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小編導(dǎo)讀：在佳兆業(yè)事件的沖擊下，深圳舊改正在迎來一場變局。深圳舊改項目一直不受大的房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注，而面對地產(chǎn)反腐風(fēng)暴，如今小的開發(fā)商為控制風(fēng)險逐步放棄舊改項目。
深圳市邦恒投資顧問公司總經(jīng)理尹香武向記者透露，深圳多家民營房企已遣散舊改拓展團(tuán)隊，加上舊改項目銷售審批日趨嚴(yán)格，之前在談判的舊改項目大多已擱淺。
“佳兆業(yè)事件對我們項目推進(jìn)也有影響，由于城市更新政策存在爭議，目前很多工改商手續(xù)推動不了，政府不受理，或者受理了也不愿推進(jìn)。”深圳某民營房企一位負(fù)責(zé)舊改的人士告訴記者。
舊改變局
上述房企舊改負(fù)責(zé)人稱，過去政策環(huán)境寬松，政府裁量權(quán)很大，一些可要可不要的資料就會放行，現(xiàn)在每個細(xì)節(jié)都必須明確。
“涉及到很多非農(nóng)指標(biāo)，之前交易不合規(guī)的，一旦村民知道就很麻煩，政府不愿意承擔(dān)責(zé)任。”該房企舊改負(fù)責(zé)人說，原則上已經(jīng)立項的項目，是可以繼續(xù)按流程申報，但前提是之前所有程序都沒有瑕疵，如果還沒有立項，現(xiàn)在會很難推動。
一個背景是，今年1月5日，廣東省委第三巡視組點(diǎn)名批評深圳出現(xiàn)的六大問題，提出房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)城市更新引發(fā)的并發(fā)癥比較嚴(yán)重。
業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的是，深圳舊改的推進(jìn)速度原本并不快，未來可能進(jìn)入漫長的停滯期。
“現(xiàn)在開發(fā)商申報的意愿確實沒有那么強(qiáng)烈，整個舊改的趨勢是在放緩的。”深圳某區(qū)城市更新辦項目前期審批負(fù)責(zé)人告訴記者，該區(qū)舊改項目立項的儲備項目已有一百多個，釋放的土地供應(yīng)量，未來十年也難以消化完，大部分是往居住和商業(yè)方向改，但與村民的談判越來越難，要改造也不容易。
尹香武說，以前只要在拆遷和回遷階段村民簽字就行，現(xiàn)在拿預(yù)售證還需村民簽字，村民可能又會趁機(jī)提出補(bǔ)償要求，這無疑會降低開發(fā)商的積極性和開發(fā)效率。深圳凈地出讓太少，這將導(dǎo)致新房供應(yīng)在未來兩年后急劇下降。
上述前期審批負(fù)責(zé)人稱，過去各個開發(fā)商都去搶占改住宅的項目，工改商項目所剩無幾，未來舊改的方向主要是工改工，政府也在大力扶持工業(yè)區(qū)整治。
今年3月10日，深圳公布的10個城市更新項目中，除了龍華新區(qū)中3個居住、商業(yè)方向的更新單元之外，其余7個項目均屬于新型產(chǎn)業(yè)方向，總擬拆除重建用地面積約33.4萬平方米。
“有傳言要取消市場主導(dǎo)的城市更新，我們也在等政策，等哪天叫停了，再按新的辦法來做。”上述審批負(fù)責(zé)人稱，由政府主導(dǎo)的深圳鹿丹村舊改前后經(jīng)歷了十多年，未來如果按這模式主導(dǎo)深圳的舊改也不現(xiàn)實，比較政府沒有那么多人力物力。
“前幾年都以為舊改是金礦，比較盲目，前期花了很大成本把拆遷做完了，但卻不清楚后期規(guī)劃，現(xiàn)在風(fēng)險意識提高了，必須摸清規(guī)劃方向，且項目很優(yōu)質(zhì)，要價不高，否則很難轉(zhuǎn)讓項目。”上述房企舊改負(fù)責(zé)人稱，如今開發(fā)商看到的主要是風(fēng)險，必須等專項規(guī)劃批了以后，才付拆遷補(bǔ)償款。
而政府公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳自2009年以來至2014年，舊改項目立項審批超過500個，但動工率僅19%左右，項目順利開發(fā)的難度顯而易見。
上述房企舊改負(fù)責(zé)人稱，每個項目要反反復(fù)復(fù)報批，核查手續(xù)，一個項目的前期工作至少要五六年，由于舊改政策不明晰，難免催生潛規(guī)則。
民企“傍大款”
如今，在地產(chǎn)反腐風(fēng)暴下，深圳民營房企開始多方尋求避險。
3月20日，華僑城發(fā)布的募資公告稱，深圳民營房企寶能集團(tuán)旗下企業(yè)斥資70億元入股。據(jù)了解，寶能集團(tuán)除了財務(wù)投資外，也是為了參與國企混改。
近期，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公告洽談收購深圳三個項目，收購對象均是本土的小民營房企。
2月6日，賣方向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓了深圳南山區(qū)蛇口水灣項目80%的股權(quán)，該項目總建筑面積31.7萬平米，尚未公告收購總價，截至目前，遠(yuǎn)洋支付了誠意金和過渡性貸款共10億元。
令業(yè)內(nèi)人士不解的是，水灣項目主體在去年就已經(jīng)建成，去年12月31日推出了首期公寓，售價60000元/平米，該項目地理位置優(yōu)越，完全不愁銷售，而賣方也不存在資金緊張問題。
遠(yuǎn)洋在去年9月和11月還洽談了另外兩個項目，一個是龍晟達(dá)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的荔山項目部分股權(quán)，該項目總建筑面積為23萬平米;另一個是龍崗區(qū)龍城街道盛平項目，收購賣方30%的股權(quán)，該項目總建筑面積為39.1萬平米。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，這些項目均是深圳黃金地段，收購對于遠(yuǎn)洋而言可以提升在深圳區(qū)域的競爭力。
此前，深圳舊改主體多以本地民營房企為主，包括佳兆業(yè)、卓越、京基、綠景、信義、寶能、萊蒙等地產(chǎn)商，對舊改開發(fā)都有較多的經(jīng)驗。而萬科、中海、金地、招商等龍頭房企則主要以招拍掛和收購或合作開發(fā)為主。
上述區(qū)舊改審批負(fù)責(zé)人坦言，通常很多項目都是由小開發(fā)商負(fù)責(zé)前期拆遷談判，再賣給大房企。“像萬科就不愿涉及前期舊改，因為拆遷補(bǔ)償不是剛性的東西，小企業(yè)比較好操作，大企業(yè)決策的速度也慢一些，而且也不方便與村民談判。”
對于未來本土的民營小房企靠什么存活，上述地產(chǎn)商也感到困惑，深圳每年的凈地出讓很少，工改商難度會越來越大。
“現(xiàn)在小開發(fā)商意識到舊改風(fēng)險很大，要么全盤轉(zhuǎn)讓，要么就找央企國企合作開發(fā)。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。
本文來源：華夏時報
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