2016年的地方“兩會(huì)”陸續(xù)召開(kāi)，樓市再次成為一個(gè)高頻詞匯，今年地方“兩會(huì)”關(guān)于樓市的熱詞是去庫(kù)存。2015年全國(guó)商品房待售面積達(dá)到歷史新高。在此背景下，房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題成為地方“兩會(huì)”最受矚目的議題，很多地區(qū)更是拿出了具體政策措施，直指激活樓市需求。
2015年樓市庫(kù)存創(chuàng)新高
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，樓市庫(kù)存量達(dá)到近年來(lái)新高。數(shù)據(jù)表明，2015年全國(guó)商品房待售面積不斷上升，全年的房屋待售面積仍高達(dá)71853萬(wàn)平方米，較2014年增長(zhǎng)了近1億平方米，其中住宅待售面積45248萬(wàn)平方米，占比約63.97％。
值得注意的是，這種情形是在新增供應(yīng)并未顯著增加的情況下出現(xiàn)的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)表明，截至2015年末，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為15.45億元，同比下降14.0％；全國(guó)房屋施工面積達(dá)73.6億平方米，同比微幅增長(zhǎng)1.3％；全國(guó)房屋竣工面積為10.0億平方米，同比下降6.9％。在供給未顯著上升的情況下樓市庫(kù)存卻攀升至歷史*6水平，這意味著樓市需求已經(jīng)出現(xiàn)了萎縮跡象。
這其中，二、三線城市的樓市尤其不樂(lè)觀。2015年百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲4.15％。其中，二、三線城市跌幅較2014年明顯收窄，但依然分別下跌了0.53％和1.09％。這些中小城市恰恰也是高庫(kù)存問(wèn)題最嚴(yán)重的地區(qū)。
各地“因地施策”去庫(kù)存
樓市高庫(kù)存問(wèn)題顯然已經(jīng)到了迫切需要解決的地步，地方政府將如何落子布局成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。值得關(guān)注的是，由于市場(chǎng)繼續(xù)分化，因地施策或?qū)⑹俏磥?lái)政策放松的主要特點(diǎn)，這從近期陸續(xù)召開(kāi)的地方“兩會(huì)”上可以覓得一些端倪。今年1月18日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見(jiàn)》指出，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20％調(diào)整為15％，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5％調(diào)整為2％，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1％。
河南的政府工作報(bào)告中明確提出，支持繳存職工用公積金貸款改善住房條件，將有穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的常住人口納入公積金覆蓋范圍，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。建立購(gòu)租并舉住房制度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)跨界發(fā)展。同時(shí)，河南還有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化；內(nèi)蒙古的政府工作報(bào)告提出，研究住房公積金支持農(nóng)牧民進(jìn)城購(gòu)房政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向轉(zhuǎn)移進(jìn)城農(nóng)牧民發(fā)放購(gòu)房貸款；河北省政府工作報(bào)告指出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，推進(jìn)以滿足新市民需求為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
據(jù)了解，早在各地“兩會(huì)”之前，就已經(jīng)有很多城市吹響了房地產(chǎn)去庫(kù)存的號(hào)角。福建全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會(huì)議就提出按照一市一策、一縣一策、一盤(pán)一策的原則，鼓勵(lì)各市、縣根據(jù)實(shí)際制定政策，在2016年2月底前出臺(tái)落實(shí)到具體樓盤(pán)的房地產(chǎn)去庫(kù)存措施。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各地在密集發(fā)布去庫(kù)存政策，預(yù)計(jì)后續(xù)各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的對(duì)策，整體上看，一季度有望集中發(fā)布一批寬松樓市的政策措施。
激活需求側(cè)將成去庫(kù)存要點(diǎn)
面對(duì)體量巨大的庫(kù)存，打通供需通道已成為必須直面的問(wèn)題。梳理各地各地政策不難發(fā)現(xiàn)，繼續(xù)放寬信貸政策、降低購(gòu)房成本、增加購(gòu)房補(bǔ)貼，加快棚戶區(qū)改造成為去庫(kù)存的發(fā)力重點(diǎn)。比如河南和內(nèi)蒙古都提出了鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的相關(guān)措施。廣西政協(xié)委員、民建廣西區(qū)委主委錢學(xué)明建議國(guó)家設(shè)立新市民住房?jī)?yōu)惠貸款，以等于或優(yōu)于住房公積金的貸款利率幫助農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)房、落戶，打破農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的瓶頸。
另一個(gè)解決高庫(kù)存的方向是補(bǔ)位租賃市場(chǎng)。福建省、湖南省、山東省濟(jì)南市等地政府工作報(bào)告明確，要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。多地代表委員建議，政府宜鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，完善周邊配套，同時(shí)促進(jìn)租賃市場(chǎng)專業(yè)化，因地施策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。貴州省政協(xié)委員張樹(shù)昭建議，要立足中西部城市、三四線城市庫(kù)存高企的實(shí)際，因地制宜出臺(tái)舉措。
此外，戶籍制度改革成各地“去庫(kù)存”重要手段。上海市政府工作報(bào)告明確提出，“堅(jiān)持城市建設(shè)重心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步提高郊區(qū)發(fā)展水平”；河北省政府工作報(bào)告提出，“到2020年戶籍人口、常住人口城鎮(zhèn)化率分別達(dá)48％和67％左右”。值得關(guān)注的是，在廣東省“兩會(huì)”期間，多位政協(xié)委員建議取消大城市的限購(gòu)政策，進(jìn)一步促進(jìn)大城市結(jié)構(gòu)性庫(kù)存的去化。分析人士之處，這一設(shè)想，很有可能成為未來(lái)房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策實(shí)施方向。
本文來(lái)源：通信信息報(bào)