不振,金融行業(yè)則輕松賺錢,這也是近年來各地爭相建設(shè)金融中心的主要原因。
融信,對于不太關(guān)心房地產(chǎn)市場的群眾來說比較陌生,成立于2003年,今年1月13日在港交所上市,屬于百強房企中的“小字輩”。 2015年融信銷售收入達295億元,位列全國29位。就是這樣一家不夠出名的房地產(chǎn)商創(chuàng)造了中國*9的「地王」,業(yè)內(nèi)炸了鍋。
融信的錢哪來的?一方是金融機構(gòu)的幫忙,另一方面則是融信超強的融資能力。
金融行業(yè)所謂的資產(chǎn)荒,迫使金融機構(gòu)不得不盯著今天的香餑餑:房地產(chǎn)市場。根據(jù)公開報道,非金融機構(gòu)幫助房地產(chǎn)商加杠桿買的情況時有發(fā)生,有了金融機構(gòu)的參與,幾百萬就可以撬動幾個億。
再者,融信在2015年底和2016年初先后發(fā)行了兩批公開公司債券,合計金額25億元。發(fā)行私人公司債,融資50億。出售融信(福州)置業(yè)有限公司股權(quán)的11%,由此獲取9.97億元現(xiàn)金流。通過中金包銷二級市場股債,諾亞參與私募,甚至和平安金融合股,融資順利,且數(shù)額較大。其實,其他地產(chǎn)公司也曾通過類似的金融工具募集資金,參與地皮搶購。
「地王」今年頻出的最重要的原因,就是土地供應(yīng)減少了。銀行和市場錢袋子也更偏向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜,使得房企有底氣拿地。
每個「地王」背后,都有一個高房價
隨著金融政策的不斷調(diào)整,人們已經(jīng)不敢存錢了,利率低的要死。此外,資本除了買地,還買地產(chǎn)相關(guān)的股票,萬科就是一個很好地例子,保險資本進入地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)證券化也是推升房價的重要因素。
推升房價上揚的還有市場壟斷,禁止自建房,那就不得不買房。
高頓研究院副主任馮偉章表示,房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到一個要么暴漲要么暴跌的尷尬階段,場外配資厲害,杠桿居高不下,這些都有可能影響樓市再次暴漲。一旦政策收緊,或者貨幣緊縮,樓市又存在暴跌的可能性,就像香港一樣。在一線城市,房價已經(jīng)不是供需關(guān)系所能左右的。
▎本文作者M先生,來源金融早八點。新主流金融領(lǐng)域觀察者,為趣味、夢想和生活發(fā)聲。 更多精彩內(nèi)容請關(guān)注微信號:金融早八點(jr8dian)