年考剛過,上市房企又迎來季度考,銷售業(yè)績(jī)意味著一切。翻看一季度房企10強(qiáng)名單,多少讓人感到意外。原本業(yè)績(jī)靠前的老牌房企,在2016年的*9個(gè)季度,紛紛跌出前十。這一排名的變化,讓業(yè)內(nèi)驚嘆。
房地產(chǎn)行業(yè)格局的逆轉(zhuǎn),究竟是什么原因造成的?這種名次的變化又意味著什么?
兩年前,房地產(chǎn)行業(yè)曾對(duì)來自互聯(lián)網(wǎng)的顛覆憂心忡忡;一年前,以生命人壽、安邦為代表的險(xiǎn)資,讓房企大佬們?cè)俅晤I(lǐng)教了來自行業(yè)外的擔(dān)心。
然而,誰也沒有想到,真正的顛覆和革命卻來自行業(yè)內(nèi)。億翰智庫(kù)3月底發(fā)布的全國(guó)房企一季度銷售榜單顯示,整個(gè)行業(yè)的格局發(fā)生了微妙的改變。一些原本銷售,排名在20名開外的企業(yè),開始?xì)⑷氲?5名以內(nèi),有些甚至開始沖擊一線陣營(yíng)。諸如萬達(dá)這樣的行業(yè)*9軍團(tuán),卻未在*7的“行業(yè)排位賽”搶得風(fēng)頭。
行業(yè)大勢(shì):強(qiáng)者恒強(qiáng)
年初以來,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)沸沸揚(yáng)揚(yáng),分外熱鬧,讓不少一線房企銷售業(yè)績(jī)大為增色。當(dāng)前,伴隨上市房企年報(bào)陸續(xù)發(fā)布,房企一季報(bào)相繼披露。4月6日,萬科披露前3個(gè)月銷售業(yè)績(jī),其累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積545.7萬平方米,銷售金額752.4億元。
在此前一日,恒大也披露了前3個(gè)月銷售業(yè)績(jī),公告顯示,其累計(jì)合約銷售金額約達(dá)656.7億元,累計(jì)合約銷售面積約為750.4萬平方米,較2015年同比增長(zhǎng)115%。
相對(duì)于A股上市房企,港股上市房企對(duì)階段性業(yè)績(jī)的披露要更為及時(shí)一些。
龍湖地產(chǎn)公告顯示,該房企已發(fā)布的前兩月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額66.2億元,同比增長(zhǎng)55%,銷售面積46.4萬平方米。
龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士回應(yīng)稱,一季度數(shù)據(jù)暫未公布,但總體上符合預(yù)期,上半年大概能實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)620億元的40%。
盡管如此,作為第三方民間專業(yè)機(jī)構(gòu)的億翰智庫(kù)于3月31日率先披露全國(guó)房企一季度銷售業(yè)績(jī)榜單,從已披露數(shù)據(jù)的萬科、恒大的情況來看,與榜單上的相關(guān)數(shù)據(jù)誤差并不大。
從榜單來看,萬科依然穩(wěn)居全國(guó)房企銷售金額的榜首位置,恒大依然穩(wěn)居全國(guó)房企銷售面積的榜首位置。
萬科一位區(qū)域營(yíng)銷經(jīng)理表示,萬科多年來一直堅(jiān)持“快跑”策略,通過事業(yè)合伙人、自銷、代理等靈活機(jī)制,為客戶提供優(yōu)質(zhì)的營(yíng)銷服務(wù),以保障比同行更高的樓盤去化率。
就房企前10強(qiáng)而言,今年一季度排在第10名的萬達(dá)集團(tuán)斬獲銷售金額215億元,較去年一季度的第10名直接拉高了100多億元。
在中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存看來,全國(guó)房企一季度整體銷售增長(zhǎng)較快,業(yè)績(jī)飄紅,向大中型重點(diǎn)房企傾斜也明顯。
與去年相比,雖然一線房企中的前10強(qiáng)還是那些大家都熟悉的老面孔,但座次卻發(fā)生了微妙變化,比如萬達(dá)排名略有靠后,而融創(chuàng)、華夏幸福有所提升。
第11名至第50名房企變動(dòng)幅度較大,比如之前不太顯眼的魯能地產(chǎn)擠進(jìn)前15強(qiáng),金地、首開股份等表現(xiàn)也較為搶眼,而藍(lán)光、榮盛等排名下滑幅度較大。
億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心主任張化東表示,房企集中度越來越高,強(qiáng)者恒強(qiáng),這是房地產(chǎn)業(yè)大勢(shì)所趨。
增長(zhǎng)動(dòng)力:得一線者得天下?
“當(dāng)前市場(chǎng)回暖,這是毋庸置疑的。”張化東表示,房企整體去庫(kù)存周期大概在1年半至2年之間,榜單發(fā)布的房企業(yè)績(jī)主要是2014年完成銷售并在當(dāng)前實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售業(yè)績(jī)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年1~2月,全國(guó)商品房銷售額8577億元,增長(zhǎng)43.6%,增速提高29.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售額增長(zhǎng)49.2%。商品房銷售面積11235萬平方米,同比增長(zhǎng)28.2%,增速比去年全年提高21.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售面積增長(zhǎng)30.4%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎解釋稱,去年以來,中央陸續(xù)出臺(tái)了降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列政策,經(jīng)過去年一年商品房銷售市場(chǎng)的溫和回升,部分需求結(jié)束觀望入市,消費(fèi)者購(gòu)房意愿被激發(fā),一線城市市場(chǎng)升溫明顯,部分二線熱點(diǎn)城市銷售翻番。
龍湖地產(chǎn)北京一位內(nèi)部人士表示,當(dāng)前中國(guó)樓市局勢(shì)復(fù)雜,城市表現(xiàn)深度分化,一線及熱點(diǎn)二線城市表現(xiàn)良好而穩(wěn)定,庫(kù)存處于低位,土地供給減少加之經(jīng)濟(jì)環(huán)境、就業(yè)機(jī)會(huì)等積極因素,帶來大量?jī)?yōu)質(zhì)的人口凈流入,創(chuàng)造了長(zhǎng)期穩(wěn)定的居住及投資需求。
龍湖地產(chǎn)北京上述內(nèi)部人士還表示,可售貨值中高層占4成,別墅占比超過2成。具體項(xiàng)目策略上,龍湖更多是隨行就市,既強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目安全,也強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目合理回報(bào),不會(huì)刻意為提價(jià)而影響銷量。
近來,諸多媒體曝出,一線樓市及部分熱點(diǎn)二線城市的火爆行情疑似受“資金牛”驅(qū)動(dòng),金融工具即為首付貸加杠桿,但其已被官方叫停,一線樓市乃至熱點(diǎn)二線樓市為抑制房?jī)r(jià)過快上漲的調(diào)控措施也接連出臺(tái),但更多三四線城市卻陷入高庫(kù)存困境。
哪些區(qū)域?yàn)榉科箐N售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)更多?偏重一線乃至熱點(diǎn)二線的房企,業(yè)績(jī)更為穩(wěn)健,增幅明顯。
融創(chuàng)多年的區(qū)域戰(zhàn)略是以北京、天津、上海、杭州和重慶這五大核心城市為深耕區(qū)域,加上去年的一系列收購(gòu)大戰(zhàn),進(jìn)一步完善了融創(chuàng)在重點(diǎn)二線城市的布局。
從地產(chǎn)布局來看,魯能的項(xiàng)目多位于北京、天津、大連、重慶、成都、三亞等熱點(diǎn)城市。熟悉魯能的陳寶存表示,2009年至2010年,魯能儲(chǔ)地較多,國(guó)企屬性更易獲得銀行低成本信貸支持,資金流相對(duì)充沛。去年,魯能集團(tuán)擬重組廣宇發(fā)展以推動(dòng)魯能地產(chǎn)整體借殼上市,卻再遭流產(chǎn)。外界猜測(cè),魯能地產(chǎn)高速增長(zhǎng)或與沖刺上市密切相關(guān)。
像藍(lán)光、榮盛、俊發(fā)等房企的排名下滑,與其所布局的重點(diǎn)城市多在二、三線城市甚至部分四線城市密切相關(guān),這些城市要么存量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈,要么售價(jià)漲幅較慢,銷售依然低迷。
一季度已過,房企接下來應(yīng)如何抓住推盤窗口期?在張化東看來,窗口期應(yīng)在上半年,政策風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小,下半年估計(jì)變動(dòng)大,整個(gè)年度應(yīng)是高位震蕩。
陳寶存認(rèn)為,多數(shù)房企推盤應(yīng)會(huì)集中在下半年,理由是一線及部分二線城市調(diào)控來了,會(huì)抑制需求,但三四線基于高庫(kù)存仍有待中央及地方釋放政策利好,這些區(qū)域或?qū)Σ糠址科筇嵘龢I(yè)績(jī)有較大貢獻(xiàn)。
本文來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞;作者:杜冉樂