你愿意抵押你的房子用來養(yǎng)老嗎？對于這個問題，無論是廣州 (論壇)、武漢，還是北京、上海，這四個試點城市，得到的答案大多是否定的。
　　保監(jiān)會本月開啟“以房養(yǎng)老”試點，目前已過了20多天，而且除了市民興趣不大，連保險公司都興趣寥寥。記者咨詢各家保險公司后發(fā)現(xiàn)，市場上仍無一家保險公司推出以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品，而上報“以房養(yǎng)老”方案的險企，只有幸福人壽一家，其余企業(yè)均在觀望。而以房養(yǎng)老試點方案何時落地還沒時間表。
　　險企參與積極性低于預期
　　保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》將近一月。本月也正式進入試點期，不過關(guān)于“以房養(yǎng)老”的保險產(chǎn)品卻并沒有下落。試點正式啟動二十余天，市場上仍無一家保險公司推出以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品。
　　記者咨詢各家保險公司后發(fā)現(xiàn)，目前只有幸福人壽上報了相關(guān)產(chǎn)品。而其他公司不是說仍在觀望中，就是產(chǎn)品研究中。一位接近監(jiān)管層的人士向記者表示，由于涉及政策、法律、人的壽命及房價的漲跌等多個方面，而且質(zhì)疑聲不少，監(jiān)管層在審批上也會相對謹慎，特別是對保險公司的選擇上將非常慎重。產(chǎn)品的推出還需一段時間。
　　廣東保監(jiān)局相關(guān)人士曾對記者表示，“以房養(yǎng)老”保險業(yè)務在我國尚屬新生事物，其業(yè)務流程復雜，期限較長，涉及領(lǐng)域廣；保險公司開展此項業(yè)務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現(xiàn)金流風險等業(yè)務風險，并將受到房地產(chǎn) (論壇)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。
　　“之前參與以房養(yǎng)老保險研究的公司并不多。在指導意見出爐之后，保險公司從得到通知到推出產(chǎn)品還需要一定的時間，這其中要包括對風險的研究和控制以及精算師對其進行計算等一系列環(huán)節(jié)。”廣東一位保險業(yè)內(nèi)資深人士說也對記者表示，“而且，壽險行業(yè)對于涉及到房產(chǎn)的領(lǐng)域并不熟悉，這項業(yè)務比其他傳統(tǒng)保險業(yè)務風險更大。由于對于未來房價下跌的顧慮，保險公司參與以防養(yǎng)老的積極性低于預期。特別是目前的階段，房產(chǎn)風險更大。此外，牽涉到房產(chǎn)評估、房產(chǎn)走勢等很多方面，保險公司會慎重考慮是否需要開展這項業(yè)務。而且，險企能否承擔得了人的長壽風險，是眾多保險公司態(tài)度謹慎甚至裹足不前的另外一個重要原因。據(jù)統(tǒng)計，我國60歲以上老年人已占到總?cè)丝诘?4.9%。自我感覺壽命越長的老人，越傾向于選擇以房養(yǎng)老，那么，保險公司的利潤空間就越小，風險就越大。”
　　“中小型險企不太有能力和數(shù)據(jù)支撐‘以房養(yǎng)老’業(yè)務，大型保險公司基于產(chǎn)品線完整的考慮可能會去嘗試。政策出臺很容易，具體產(chǎn)品的推出可能還要半年。其實，從銀行版的以房養(yǎng)老來看，市民接受度并不高。”上述資深人士說。
　　長江證券保險分析師劉俊對記者表示，國內(nèi)滿足相關(guān)展業(yè)要求的保險機構(gòu)約33家左右，預期市場熱情較高但是業(yè)務開展推進較為緩慢，以房養(yǎng)老試點期內(nèi)難以成為推動養(yǎng)老險市場的實質(zhì)動力，政策意義大于實際意義。期待后續(xù)持續(xù)推進保險機構(gòu)參與養(yǎng)老市場和醫(yī)療保保險市場方面的政策。
　　非參與型產(chǎn)品或搶先亮相
　　關(guān)于“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的設(shè)計方案，幸福人壽監(jiān)事會主席孟曉蘇在7月初時表示，首批保險產(chǎn)品是非參與型產(chǎn)品，即保險公司不參與房屋的增值分享。老人把住房抵押給保險公司后，會聘請專業(yè)的評估公司給出一個估價，無論房價怎么波動，就是按照既定的估值，定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故。另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。
　　目前還沒有具體細則之前，可以供我們參考的，只有國外的先例。從美國公開數(shù)據(jù)來看，2012年反向抵押貸款財產(chǎn)評估價值的均值為25.2萬美元，平均借款本金的評估上限為15.8萬美元，折價率在60%多。如果按照2012年單筆貸款余額13.2萬美元計算，實際相對于房產(chǎn)評估價值的折價率在50%。
　　平安證券研報里稱，在不考慮未來房價風險的情況下，如果三、四線城市單處房產(chǎn)價格評估值在40萬元，那么利用房產(chǎn)進行反向融資的額度將在20萬元左右。如果借款人未來生存年限是20年，每月實際收入不足1000元。顯然這種“以房養(yǎng)老”模式與現(xiàn)在的住房抵押融資相比優(yōu)勢不大。
　　此次試點的四個城市，應該房價都遠不止40萬元，也就是說老人可以獲得貸款相對高一些，可問題是房屋估值究竟如何計算，以房足以養(yǎng)老嗎？仍需要產(chǎn)品落地后慢慢探討。

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