當前，關于房產稅的討論非常熱烈。雖也有很多反對意見，但房產稅的推出似乎已無可避免。不過，在這些討論中，甚至在反對聲音中，有一個問題并沒有得到足夠考慮，那就是：什么樣的房產稅才合理？
　　當前房產稅方案的不合理之處
　　目前在重慶和上海兩市分別試行的房產稅方案，受到諸多質疑。從合理性來衡量，兩市都將房產稅方案的合理性建立在平抑房價的臨時需要上。許多評論人士已注意到，這樣的合理性是難以成立的。
　　其實，這兩個方案對應的實際征稅范圍很小，在平抑房價方面發(fā)揮的作用幾近于無。事實上，在市場經濟中，用稅收措施平抑市場價格從來就很難成功。同時，更為重要的是，稅收是對納稅人財產權的一種“剝奪”，是應予嚴肅考慮的大事，臨時需要不能構成其合理性的長期基礎。
　　上海和重慶兩個方案遭遇到的合理性難題，其他處于設計過程中的房產稅方案也或多或少地存在。有一些方案部分解決了上述合理性的問題，比如說將合理性建立在滿足地方政府公共服務的長期財力需求上，或者將合理性建立在以房產價值作為分配稅收負擔的工具上。但是，繳納了土地出讓金的房產為何要繳納房產稅這一問題，并未得到解決。
　　筆者并不反對房產稅這一稅種本身，但堅決主張只有解決了房產稅的合理性之后，才能予以征收。中國未來的稅收制度建設，再也不能像過去的稅收方案那樣依靠含糊性來取得可行性了。
　　怎樣的房產稅才合理？
　　房產稅合理性的一個方面，已被相關論者反復強調。那就是，它是為基層政府公共服務提供資金支持的稅收。因此，要取得這種合理性，房產稅征收從一開始就應限定其使用范圍為教育、福利等公共服務。顯然，“服務”是否公共，應取決于民意而不是長官意志，而這需要一定的決策程序。同時，房產稅另一方面的合理性，也被人注意到——那就是以房產價值作為分配稅收負擔的工具，從而達到調節(jié)貧富差距的目的。
　　不過，要讓房產稅取得合理性，更為重要的是要用它來代替現(xiàn)行的土地出讓金制度。
　　許多人注意到土地出讓金制度的不合理，即它把地方政府變成了逐利的經濟人，扭曲了政府的行為，同時又因為政府的雙面壟斷行為（既是土地收購儲備的*10購買者，又是土地使用權的*10出售者），而破壞了房地產市場的競爭性。但問題在于，土地出讓金制度不能簡單地廢除。如果簡單地將其廢除，那么含有土地出讓金的舊房產與不含土地出讓金的新房產相比，價差太大，這會毀掉整個房地產市場。因此，要廢除土地出讓金制度，就需要想方設法給這種狀況解套。
　　要為土地出讓金制度解套，遵循的思路仍是上述房產稅模式，即以征收擁擠費為依據(jù)，“普遍征收、等額退還”。就是說，政府仍可對所有新開發(fā)房產征收土地出讓金，但應對本市市民（可擴大至居民）在其新購住房時，按設定的標準地段（比如上海的中環(huán)）、標準面積（比如說人均30平方米）和標準容積率計算，將其所對應的土地出讓金退還，只就他超標準居住面積征收土地出讓金。
　　這樣，事實上所有的市民（居民）都將免費獲得標準定額的土地使用權，真正實現(xiàn)全體民眾對土地的所有權。只有富裕階層因其多使用土地資源而繳納“擁擠費”，其繳納的土地出讓金，法理依據(jù)是擁擠費而非“使用權”。
　　這樣的做法，可以給普遍征收房產稅后廢除土地出讓金制度解套，不會人為造成對市場房價的干擾（按人頭退還土地出讓金，只有收入效應，不會影響房價）。當然，這一方案*5的問題是，將造成新購房者和原購房者之間的不公平。筆者想到的緩解方案是，對于已購買房產的市民，可以采取同樣的辦法退還其標準定額范圍內的土地出讓金。限于政府財力，這可能需要分期分批地進行。可以預見，在未來相當長時間內地方政府新收取的土地出讓金，將不構成政府的收入，而成為退還定額內土地出讓金的基金。
　　筆者認為上述以超標準使用費為依據(jù)設計的房產稅方案與土地出讓金改革方案，將成為利國、利民、利地方政府的措施。這樣的房產稅，不但合理，還擔負起一定的社會保障功能，并能為未來土地出讓金制度改革奠定基礎。

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