*7調(diào)整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃本周向社會公布，環(huán)境保護稅法、增值稅法、資源稅法、房地產(chǎn)稅法、關(guān)稅法、船舶噸位稅法、耕地占用稅法等七大稅法被補充進本屆人大五年立法規(guī)劃，釋放出稅收法定進程提速的重要信號。
　　“這次將社會關(guān)注度很高的房地產(chǎn)稅法納入立法規(guī)劃，回應(yīng)了之前關(guān)于‘房地產(chǎn)稅還該不該征’的爭議，表明房地產(chǎn)稅的立法工作正按計劃穩(wěn)步推進。寫入本屆人大五年立法規(guī)劃，意味著稅法通常會在2017年底前獲得通過。”中國政法大學(xué)財稅金融法研究所教授施正文表示。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，我國房地產(chǎn)市場已進入一個新常態(tài)，鑒于當(dāng)前開征房地產(chǎn)稅的必要前提——不動產(chǎn)登記還未全面完成，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)落地的可能性很小，目前看對市場影響非常小。
　　目前，在房地產(chǎn)稅基本方案基本成型并開始小范圍征求意見的同時，事關(guān)社會公眾直接利益的房地產(chǎn)稅“起征點”問題，也正在悄然之間逐步明朗化。稅率和起征點則是房地產(chǎn)稅基本方案中，最關(guān)鍵的兩個要點。
　　據(jù)媒體報道，未來房地產(chǎn)稅征收有望通過劃定“豁免征收面積”的方式，確定房地產(chǎn)稅的起征點。即個人或家庭在豁免征收面積以內(nèi)的住房，免予征收房地產(chǎn)稅。而“豁免征收面積”將根據(jù)地方住房情況針對性劃定，不會一刀切。
　　中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，房地產(chǎn)稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調(diào)節(jié)財富分配、抑制房地產(chǎn)市場投機等方面有重要作用。但是也要看到，開征之路會比較漫長，包括立法還需要做很多工作。
　　而針對當(dāng)前圍繞房地產(chǎn)稅改革的諸多爭議，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌認(rèn)為，在立法和改革過程中，需處理好房地產(chǎn)稅對樓市短期沖擊與地方經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系、處理好房地產(chǎn)稅與土地增值稅等其他稅費的關(guān)系等。
　　“從長遠看，房地產(chǎn)稅立法的目的是在開發(fā)交易環(huán)節(jié)減輕稅負(fù)，增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，進而完善房價形成機制。”張斌說，未來，隨著城鄉(xiāng)土地制度改革的推進和房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)稅立法也要為下一步農(nóng)村住房和土地改革預(yù)留空間。
　　任鵬飛說，何時開征房地產(chǎn)稅必須結(jié)合社會發(fā)展情況，并讓市場提前有預(yù)期。從當(dāng)前看，開征房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場有影響，但不是市場變化的主要因素。
　　房產(chǎn)稅到底要如何征?是否有助于社會財富的再分配?是否能有效抑制房價，同時促進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展?先看看外國的案例吧!
　　德國：多管齊下抑制投機
　　德國沒有真正意義上的房產(chǎn)稅，由于對上個世紀(jì)八九十年代的房地產(chǎn)泡沫心有余悸，各種類似的稅收名目不少，主要包括土地購置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等，這些遏制措施多管齊下，在一定程度上有效地壓制了炒房現(xiàn)象。
　　各州的土地購置稅標(biāo)準(zhǔn)不同，從3.5%到6.5%不等。購房后，房屋所有人每年還需要繳納土地稅。土地稅為地方稅種，與個人收入完全無關(guān)，其標(biāo)準(zhǔn)由地方制定，并由城鎮(zhèn)自行支配。稅率與房屋的大小、房屋的價值以及土地價值相關(guān)，指定的標(biāo)準(zhǔn)主要參照稅務(wù)局公布的土地價值。對不同建筑時間、建筑類型和所在地人口數(shù)，土地的價值衡量指數(shù)從3‰至10‰不等，土地衡量指數(shù)乘以土地價值，再乘以每個聯(lián)邦州自己制定的稅率(如柏林為810%，法蘭克福為460%)便是應(yīng)交的土地稅。在柏林較好的住宅區(qū)，有的80平方米的住房土地稅約為每年150—200歐元。但這個數(shù)字不具代表性，不同城市和一城內(nèi)不同區(qū)域的土地稅可能大相徑庭。
　　所謂二套房稅，是指居民登記使用的第二套及第二套以上住房需要繳稅，不管這些住房的主人是否是住戶本人。也就是說，這既可能是房主自己擁有并使用的二套房，也可能是租住的。不少德國人擁有登記使用的“二套房”，比如海邊的度假房等。以德國首都柏林為例，二套房稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是該套住房不算雜費出租價格的5%。柏林市稅務(wù)管理部門的新聞發(fā)言人卡特琳·比爾維特女士對本報記者表示，二套房稅由地方征收，與住戶的收入無關(guān)。在柏林正式登記使用第二套住房一年以上的人需要征稅。夫妻由于就業(yè)原因使用的二套房或二套房用于滿足護理要求等特殊情況則免征此稅。
　　如果將購置的房產(chǎn)用于出租，可能還需要繳納收入所得稅。出租房屋的收益將算入個人年收入，按照聯(lián)邦的個人所得稅標(biāo)準(zhǔn)納稅，納稅的比例也與個人的其他收入有關(guān)。在德國，個人收入越高，需要納稅的比例也就越高。反之，如果一個人沒有其他任何收入，房屋出租收入也達不到納稅標(biāo)準(zhǔn)，那么租金不會被征稅。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，年收入低于8354歐元不需要繳納所得稅，而如果年收入高于52882歐元，高于這一數(shù)字的部分繳納的所得稅的比例也會升至42%。
　　此外，為了防止利用房地產(chǎn)投機的行為，德國設(shè)有10年的投機期限。購置10年以內(nèi)的房屋如果出售獲利，利潤也將被納入個人收入，需依法繳納資本利得稅。購置超過10年的房屋出售則不需繳納此稅。如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住時間超過2年，則10年之內(nèi)出售也不需要繳納。通常來講，個人出售住房不需要繳稅，但財政部門會根據(jù)具體的情況判斷出售住房行為是否屬于商業(yè)行為，如果5年之內(nèi)出售3套以上房產(chǎn)，則可能被視為商業(yè)的住宅交易行為而被征稅。
　　韓國：富人多繳打擊炒房
　　1997年亞洲金融危機之后，為了快速恢復(fù)經(jīng)濟，韓國政府放寬了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度，并實行低利率政策，這對促進房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了積極作用，但也助長了房地產(chǎn)投機，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格過快上漲，并產(chǎn)生一定的資產(chǎn)泡沫。尤其是2001—2006年，韓國全國房地產(chǎn)價格平均每年以超過10%的速度增長，而首爾地區(qū)的房價更是增長速度超出人們的想象。僅2006年一年，首爾地區(qū)平均房價上漲就達到19.2%，首爾市江南地區(qū)的房價更是平均上漲達到25.9%。
　　為了抑制房價過快上漲，韓國政府于2005年出臺了綜合不動產(chǎn)稅，征稅對象為擁有房產(chǎn)總價值超過6億韓元(1美元約合1144韓元)的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同，稅率為每年0.75%—2%之間。此外，韓國從1961年起就征收財產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對象是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實物財產(chǎn)的人，也是根據(jù)財產(chǎn)價值不同，所負(fù)擔(dān)的稅率也不同。因此，如果將財產(chǎn)稅和綜合不動產(chǎn)稅算在一起，擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層就會承擔(dān)更重的賦稅。
　　事實上，綜合不動產(chǎn)稅對抑制房價快速增長并沒有取得明顯效果。為了打擊房地產(chǎn)投機行為，韓國政府又出臺了更嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即使在購買房產(chǎn)2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時，仍需要繳納6%—35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。隨著這一政策的出臺，再加上之前的綜合不動產(chǎn)稅，韓國房地產(chǎn)投機現(xiàn)象得到了很好地控制，房價也基本得到了穩(wěn)定。
　　美國：自住減免征稅透明
　　全美50個州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源。星條置業(yè)統(tǒng)計，目前稅率大致介于1%-3%之間，房產(chǎn)稅作為房產(chǎn)永久持有的最基本保證。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。美國房產(chǎn)稅的課稅對象為房屋，以房屋估價為課稅依據(jù)。那么美國房產(chǎn)稅如何征收?一般來說，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5。
　　房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定，而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計稅價值總額每年都有變化，因此房產(chǎn)稅稅率每年都相應(yīng)變化。如果某個地方政府的一年開支為2億美元，這個地方的房產(chǎn)估價總額為100億美元，那么該地當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率便是2%。假如過了一年，這個地方的經(jīng)濟發(fā)展了，房價有所提高，房產(chǎn)估價的總額上漲為200億美元，但地方政府的開支若維持2億美元不變的話，當(dāng)年房產(chǎn)稅的稅率為1%。也就是說，房價上漲了，房產(chǎn)稅可能降低。
　　房產(chǎn)稅計算。各地方政府根據(jù)本地財政需要，規(guī)定一個當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的房產(chǎn)稅率。而應(yīng)付房產(chǎn)稅則是房產(chǎn)稅率與房產(chǎn)納稅價之積。房產(chǎn)納稅價一般是房產(chǎn)市場公平價，但有些地方政府允許一定折扣，政府會提供一個折扣率。在這種情況下，房產(chǎn)納稅價是房產(chǎn)市場公平價與折扣率的乘積。
　　房產(chǎn)估值一般由持有證書的專業(yè)評估師給出市場公平價。由于美國大多數(shù)房屋為獨棟房，所以房與房的差別很大，包括地塊的大小、可用面積、房屋式樣等。評估師一般會采用銷售對比方法，即比較近6個月內(nèi)三四個在附近已售房屋的價格，根據(jù)地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設(shè)施等進行調(diào)整。另一個方法是重置成本法，但此法一般是針對新房，主要考慮重建同樣房屋所需成本，然后根據(jù)地價以及折舊調(diào)整。
　　確定稅率的具體程序是：市、鎮(zhèn)委員會通過預(yù)算，各級政府根據(jù)各種預(yù)算收入和總支出的情況決定征收房產(chǎn)稅的數(shù)額，再根據(jù)評定的房屋計稅價值確定房產(chǎn)稅的稅率。
　　稅率的計算公式為：預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計稅價值總額=房產(chǎn)稅稅率。
　　稅率的高低要受到一定的限制，因為聯(lián)邦法律規(guī)定了對財產(chǎn)(主要是房地產(chǎn))征稅的*6限額。財產(chǎn)估價經(jīng)地方立法機關(guān)正式批準(zhǔn)后，即成當(dāng)?shù)氐姆ǘǘ惢?。?jù)此形成兩種形式的稅率。一是名義稅率，適用于估價;一是實際稅率，適用于市價。由于各地估價比率不一，各地稅率也有較大差異。
　　美國地方政府規(guī)定了一些減免稅項目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產(chǎn)價值來實現(xiàn)的。另外還有一種減免房產(chǎn)稅的方法，即當(dāng)房產(chǎn)稅超過某一*5值時，納稅人可從州政府得到相應(yīng)的州個人所得稅抵免或現(xiàn)金補償。加州為例，納稅人的主要自用住宅，可免除7000美元的房產(chǎn)稅。
　　退伍軍人免稅額。美國目前有30個州,對退伍軍人自用住宅財產(chǎn)評價提供某一固定金額免稅額。
　　新加坡：優(yōu)惠自住促進平等
　　新加坡整個房地產(chǎn)制度的設(shè)計主要服務(wù)于三個重要的社會目標(biāo)：一是社會財富的重新分配;二是控制社會的生活成本，使得社會發(fā)展具有可持續(xù)性;三是作為一種社會契約，將住房成為連接一般國民與國家經(jīng)濟成長的一種機制。
　　實現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)主要是通過將房地產(chǎn)市場劃分為二元市場來實現(xiàn)的：約80%的住房是組屋(即新加坡特有的組合房屋，為新加坡建屋發(fā)展局承建——編者注)，另外20%是私人房產(chǎn)。組屋市場主要由政府負(fù)責(zé)建設(shè)、分配和管理，而私人房產(chǎn)市場主要交由市場運作，政府只充當(dāng)調(diào)控的角色。
　　房產(chǎn)稅是新加坡政府的一種傳統(tǒng)稅種，原則上是有房子就得交稅，這是對土地這種稀缺資源的一種認(rèn)可。具體執(zhí)行中，新加坡堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優(yōu)惠，對于富人住房，則收取高倍的土地出讓金及高倍的物業(yè)費，嚴(yán)格控制高價商品房的比例。目前新加坡全國大約有84%的人安居在政府組屋中，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國公民。
　　新加坡的房產(chǎn)稅是按照房屋的年價值來計算的，房屋年價值是以年租金衡量，計算方法是年租金減去物業(yè)管理、家具以及維修的費用。多年來，政府對自住房產(chǎn)的房產(chǎn)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)稅率(如房屋出租者)是10%。而對于小戶型的業(yè)主，政府會在自住的4%基礎(chǔ)上再進行折扣。如年值6900新加坡元(以下簡稱新元，1新加坡元約合4.92元人民幣)的自住住房，政府在4%的基礎(chǔ)繼續(xù)折扣，實際收繳的一般不是272新元，而僅有82新元。
　　從2011年，新加坡政府對房產(chǎn)稅進行了改革，新的制度進一步傾向于弱勢群體，對于年值低于6000新元的房屋免收房產(chǎn)稅;年值在6000至24000新元的，只對高出的部分征收4%的稅;而對于年值超過24000新元的房子，超過的部分要繳納6%的房產(chǎn)稅。
　　2013年10月新加坡國會再次通過房地產(chǎn)稅(修正)法案，為2013年財政預(yù)算案時宣布的房地產(chǎn)稅調(diào)整提供法律基礎(chǔ)，修改后的法令有三項變動，包括取消空置住宅與非住宅享有的房地產(chǎn)稅退款，區(qū)分住宅與非住宅房地產(chǎn)，以制定住宅房地產(chǎn)的累進房地產(chǎn)稅率以及把房地產(chǎn)稅估稅上訴期從21天延長至30天。新修改的房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)，進一步體現(xiàn)了讓多數(shù)人為自住的房子繳交較少房地產(chǎn)稅;而高端住宅屋主，尤其是買來投資的房子，則必須繳交更高房地產(chǎn)稅。
　　例如，從2014年1月起，年值8000新元的自住房屋免收房產(chǎn)稅。年值3萬新元的屋子若是自住，就是(30000—8000)×4%，每年的房地產(chǎn)稅只有880新元，否則，就是30000×10%，每年得支付3000新元。而年值10萬新元的房子，若自住，對超過8000新元的部分收9%的房產(chǎn)稅，2015年增加到10%;若非自住，則10萬×19%，2015年增加到20%。以2015年的標(biāo)準(zhǔn)與原房產(chǎn)稅相比，年值1.2萬新元的自住房組屋，房產(chǎn)稅減少33%，僅160新元，非自住的保持不變;而年值15萬新元以上自住有地房產(chǎn)，房產(chǎn)稅增加了69%，為12580新元，非自住更高達2.4萬新元，增加了60%。
　　英國：估值固定稅金浮動
　　英國的房地產(chǎn)稅以地方稅方式征收，其中課稅對象就包括空置房?！?9財經(jīng)日報》記者從英國官方查詢到的稅務(wù)資料顯示，此項稅收每年征收，與國人熟悉的按照應(yīng)稅總額乘以稅率計算納稅額不同，英國的房地產(chǎn)稅按照“對號入座”的形式按照總量核定征收。比如，英格蘭地區(qū)規(guī)定了八檔住宅估值，每檔估值的住宅對應(yīng)一筆納稅額。
　　以一名居住在倫敦黃金地段西敏寺地區(qū)的納稅人為例，如果他的不動產(chǎn)估值位于C檔(5.2萬英鎊~6.8萬英鎊)，那他在2013~2014財年需要繳納的房產(chǎn)稅包括西敏寺地區(qū)的335.77英鎊外加倫敦市核定的268.78英鎊，總計604.55英鎊。以此類推，稅收金額與房屋估值大小成正比。
　　以上述6.8萬英鎊住宅為例估算，其每年房產(chǎn)稅稅率超過1%。這還只是普通情況，英國稅務(wù)部門規(guī)定，如果一套住宅空置或未裝修超過兩年，地方政府有權(quán)征收*650%的額外房產(chǎn)稅。這正是為了“懲罰”那些投機客。
　　由于英國的房產(chǎn)稅本身就屬于地方稅，地方政府擁有較大的裁量權(quán)。2013年8月，英國媒體報道稱，倫敦北部一地區(qū)炒房者眾多，當(dāng)?shù)卣紤]將空置兩年以上的房屋加征一半房產(chǎn)稅。
　　盡管這樣的稅收工具對于炒房者具有震懾作用，但實際操作過程中依然存在不少難點。房產(chǎn)估值正是其中之一，目前，英格蘭和蘇格蘭的房產(chǎn)估值還是1991年的水平。如果要對各地房屋估值保持實時更新，其工作量可想而知。盡管如此，每檔估值對應(yīng)的稅金每年卻是浮動的。
　　俄羅斯：估價越貴稅率越高
　　俄房產(chǎn)稅實行差別稅率，房產(chǎn)評估價格越貴，稅率也就越高。如果一名自然人擁有多套房產(chǎn)，則以所有房產(chǎn)評估價格之和作為稅基來計算房產(chǎn)稅。換言之，擁有多套房產(chǎn)的納稅人將按較高的稅率納稅。俄羅斯房產(chǎn)稅稅率由中央和地方政府共同確定，國家規(guī)定稅率范圍，地方政府則在國家規(guī)定的稅率范圍內(nèi)自行制定該地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率。
　　俄羅斯國家規(guī)定的稅率范圍為：清查價為30萬盧布以下(1美元約合30盧布)，稅率不超過0.1%;清查價為30萬至50萬盧布，稅率為0.1%至0.3%;清查價為50萬盧布以上，稅率為0.3%至2.0%。俄羅斯特殊群體享受房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠，如前蘇聯(lián)和俄羅斯英雄、衛(wèi)國戰(zhàn)爭老戰(zhàn)士、一級二級傷殘人士、現(xiàn)役及退役軍人、烈屬、退休人員，等等。
　　墨西哥：稅率分化鼓勵投資
　　富人區(qū)的豪宅一年繳納上千美元的房產(chǎn)稅，而工薪階層地區(qū)的房屋每年僅繳納數(shù)十美元。與其他經(jīng)合組織成員相比，墨西哥的房產(chǎn)稅率要低得多。低稅率有鼓勵房地產(chǎn)投資的用意，但也在客觀上造成了地方財政困難，制約了各市政府改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增加公共建設(shè)投入的空間。
　　首都墨西哥城的一名律師拉斐爾，全家四口人居住在墨西哥城市中心繁華地段的一棟兩層別墅里。房屋地段好、面積大，他每年要繳納28374比索(約合2140美元)的房產(chǎn)稅。退休工人安赫爾居住在城南的一棟別墅內(nèi)，由于地段一般，加上政府的補助，每年僅需繳納396比索(約合30美元)的稅款，二者的差距相當(dāng)之大。
　　墨西哥房產(chǎn)稅具體的計算方法為，將土地價值與建筑價值相加得到房產(chǎn)的總價值，根據(jù)總價不同，房產(chǎn)將被分為不同的等級，每個級別要繳納固定的稅款，然后總價減去該等級最低額度的金額，再乘以該等級相應(yīng)的稅率，得出的錢數(shù)與固定稅款相加，即為所需繳納的房產(chǎn)稅額。所以在富人區(qū)的豪宅一年繳納上千美元的房產(chǎn)稅，而居住在工薪階層地區(qū)每年僅繳納數(shù)十美元的狀況就不足為奇了。
　　為了體現(xiàn)公平性原則，照顧弱勢群體利益，退休人員、領(lǐng)取補助金者以及超過60歲的居民均可以享受房地產(chǎn)補貼或優(yōu)惠。具體來說，其房產(chǎn)總價值在188.3萬比索(約合14.2萬美元)以下的，每年僅需繳納最低額度，即234比索(約合17.6美元)的稅款，而若超過此額度，則可享受30%的折扣。而除了這部分居民外，普通居民若房產(chǎn)總額在195.3萬比索(約合14.7萬美元)以下，也可享受25%—50%不等的折扣。
　　墨西哥房產(chǎn)稅的繳納方式比較靈活，可一次性繳納全年稅款，也可每兩個月交付一次。為了鼓勵居民及早繳納房產(chǎn)稅，根據(jù)各地政府規(guī)定及當(dāng)年財政狀況變動，各地會給予5%和15%之間的折扣。以墨西哥城為例，如果房產(chǎn)所有人在一月份繳納全年稅費，將享受7%的折扣優(yōu)惠，在2月份繳納全年稅款，則享有6%的優(yōu)惠。
        本文來源：一財網(wǎng)綜合