據(jù)悉,上市房地產(chǎn)公司即將允許在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。消息一傳出,引起社會各界廣泛關(guān)注。如何解讀房地產(chǎn)公司發(fā)行債務(wù)融資工具,筆者在此談?wù)剛€人看法。
  首先對債務(wù)融資工具簡單介紹一下,很多人可能對它并不熟悉。債務(wù)融資工具是一種直接融資工具,是指具有法人資格的非金融機(jī)構(gòu)在銀行間債券市場發(fā)行的,約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券,包括短期融資券(1年以內(nèi))、中期票據(jù)(3-5年)、中小企業(yè)集合票據(jù)、超級短期融資債券、資產(chǎn)支持票據(jù)等。發(fā)行對象為銀行間債券市場的機(jī)構(gòu)投資者,包括銀行、證券公司、保險資產(chǎn)管理公司、基金公司等等。發(fā)行主體要達(dá)到一定評級條件,利率一般在銀行基準(zhǔn)利率以下,成本相對較低。從房地產(chǎn)項目投資回收期來看,中期票據(jù)(MTN)是房地產(chǎn)企業(yè)比較合適的一種融資工具。
  此次上市房企開閘債務(wù)融資工具,筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面來解讀:
  一、改善房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu),完善房地產(chǎn)金融體系。目前房地產(chǎn)金融的融資結(jié)構(gòu)不盡合理,銀行間接融資過高,直接融資過少,風(fēng)險過于集中在銀行。同時金融體系發(fā)育不成熟,融資工具不夠豐富,尚不能很好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的各類資金需求。目前房地產(chǎn)金融的大格局是銀行占絕對主力,信托等其他融資工具為補(bǔ)充。截至2013 年末,全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額14.6 萬億元,房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的21%,其中個人住房貸款余額9 萬億元,房地產(chǎn)開發(fā)貸款4.6萬億元。其他形式的融資規(guī)??傮w偏小,2013年底房地產(chǎn)信托余額為10337億元,房地產(chǎn)私募基金根據(jù)諾承投資的統(tǒng)計2013年全年總募集規(guī)模為1381億元,券商資管、保險資管、公募基金資管等投入房地產(chǎn)的資金約數(shù)千億歸規(guī)模。其他如四大資產(chǎn)管理公司(AMC)、PE等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)融資規(guī)模不大。另外估計民間借貸應(yīng)該有較大規(guī)模,難于統(tǒng)計。上市房企發(fā)行債務(wù)融資工具,有利于改善房地產(chǎn)融資間接融資比重過大的問題,有利于金融體系的完善。
  二、積極支持普通商品房建設(shè),增加有效供給。據(jù)了解,上市房企發(fā)行債務(wù)融資工具,主要用于棚戶區(qū)改造、保障房自住房中小戶型普通商品房建設(shè),企業(yè)不能有閑置土地、炒地、捂盤惜售、無證開發(fā)等違法違規(guī)行為。募集資金僅用于房建開發(fā),不能用于土地款等其他用途,采用專戶監(jiān)管模式,并提供相應(yīng)的監(jiān)管協(xié)議。開閘的大背景是棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)資金需求比較大,現(xiàn)有金融體系不能給予足夠支持,發(fā)行債務(wù)融資工具能在一定程度上緩解這方面資金需求。
  三、開閘是一種房地產(chǎn)政策的微調(diào),并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控的方向的轉(zhuǎn)變,更不是救市。募集資金只能用于普通商品房的建設(shè),是一種精確制導(dǎo)的定向調(diào)控,不是刺激房地產(chǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)過10多年的迅猛發(fā)展,逐步積累了一些矛盾和問題,如房價過高,供應(yīng)量過大,結(jié)構(gòu)不夠合理等,到這個階段需要治病救人,而不是簡單刺激。國家對房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo)是促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展,具體可分解成三個目標(biāo),一是拉動經(jīng)濟(jì)增長,二是解決住房問題,三是防止大起大落,防范和化解泡沫,調(diào)控是在三大目標(biāo)中尋求一種平衡,三大目標(biāo)在不同時期各有側(cè)重,當(dāng)前化解泡沫和提供保障房擺在相對重要位置,經(jīng)濟(jì)增長屬于兼顧目標(biāo)。
  四、開閘有利于降低融資成本,抑制影子銀行過快發(fā)展。當(dāng)前融資成本高企,各行業(yè)承受壓力較大,企業(yè)效益下降,最終成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上,不利于國民經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展。債務(wù)融資工具是在銀行間債券市場發(fā)行的,發(fā)行主體要求較高,合格投資者眾多,資金供應(yīng)量較大,回報要求相對不高,所以總體發(fā)行成本較低,一般低于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率。近幾年銀子銀行發(fā)展很快,各種理財產(chǎn)品層出不窮,風(fēng)險管控水平參差不齊,很多房地產(chǎn)資金需求不能通過銀行貸款滿足,只能借助于信托、資管、基金等渠道通過銀行理財渠道發(fā)行,在很大程度上導(dǎo)致影子銀行迅速膨脹,影子銀行中間環(huán)節(jié)多,募集資金成本高,導(dǎo)致社會整體融資成本居高不下,債務(wù)融資工具開閘,相當(dāng)于開正門,堵旁門,有利于融資成本下降,有利于控制影子銀行的過快發(fā)展。
  五、開閘從一個側(cè)面說明房地產(chǎn)行業(yè)總體是一個風(fēng)險可控的行業(yè)。今年房地產(chǎn)量價齊跌,本屬于行業(yè)正常調(diào)整,價格高了需要回歸,供應(yīng)量大了需要消化,并不是崩盤,只不過說明房地產(chǎn)從黃金時代走向了白銀時代。但部分人對房地產(chǎn)了解不夠全面,加上國際輿論的不客觀導(dǎo)向,以為房地產(chǎn)要崩盤了,造成社會上部分群體對房地產(chǎn)產(chǎn)生了恐慌情緒。實際上房價過去漲得過快,超過了居民購買能力,有一定泡沫,價格回調(diào)對行業(yè)、對客戶、對金融機(jī)構(gòu)都是有好處的,所以價格下來一些是好事,沒必要過于擔(dān)心。在房地產(chǎn)黃金時代,誰來做都可以賺大錢,這本身也是不合理的,是一種非常態(tài),到了白銀時代,部分實力不強(qiáng)、責(zé)任心不夠、能力偏弱的公司被淘汰,部分項目有一些虧損,對一個行業(yè)來說也是正常的,只有這樣行業(yè)才會更健康、更加理性。開閘說明中央對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險有個大的判斷,即在可控范圍內(nèi)。
  六、開閘的時機(jī)選擇比較好。一個政策的出臺不僅要看其必要性,還要看出臺的時機(jī)和宏觀背景。目前房地產(chǎn)總體處于一個供過于求的階段,房價開始理性回調(diào),此時開閘一是不會出現(xiàn)助推房價上漲的情況,二是及時滿足棚戶區(qū)、保障房、普通商品房建設(shè)對資金的需求,三是可以使投資保持在一個相對合理的區(qū)間,對穩(wěn)增長也起到一定的積極作用。

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