經過大半個月的談判和協商，拿下豐臺南苑鄉(xiāng)B組團地塊的華潤招商華僑城聯合體“拆伙”已經成為“基本確定”的事件。
11月2日，在經過近百輪激烈交鋒后，華潤招商華僑城聯合體以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價“奪魁”南苑鄉(xiāng)B組團地塊，樓面價5.6萬元/平方米，溢價率50%。而這一價格也成為今年北京拍出的第三高總價地塊。
“最終拍得的價格實在是大大高出了華潤報價，盡管華潤對這一地塊確實意向較高，但最終與招商、華僑城三方在資金等相關問題上并未談妥，目前華潤基本確定退出了這一地塊的開發(fā)。”華潤置地一位內部人士對《華夏時報》記者表示。
聯合體“拆伙”
對于聯合體“拆伙”的說法，招商地產及華僑城的相關負責人則均對記者表示，目前并沒有得到確切的消息。
實際上，由于現場舉牌的華僑城在競拍中報出的價格高于其他兩企業(yè)授權的價格，因此競拍結束后，三方意見發(fā)生分歧。不過，經過多番商討后，華潤及招商又有意參與合作，目前合作的具體細節(jié)仍在討論中。
“從目前來看，華潤在三方聯合體中退出的意向最明顯，而這也與其在豐臺的布局及其今年的拿地節(jié)奏有關。”北京一位與華潤有多次合作往來的業(yè)內人士指出。
實際上，華潤在北京豐臺區(qū)域早有布局。今年1月份，華潤置地聯合首開、平安聯合競得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，總價86.25億元。而這一價格也理所當然的加冕了當時的北京總價“地王”。
“華潤今年投資拿地的力度較大，遠遠超過往年，加之其在豐臺區(qū)域早有布局，因此如果此次華僑城報出的價格大大超過自身預期，其放棄的可能性就會很大。”上述業(yè)內人士指出。
今年以來，華潤置地在北京、上海、武漢等城市屢奪地王，僅1-8月，華潤置地的拿地金額就達到441億元，拿下11個地塊，其中5塊為“地王”。除了1月初的北京豐臺白盆窯地塊，華潤置地還聯合華發(fā)以70.52億元競得上海市北高新(技術服務業(yè)園區(qū)地塊，樓面價3.49萬元/平方米，刷新上海地王紀錄。6月3日，華潤置地再次聯合華發(fā)，以87.95億元競得市北高新技術服務業(yè)園區(qū)另一相鄰地塊，樓面價3.81萬元/平方米，再刷上海地王紀錄。
與華潤相比，華僑城則在近期鮮有土地入賬。“華僑城在最近幾年很少在北京拿地，逐漸失去了在北京的市場份額，因此對于華僑城來說，南苑地塊勢在必得，不惜將報價大幅超出其他兩家的價格授權。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示。
值得注意的是，在近期幾乎“瘋狂”的土地成交中，這樣的“退出”傳言并非特例。
10月21日，碧桂園與中國金茂聯合體以總價51.8億元摘得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗商業(yè)金融用地，溢價率均超140%，綜合樓面價為2.9萬元/平方米。然而目前碧桂園已經退出了這一地塊的開發(fā)，中建地產取而代之。
“市場幾次出現開發(fā)商退出拿地聯合體的現象，主要原因在于土地市場的價格已經高得離譜，而開發(fā)商之所以執(zhí)著于此，則是對賭北京樓市價格仍將上漲。這已經演變?yōu)橐粓鲑€局。”北京房協秘書長陳志對此不無擔憂。
據中原地產研究部統計，北京年內已經高達25宗地塊樓面價突破3萬元/平方米。從10月20日誕生樓面價7.5萬元/平方米的葛洲壩地王開始，最近一個月，北京成交土地25宗，成交額高達651億元，全部地塊基本均為“地王”，屢屢刷新紀錄。
“去地產”信號
顯然，開發(fā)商已經感受到了高價拿地醞釀的極大風險。如今無論是大型開發(fā)商還是中小開發(fā)商，都開始對自身的發(fā)展方向做出調整。
“我們現在在戰(zhàn)略上已經開始做出調整，盡量減少在公開的土地市場拿地，而是要多做一二級開發(fā)聯動，做城市運營商。”中國金茂一位高管指出。
實際上，從2007年作為“黑馬”出現開始，方興地產在住宅開發(fā)上的策略一直是尋找核心城市核心地段，進行細分市場深耕。但近年來，由于城市核心區(qū)價格過高，金茂就開始關注一二線城市近郊的大幅地塊，通過一二級聯動的“造城”模式獲取長線回報，北京亦莊項目、長沙梅溪湖、青島中歐國際城等“城系產品”，即是樣本。
除此之外，方興地產更名為“中國金茂”后，在其產品中更多地增加了金融與服務元素，原有的開發(fā)銷售模式已經改變。目前，中國金茂也已開始推出其金融產品，在其與新華保險合作后，養(yǎng)老服務類產品也越來越多。
事實上，做出此類調整的大型開發(fā)商不止中國金茂一家，同為品牌房企的遠洋地產也在尋求改變。
11月18日，遠洋地產上線了公司獨立開發(fā)運營的互聯網平臺“遠薪”，這個名為“遠薪眾籌”的APP目前包括了遠洋地產在多個城市、多個項目房源眾籌，而將來會包括“遠薪老帶新”、“遠薪經紀人”、“遠薪眾籌”三大平臺。
“從某種意義來說，遠洋地產的這種探索符合公司以產品營造中心的理念轉換成以客戶為中心的經營理念，其為的是與客戶建立聯系，以此更懂客戶。”遠洋地產一位高管介紹，通過公司獨自搭建的互聯網平臺形成用戶社群，未來，遠洋就將為這些業(yè)主用戶提供功能強大的社區(qū)服務。
此外，房地產龍頭企業(yè)萬科為了向城市配套服務商轉型，最近兩年也將業(yè)務同時伸向了商業(yè)地產、旅游度假、物流園、產業(yè)地產等多種領域。就在11月中旬，萬科與北京世園投資發(fā)展有限責任公司簽約合作打造2019北京世園會核心展館之一的萬花筒項目。
對于大型房企來說，在多元化發(fā)展中還能找到土地價格的平衡點，而對于中小房企而言，土地價格與日俱增，這已經成為一場危險的游戲。
11月24日，時代萬恒公告稱，該公司通過股權轉讓，正逐步剝離房地產業(yè)務。這樣的選擇在今年正成為一種趨勢。機構統計數據顯示，截至目前，在上交所[微博]和北交所掛牌的待售房企股權達到34宗，總權益金額超過100億元。
本文來源：華夏時報；作者：董映頡