與奧朗德政府試圖激活房市的意愿相反，2014年的法國(guó)房市呈現(xiàn)房產(chǎn)交易量、新房建筑總量、建筑許可證發(fā)放的持續(xù)三低。
　　最近12個(gè)月以來(lái)，法國(guó)的新房建筑總量下降10.7%，跌自1998年以來(lái)最低點(diǎn)；建筑許可證發(fā)放量則下降了 20.2%。這預(yù)示了政府今明兩年將無(wú)法實(shí)現(xiàn)其年建50萬(wàn)套新房的承諾。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2013年法國(guó)建筑行業(yè)有17649家企業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)，大批工人失業(yè)，法國(guó)因此損失0.4%的國(guó)民生產(chǎn)總值。要挽救法國(guó)經(jīng)濟(jì)就必須挽救房市。在法國(guó)政府的工作日程表上，9月將出臺(tái)為數(shù)眾多的新政策新法規(guī)，力求降低土地價(jià)格、工程成本，鼓勵(lì)建房及買(mǎi)房行為。
　　法國(guó)樓市也存泡沫？
　　法國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2000~2013年間，法國(guó)房?jī)r(jià)上漲120%，消費(fèi)者價(jià)值指數(shù)（CPI）平均漲幅為26%，而家庭平均收入僅增加了4%。房?jī)r(jià)與收入增長(zhǎng)的極度不平衡意味著，要成為業(yè)主，法國(guó)人必須為此付出更昂貴的代價(jià)。法國(guó)“住房與風(fēng)險(xiǎn)”網(wǎng)站分析稱(chēng)，10年間，購(gòu)房者需要承擔(dān)的債務(wù)翻了一番，擁有自己房屋的法國(guó)人從56.1%上升到58.2%，僅增兩個(gè)百分點(diǎn)。
　　自2011年起，一路上揚(yáng)的房?jī)r(jià)漸漸開(kāi)始回落，平均降幅5%。巴黎的“黃金地產(chǎn)地位”也未能幸免，部分街區(qū)降幅達(dá)7%。雖然有專(zhuān)業(yè)人士在接受《*9財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者的采訪中擔(dān)憂法國(guó)房?jī)r(jià)崩潰，但普遍觀點(diǎn)卻認(rèn)為法國(guó)房?jī)r(jià)的回落與房地產(chǎn)泡沫有本質(zhì)區(qū)別。由于市場(chǎng)潛在需求依然強(qiáng)勁，法國(guó)基本不存在意大利、英國(guó)、西班牙和美國(guó)那樣的房?jī)r(jià)大跳水現(xiàn)象。法國(guó)農(nóng)業(yè)信貸銀行奧利弗·艾魯耶分析：2011年的房產(chǎn)價(jià)格中有30％是被高估的，而房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)2年時(shí)間僅下滑15％左右，這是房市趨向合理化的調(diào)整過(guò)程。
　　但是，有購(gòu)房意向的消費(fèi)者寧愿相信法國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫。他們認(rèn)為大城市房?jī)r(jià)依然遠(yuǎn)高于合理價(jià)格，應(yīng)該繼續(xù)等待房?jī)r(jià)下降。
　　購(gòu)房者持觀望態(tài)度，樓市交易自然會(huì)冷落。法國(guó)房產(chǎn)中介的交易量?jī)赡陜?nèi)減少了35%，2013年的成交量達(dá)到10年來(lái)最低點(diǎn)。2010年，一套掛牌出售的房子差不多有3個(gè)買(mǎi)家，但現(xiàn)在平均只有0.7個(gè)。巴黎房產(chǎn)也不再是皇帝女兒不愁嫁，一套房子的有意買(mǎi)家從以前的6個(gè)跌到現(xiàn)在的1.2人。
　　購(gòu)房者數(shù)量的減少與房貸政策也關(guān)系密切。法國(guó)政府?dāng)M從2014年10月開(kāi)始放寬零利率貸款條件，提高收入上限標(biāo)準(zhǔn)和貸款金額，延長(zhǎng)還款期限。但是，法國(guó)民眾要獲取房貸的門(mén)檻不低。以巴黎為例，目前房?jī)r(jià)在每平方米4261~19353歐元之間，以每平方米8700歐元的房源最多。按照法國(guó)銀行發(fā)放房貸的標(biāo)準(zhǔn)——貸款人每月的償還數(shù)額不能超過(guò)月收入的1/3。但法國(guó)人人均月收入只有2128歐元，意味著銀行只可能為月還貸額700歐元的房子放貸。這樣的還貸能力，即使政府?dāng)U大買(mǎi)房貸款零利率的受惠范圍，對(duì)刺激巴黎房產(chǎn)交易又能起到多大的積極效應(yīng)呢？
　　手中有房待售的法國(guó)人目前也持觀望態(tài)度，但觀點(diǎn)卻正好相悖。他們不相信房?jī)r(jià)會(huì)一跌再跌，所以不愿意低價(jià)出售自己的房產(chǎn)。他們自有另一套邏輯：法國(guó)每年的住房需求為80萬(wàn)套，建造總量?jī)H在30萬(wàn)左右。在房源短缺的情況下，10年間，法國(guó)大城市的家庭總數(shù)卻增加了400萬(wàn)，所以買(mǎi)房人肯定存在，市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的手必然不會(huì)令房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。
　　買(mǎi)房投資基本無(wú)利可圖
　　房源少、房?jī)r(jià)高的狀況必須會(huì)使更多家庭加入租房的行列。在本報(bào)記者的采訪中，幾乎所有的受訪者對(duì)政府以框定房租價(jià)格來(lái)降低房租的舉措不抱過(guò)高期望。粥少僧多，大城市的房租在未來(lái)很有可能不降反升。
　　即便如此，買(mǎi)房投資依然無(wú)法對(duì)手頭寬裕的法國(guó)人產(chǎn)生吸引力。這與政府的房租改革有直接關(guān)系。法國(guó)人中有20%是租房者，政府決定對(duì)房租進(jìn)行價(jià)格框定的措施，本意在于控制房租保護(hù)這部分人的利益，但卻難以在保護(hù)租房者與鼓勵(lì)投資房租房行為之間找到平衡點(diǎn)。
　　法國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家雅克·弗里杰統(tǒng)計(jì)研究得出的數(shù)據(jù)顯示，法國(guó)的房租始終與收入保持同比例的緩慢增長(zhǎng)（4%），這與房?jī)r(jià)成倍上升（120%）大相徑庭。也就是說(shuō)，雖然房?jī)r(jià)上升看起來(lái)使房子值錢(qián)了，但房東的債務(wù)也成倍增加，可是靠出租房子獲得的利益卻沒(méi)有得到成比例的增長(zhǎng)；加上房租作為收入的一部分必須申報(bào)并繳稅，投資房租房幾乎無(wú)利可圖。
　　值得一提的是，當(dāng)出現(xiàn)房客拖欠房租，房屋受損之類(lèi)的糾紛時(shí)，法國(guó)法律對(duì)房客的保護(hù)常常有忽略房東利益的傾向，致使今天的法國(guó)人不僅不愿意投資房產(chǎn)，有些人甚至寧愿將房子空著也不出租。
　　法國(guó)的稅收政策還為“賣(mài)房攢差價(jià)”設(shè)立了屏障：賣(mài)房者必須交納房屋增值稅和社會(huì)福利稅，兩者的總值相當(dāng)于房屋增值部分的34.5%。房東只有在擁有產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)22年后出售其房產(chǎn)才可以免去增值稅，但新改革的政策又將社會(huì)福利稅的減免延長(zhǎng)到擁有產(chǎn)權(quán)30年后。
　　建筑商難以開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)
　　法國(guó)房地產(chǎn)商依然對(duì)2008年那場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)記憶猶新，本該售出的房屋頓時(shí)積壓在手中。而今天的法國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)跡象，面對(duì)經(jīng)濟(jì)零增長(zhǎng)率，八成法國(guó)人對(duì)政府的能力持不信任態(tài)度。有興趣購(gòu)房的消費(fèi)者在減少，建筑成本卻不斷上升，這一切使得房地產(chǎn)企業(yè)在新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)上顯得非常謹(jǐn)慎。
　　《觀察》雜志的記者弗吉尼亞·格羅洛估計(jì)建筑成本在10年內(nèi)提高了一半。法國(guó)Nexity房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)總裁科林蒂認(rèn)為，要激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地價(jià)格必須下降。他解釋說(shuō)，按法國(guó)人的平均收入，合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該在每平方米2500 ~3000 歐元，但這個(gè)已經(jīng)是今天建筑商的成本價(jià)。
　　除了土地價(jià)格和工程成本過(guò)高，法國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)弗朗西斯·帕耶爾女士認(rèn)為新房建設(shè)受阻還有其他原因。
　　首先，法國(guó)的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)法對(duì)購(gòu)房這樣的長(zhǎng)遠(yuǎn)家庭計(jì)劃提供保證。其次，建筑工程標(biāo)準(zhǔn)復(fù)雜。2/3的工程成本提高是因?yàn)榉▏?guó)對(duì)諸如殘疾人設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)地、能源、抗震的要求過(guò)于復(fù)雜苛刻。第三，建筑工期長(zhǎng)。15年前，從開(kāi)工到交付的周期為4.5年，現(xiàn)在是6.5年。導(dǎo)致工期延長(zhǎng)的因素在于獲得建筑許可證時(shí)間長(zhǎng)、對(duì)開(kāi)發(fā)對(duì)所在地區(qū)影響的調(diào)研耗時(shí)長(zhǎng)；與居民協(xié)商、通過(guò)新抗震標(biāo)準(zhǔn)同樣需要越來(lái)越長(zhǎng)的時(shí)間周期。
　　地方政府對(duì)建新房很“感冒”
　　今年5月底，法國(guó)*9大房地產(chǎn)集團(tuán)布依格的執(zhí)行總裁貝爾蒂埃在接受《巴黎人報(bào)》采訪時(shí)認(rèn)為，房荒與基層政府的消極態(tài)度有關(guān)。“很多地方對(duì)新建房比較‘感冒’，因?yàn)樾路拷ㄔO(shè)會(huì)帶來(lái)其他問(wèn)題：學(xué)校、交通、商場(chǎng)等。對(duì)不富裕的地方財(cái)政而言，這些都是復(fù)雜的附加支出。”
　　地方政府不愿意拿出公共地產(chǎn)建筑新住宅更有另一個(gè)微妙而難以啟齒的原因：避免貧困人群的涌入。自2000年起，法國(guó)政府的保障房政策推行社會(huì)結(jié)構(gòu)混合，要求達(dá)到一定規(guī)模的市鎮(zhèn)區(qū)每年的新建房中必須有20% 屬于廉租房。由于這類(lèi)廉租房針對(duì)的是低收入家庭，這一群體不僅會(huì)給當(dāng)?shù)卣畮?lái)環(huán)境衛(wèi)生、教育、治安等種種令人頭痛的治理難題，也會(huì)導(dǎo)致其相鄰房產(chǎn)的貶值。
　　為此，基層政府普遍不愿意轉(zhuǎn)讓土地興建福利保障房。在一些所謂的富人區(qū)，居民寧愿多交稅來(lái)幫助其政府支付罰款也不愿廉租房落戶(hù)其領(lǐng)地。即使建筑商拿到建筑許可證，附近居民還是越來(lái)越頻繁地使用投訴手段來(lái)阻止開(kāi)工。
　　法國(guó)有17%的家庭享受社會(huì)福利房待遇。在每年100萬(wàn)申請(qǐng)廉租房的家庭中，只有45萬(wàn)能如愿以?xún)敗？紤]到法國(guó)的經(jīng)濟(jì)不景氣和私房出租的嚴(yán)苛條件（房客必須證明其收入是房租的3倍），申請(qǐng)廉租房的數(shù)量在未來(lái)還可能會(huì)上升。可以說(shuō)，法國(guó)的房荒有相當(dāng)大的原因是廉租房嚴(yán)重短缺。

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