近來，“零首付”、“低首付”樓盤重出江湖，吸引了不少購房者入市。不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，“零首付”增大了購房者還款壓力，存在一定的風(fēng)險。
　　“告別首付，無壓力購房筑家計劃。”
　　這樣的宣傳語有沒有吸引力？買房都不用費(fèi)勁了。
　　這是位于北京亦莊的珠江四季悅城推出的“全盤無首付”促銷策略，是繼該項目推出區(qū)域最低價后，再次大力度推出讓利措施，也是北京[*{5}*]“零首付”樓盤。通過該計劃，購房者可以獲取由搜房網(wǎng)提供的金融支持。
　　此外，珠江四季悅城還推出了10套指定房源，這些房源在享受“告別首付，無壓力購房筑家計劃”權(quán)益的同時，還可獲得其他金融服務(wù)的優(yōu)惠。
　　自3月以來，全國各地房地產(chǎn)市場可謂風(fēng)聲鶴唳，后市觀望情緒愈發(fā)強(qiáng)烈。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期一些城市開發(fā)商紛紛推出“零首付”、“低首付”樓盤，但是看上去優(yōu)惠的“零首付”背后卻暗藏風(fēng)險。
　　多地頻現(xiàn)“零首付”
　　今年以來，受到銀行信貸緊縮、樓市調(diào)控政策以及多個城市樓盤降價等諸多因素影響，全國各地樓市成交量一直不溫不火，房價也呈現(xiàn)下滑趨勢。
　　市場各方對今年樓市的確產(chǎn)生了擔(dān)憂，甚至有人用“低迷”這樣的詞語來形容。為了刺激購房者入市，有樓盤推出開發(fā)商“墊首付”、“零首付”、“首付分期交納”等營銷措施。
　　位于山東省青島市黃島區(qū)江山路的水晶海岸項目，近期就推出分期交納首付的促銷活動，一套價值60萬元的房源，可先交納10%的首付款，剩余的由開發(fā)商墊付。如此一來，購房者就可以憑首付發(fā)票，向銀行申請貸款，只要到10月31日之前將剩余首付款補(bǔ)齊還給開發(fā)商即可。而正常情況下，購房者貸款買房，首套房的首付比例一般為30%。
　　位于廣州番禺的時代傾城今年5月推出了“零首付”計劃，購房者只需交5萬元定金即可簽約，首付款最長可分18個月付清，全額分期付款最長3年付清。同樣位于番禺的金月灣近期也推出了“一成首付”活動，允許業(yè)主在一個星期內(nèi)付一成首付，首套房買家可以在6個月內(nèi)付三成首付，二套房買家可以在6個月內(nèi)付清六成首付，并且免息。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，5月份廣州共有155個樓盤推出優(yōu)惠促銷活動，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活動。
　　在深圳，中介公司中躍地產(chǎn)打出“零首付”口號，聲稱深圳任何小區(qū)任何房子都可以做“零首付”，讓“零首付”話題更加火熱。
　　開發(fā)商墊付只為回籠資金
　　開發(fā)商“墊首付”、“零首付”等營銷策略是基于哪些市場因素下的考慮？真能起到促銷作用嗎？
　　對開發(fā)商來說，采用“零首付”促銷方式，除可以有效緩解“資金鏈”斷裂的風(fēng)險之外，還可以有效保護(hù)商品房價格，從而不需要再通過降價策略去進(jìn)行促銷。
　　知名樓市專家張宏偉對開發(fā)商的降低購房者入市門檻情況作出分析。他認(rèn)為，首先，在年初銀行信貸緊縮的市場背景下，由于短期內(nèi)資金壓力比較大或為盡快回籠資金拿地擴(kuò)張，開發(fā)商通過為購房者短期內(nèi)“墊首付”，套取銀行貸款，緩解由于持續(xù)調(diào)控而導(dǎo)致的公司財務(wù)方面的壓力，或為企業(yè)拿地擴(kuò)張準(zhǔn)備更充足的資金。其次，“墊首付”一方面是一個營銷手段，另一方面，開發(fā)商可以通過“墊首付”的低首付比例方式，吸引更多的購房者到此購房，以此達(dá)到樓盤快速成交去化的目的。
　　畢竟，“零首付”對相當(dāng)一部分購房者來說，吸引力要遠(yuǎn)大于其他促銷手段。更何況，推行“零首付”后，風(fēng)險已經(jīng)全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行，對開發(fā)商來說，何樂而不為呢？如此一來，所謂“零首付”，也就成了銀行與開發(fā)商合演的一出風(fēng)險游戲，即將風(fēng)險暫時化解或轉(zhuǎn)移。而這出戲的導(dǎo)演是開發(fā)商，主角則是銀行。
　　為什么銀行會愿意冒這樣的風(fēng)險，允許開發(fā)商推出“零首付”促銷手段呢？ 在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下，相當(dāng)一部分開發(fā)商已經(jīng)面臨“資金鏈”斷裂的風(fēng)險。一旦開發(fā)商“資金鏈”斷裂，必然會給銀行帶來風(fēng)險。與其被動等待風(fēng)險爆發(fā)，不如主動采取措施，通過“零首付”這樣的方式，將風(fēng)險從開發(fā)商身上轉(zhuǎn)移到廣大購房者身上。
　　按照目前的實際狀況，只要房地產(chǎn)市場政策不作出重大調(diào)整，開發(fā)商出現(xiàn)問題是必然的，風(fēng)險也就隨時可能爆發(fā)。在這樣的情況下，同意開發(fā)商推行“零首付”，就可以有效避免風(fēng)險快速發(fā)生，將風(fēng)險向后推遲。萬一經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)，購房者生活條件改善，風(fēng)險還可能得以避免。
　　如果開發(fā)商出現(xiàn)“資金鏈”斷裂，對銀行經(jīng)營者和工作人員來說，壓力是非常大的。原因在于，影響和損失都會相當(dāng)大，責(zé)任追究也就會十分嚴(yán)厲。相反，將風(fēng)險分散給成千上萬的購房者，只要購房者不出現(xiàn)集體斷供的現(xiàn)象，一般情況下，就不可能有大的風(fēng)險和矛盾爆發(fā)。自然，對銀行經(jīng)營者和工作人員來說，也就十分愿意通過這樣的方式分散風(fēng)險了。
　　“零首付”有風(fēng)險
　　開發(fā)商墊付首付款，讓“零首付”得以實現(xiàn)，這看似“免費(fèi)午餐”的背后卻暗藏風(fēng)險。山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗說，面對各地房地產(chǎn)市場頻頻降價的情況，房地產(chǎn)公司被迫采取促銷辦法，回收現(xiàn)金流。天下沒有免費(fèi)的午餐，開發(fā)商墊付首付款，有的是要償還利息，有的通過暗地提高房價拿回收益，反而變相提高了房價。
　　“購房者還貸壓力驟增、銀行金融風(fēng)險加劇，開發(fā)商倒是金蟬脫殼了。”山東某銀行業(yè)內(nèi)部人士表示，商業(yè)貸款正常流程是，客戶必須是用自己的錢交首付。而開發(fā)商通過墊付一部分錢，幫助購房者湊夠30%的首付款，可以把70%的房款從銀行貸出來，屬于違規(guī)套現(xiàn)。
　　李鐵崗也認(rèn)為，“零首付”和“低首付”性質(zhì)是一樣的，開發(fā)商幫購房者墊付首付款，幫不符合貸款條件的購房者貸款，相當(dāng)于越過了金融貸款審核的門檻，中間存在一定騙貸的嫌疑，本身存在很大金融風(fēng)險，是不符合國家相關(guān)政策的。
　　實際上，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》明確規(guī)定，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。而針對購房“零首付”問題，一些地區(qū)銀監(jiān)部門近期也發(fā)文要求防范相關(guān)風(fēng)險。北京銀監(jiān)局近日就通知要求，不得利用個人住房按揭貸款與個人綜合消費(fèi)貸款相捆綁的個人組合貸款品種，輾轉(zhuǎn)為住房按揭貸款提供首付款資金需求。
　　海南某銀行信貸主管也表示，“ 零首付”讓銀行失去了對風(fēng)險客戶的辨識能力，極有可能引發(fā)金融風(fēng)險，銀行業(yè)不支持，也不允許。
　　“零首付”形式多樣
　　據(jù)建設(shè)工程與房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域人士劉宏偉介紹，“零首付”的形式多樣，其中比較普遍的有兩種：一種是開發(fā)商自行墊資或者尋找關(guān)聯(lián)公司墊資，或者聯(lián)合銀行以辦理信用卡分期還款的形式刷卡支付首付；另一種是開發(fā)商先行出具墊資證明，協(xié)助購房者獲得貸款后，再協(xié)助購房者以裝修貸款的名目獲得銀行貸款償還墊付的首付。
　　記者采訪到操作過多起“零首付”購房的房產(chǎn)中介劉先生，他告訴記者，“零首付”購房曾是一個私下操作的“秘密”，主要是通過疏通銀行“關(guān)系”，提高房子評估價獲得銀行貸款來支付首付。
　　他給記者算了一筆賬：一套房價值100萬元，按首付3成計算，購房者需首付30萬元，貸款7成就是70萬元。但他們可以與銀行“疏通”，將房產(chǎn)評估到145萬元，貸款7成就是101.5萬元，這就是所謂的“零首付”購房。
　　“這樣的做法現(xiàn)在已經(jīng)行不通了，除非有‘特殊關(guān)系’。”劉先生坦言，由于國家對房地產(chǎn)的調(diào)控很嚴(yán)，現(xiàn)在宣傳的“零首付”多數(shù)只是一個噱頭。

 
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