2016年以來，已有遼寧、重慶、福建、湖南、內(nèi)蒙古等地提出加快房地產(chǎn)去庫存，或下發(fā)文件促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士指出，多地密集發(fā)布房地產(chǎn)去庫存政策，預計后續(xù)更多地區(qū)將出臺不同力度的政策。整體看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎來密集的政策寬松。由于不同城市之間庫存差異較大，房企如何選擇城市布局等值得深入研究。
化解庫存成“高頻詞”
遼寧提出，2016年全省住房城鄉(xiāng)建設工作將重點在化解房地產(chǎn)庫存，深入實施保障性安居工程和棚戶區(qū)改造。
重慶下發(fā)《關(guān)于進一步落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》，其中提到促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的多項具體舉措。包括房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅率下調(diào)、稅務免除、給予貸款支持等。
福建提出，要制定有針對性的政策，積極消化庫存，抓好保障性安居工程建設，推進以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革，完善購租并舉的住房制度，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。鼓勵各市、縣根據(jù)實際制定政策。
湖南在全省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出，湖南房地產(chǎn)發(fā)展去庫存壓力很大，有的地方去化周期達2至3年，必須采取強有力措施。湖南提出，要大力發(fā)展租賃市場、支持農(nóng)民工進城落戶、充分發(fā)揮住房公積金政策效應。
海南提出，2016年將通過深化戶籍制度改革、推進棚改貨幣化、實施公租房貨幣化等措施引導消費需求，加大消化商品房庫存。同時，還將加快推動房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型發(fā)展，逐步降低商品住宅開發(fā)比例，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，推動房地產(chǎn)向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。
此外，四川提出支持農(nóng)村居民進城購房，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。大力推進棚改和其他拆遷貨幣化安置，實施公租房保障貨幣化。促進住房消費，發(fā)展和培育租賃市場，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好市場環(huán)境。
政策有望保持寬松
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“多地密集發(fā)布去庫存政策，預計后續(xù)會有更多地方出臺不同力度的政策。整體看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。”當下經(jīng)濟發(fā)展缺乏動力，房地產(chǎn)依然是重要引擎。由于各地樓市分化嚴重，因城施策將成為未來房地產(chǎn)刺激政策的主流。
廣發(fā)證券分析師樂加棟表示：“2016年1月以來，多省市密集出臺地產(chǎn)新政加快推進去庫存進程，其中保障房貨幣化是著力點。預期行業(yè)政策存在進一步寬松的空間，包括供給側(cè)的定調(diào)去庫存、保障房貨幣化，以及需求側(cè)的信貸金融支持合理住房需求、稅費減免優(yōu)惠加大、降低剛需購房門檻、農(nóng)民工市民化等。”
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從樓市政策基調(diào)看，去庫存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。為化解高庫存壓力，未來有望繼續(xù)通過購房貸首付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅收、公積金貸款政策進一步放松等利好組合拳來擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
上海易居房地產(chǎn)研究院分析預計，2016年央行和銀監(jiān)會等部委將繼續(xù)支持首套房貸、二套改善需求等合理的自住需求，比如首套房貸首付比例降至二成，二套房貸首付比例降至三成等。同時，隨著公積金改革的推進，住房公積金用于購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產(chǎn)品的政策也將逐步落實。此外，住房銀行、房貸證券化等金融信貸政策也將繼續(xù)推進。
房企應差異化布局
2015年，房地產(chǎn)市場開始回暖，供需兩端寬松政策頻出促進市場量價穩(wěn)步回升。目前，房地產(chǎn)市場庫存壓力雖有所緩解，但仍然處在較高水平，不同城市之間庫存差異較大，其中三四線城市庫存消化時間最長，部分城市已經(jīng)進入市場“高危區(qū)”。相關(guān)政策有望在化解庫存方面發(fā)揮作用，不過短期內(nèi)部分地區(qū)庫存高企的狀況難以好轉(zhuǎn)。
張大偉指出：“分城市來看，一線城市被標桿房企看好。特別是降息后，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。三四線市場庫存絕對值過高，這種情況下，2016年市場分化的趨勢將延續(xù)。”胡景暉同樣認為這種兩極分化的趨勢將持續(xù)。胡景暉指出：“在需求側(cè)的推動下，北京等一線城市的樓市未來還算樂觀，但豪宅化趨勢卻使得在總量去化之外又有了結(jié)構(gòu)性的去化問題。”
中國指數(shù)研究院分析指出，目前大部分城市商品房庫存量大，市場存在一定風險。住宅市場方面，北京、上海、深圳、南京、杭州等少數(shù)城市長短期均無壓力，市場前景較好；寧波、無錫、徐州、長春等城市短期庫存尚在合理范圍，但因前期土地供應量偏大，中長期去庫存有壓力，其中徐州、洛陽、大連等部分城市壓力較為突出。另外，通過對城市分區(qū)的銷售、庫存情況分析，住宅市場整體較好的城市，各分區(qū)的表現(xiàn)也各異，有些區(qū)域風險依然很大；而市場整體表現(xiàn)較差的城市，也有個別區(qū)域值得挖掘。
中國指數(shù)研究院建議，房企在城市選擇方面應“揚長避短”，重點關(guān)注有潛力的城市和區(qū)域，遠離庫存量大，消化時間長的城市和地區(qū)。同時結(jié)合自身產(chǎn)品特點和未來發(fā)展規(guī)劃，審慎進入地王頻現(xiàn)、樓價飆高的熱點城市。庫存去化方面，首先應根據(jù)自身發(fā)展情況適時調(diào)整價格，加快去庫存進程；其次，以消費需求為導向，深入挖掘客戶需求，合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，打造適合當?shù)鼐用裥枨蟮漠a(chǎn)品；同時，著重提升產(chǎn)品、服務品質(zhì)，進一步改善居住體驗，豐富社區(qū)服務產(chǎn)業(yè)鏈，探索構(gòu)建新型社區(qū)。
本文來源：中國證券報；作者：李香才