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近期出臺(tái)的有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策在市場(chǎng)看來(lái)都屬于“救市”政策，然而受到現(xiàn)實(shí)因素的制約，新政實(shí)施的效果還需要看各地出臺(tái)的具體政策。
“兩會(huì)”后，關(guān)于樓市新政的猜測(cè)一直不絕于耳，3月27日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，新政的靴子終于落地。文件明確要求各地合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在樓市高庫(kù)存地區(qū)，減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，允許未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的轉(zhuǎn)型。
樓市新政將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響?專家分析稱，此次新政的出臺(tái)，并非“救市”政策，主要作用在于調(diào)整結(jié)構(gòu)、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序、保障民生等方面，同時(shí)還將助力三四線城市的庫(kù)存去化。但由于種種現(xiàn)實(shí)因素的制約，新政實(shí)施效果還要看各地出臺(tái)的具體政策。另外，專家還預(yù)測(cè)，在當(dāng)前利好政策頻出的態(tài)勢(shì)下，后市樓市政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松。
要點(diǎn)一：合理安排住房及用地供應(yīng)規(guī)模高庫(kù)存地區(qū)暫停土地供應(yīng)
《通知》提出，要合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要加快編制本地區(qū)的住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，對(duì)住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開(kāi)發(fā)進(jìn)度等統(tǒng)籌安排。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng);住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)分析，該項(xiàng)政策符合中央分類指導(dǎo)、因地施策的調(diào)控原則。在庫(kù)存高企的三四線城市，一方面要控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)口，減少土地供應(yīng)，另一方面還要打開(kāi)市場(chǎng)的出口，提振經(jīng)濟(jì)、增加購(gòu)房需求，才有可能逐步緩解區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。
但北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受采訪時(shí)表示，在住房供應(yīng)明顯過(guò)量的城市，即使住房和土地結(jié)構(gòu)調(diào)整，需求也不會(huì)很快增加，庫(kù)存的消化問(wèn)題短時(shí)期內(nèi)仍難以解決。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也談到，很多三四線城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，一些城市即使在“救市”的情況下，依然有崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)也有專業(yè)人士提出，此項(xiàng)政策或?qū)⒚媾R執(zhí)行難題，亞豪機(jī)構(gòu)指出，要地方政府壓縮土地供應(yīng)，也就意味著減少土地出讓收入，對(duì)于地方財(cái)政收入過(guò)度依賴土地出讓金的城市來(lái)說(shuō)，能否按照部委的要求落實(shí)執(zhí)行還是一個(gè)未知數(shù)。
要點(diǎn)二：優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)允許未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型
《通知》提到，要優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
這條規(guī)定為滯銷地塊及項(xiàng)目提供了新的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商手中的高風(fēng)險(xiǎn)地塊可以申請(qǐng)改變產(chǎn)品類型，滯銷項(xiàng)目可以申請(qǐng)調(diào)整戶型產(chǎn)品，從而打破市場(chǎng)困局。我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景輝分析，該政策有助于解決目前我國(guó)三四線城市庫(kù)存過(guò)剩、土地供應(yīng)無(wú)序的問(wèn)題，將從供應(yīng)和消化兩個(gè)方面逐步扭轉(zhuǎn)供大于求的問(wèn)題，逐步穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
但該項(xiàng)政策也或許將面臨執(zhí)行阻力，亞豪機(jī)構(gòu)指出，不同性質(zhì)的用地在拿地時(shí)的成本差距較大，以北京為例，2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價(jià)為14557元/平方米，而商服用地的樓面均價(jià)僅為8549元/平方米，如果涉及到養(yǎng)老、文化、體育等用地，地價(jià)水平往往更低，開(kāi)發(fā)商把高價(jià)拿到的土地轉(zhuǎn)換為低價(jià)值、回報(bào)周期長(zhǎng)的用地類型，如果政府不給予一定補(bǔ)貼，必然會(huì)影響到政策的落地實(shí)施。
要點(diǎn)三：統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)“保障”“去庫(kù)存”效果兼顧
文件還提到，要進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的。
分析認(rèn)為，該項(xiàng)政策有利于實(shí)現(xiàn)“保障”和“去庫(kù)存”的雙重目標(biāo)。在陳志看來(lái)，很多城市一方面有著樓市高庫(kù)存的壓力，一方面存在大量的棚戶區(qū)改造的要求，政府通過(guò)把一些商品房轉(zhuǎn)化為安置房和公租房，把保障房建設(shè)和去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)相結(jié)合，可以減少社會(huì)總的財(cái)富的浪費(fèi)，這是比較合理的。
分析：“托市”并非“救市”后續(xù)樓市政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松
“兩會(huì)”后，關(guān)于樓市即將出臺(tái)“救市”政策的猜測(cè)甚囂塵上，但對(duì)于此次調(diào)整，多位專家認(rèn)為是“托市”并非“救市”，在陳志看來(lái)，此次政策談不上是“救市”政策，“調(diào)”的意味更多。胡景輝也認(rèn)為，《通知》總體與我國(guó)新常態(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策相吻合，表現(xiàn)出“控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)、講秩序”的特征，是調(diào)整結(jié)構(gòu)、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序、保障民生，控制和消化庫(kù)存的舉措。
陳志還提到，這一文件實(shí)際是對(duì)2015年政府工作報(bào)告的一個(gè)落實(shí)，是原則性、指導(dǎo)性的意見(jiàn)，但相關(guān)政策的落地還要看各地出臺(tái)的具體政策及落實(shí)情況。
對(duì)于后市樓市政策走向，張大偉分析，2015年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，已經(jīng)有多地發(fā)布了房地產(chǎn)刺激政策，預(yù)計(jì)后續(xù)各部門都會(huì)出臺(tái)類似政策，并且有望在營(yíng)業(yè)稅征收、一線中部分城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi)，地方政府還將非常直接的出臺(tái)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種“救市”政策。
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