近期召開的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地產(chǎn)庫存,注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題,實(shí)行差別化的調(diào)控政策”。這一政策與2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“多措并舉”去庫存有很大不同,意味著在一季度經(jīng)濟(jì)“開門紅”以后,樓市政策從“托底”經(jīng)濟(jì)開始轉(zhuǎn)向調(diào)整期。
從2015年的去庫存,轉(zhuǎn)向去庫存與差別化調(diào)控并重。即便在去庫存上,“有序”也代替了“多措并舉”,這表明僅僅靠貨幣和結(jié)構(gòu)政策刺激,難以去化庫存。今年一季度,盡管全國商品房成交面積大漲33.1%,CREIS監(jiān)測的36個(gè)重點(diǎn)城市更是大漲48.3%,但截至3月底的商品房待售面積同比增長13%,廣義住宅庫存超過60億平米,去化周期5年左右,商業(yè)庫存要20年才能消化。
2015年以來,出于“托底”經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格、控制系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期的考慮,貨幣政策、國家及地方結(jié)構(gòu)性政策利好不斷,樓市對(duì)投資穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的效果顯著。但是,由于實(shí)體有效資產(chǎn)形成不足,民間投資增速與社會(huì)投資增速剪刀差擴(kuò)至歷史峰值,多方政策利好疊加,特別是信貸寬松啟動(dòng)的“杠桿+樓市”金融加速器效應(yīng)下,樓市金融屬性凸顯、投機(jī)炒作泛濫。
5月1日發(fā)布的百城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,京滬深樓市房價(jià)在創(chuàng)新高后,漲幅開始趨緩,4月房價(jià)環(huán)比分別上漲2.03%、0.92%、2.84%。同時(shí),受房價(jià)高處不勝寒和3月收緊限購、限貸的影響,需求開始向一線城市周邊轉(zhuǎn)移。
類似于2013年以來資金從影子銀行到股市、債市、一線樓市、大宗商品現(xiàn)貨和期貨、無形資產(chǎn)的快速輪動(dòng),資金從一線城市樓市到周邊樓市的轉(zhuǎn)移,也多為投機(jī)炒作的游資所為。根據(jù)筆者調(diào)研,1月份深圳樓市投資客(買房非自?。┱急冗_(dá)到40%的新高,而受需求溢出的東莞、惠州,2015年80%的房子被深圳投資客買走;北京周邊的“北三縣”,房價(jià)之所以一年內(nèi)翻番,投資客推動(dòng)是主因;滬浙蘇投資客已經(jīng)從蘇州、杭州、南京等高房價(jià)區(qū)域殺到了價(jià)格“洼地”的無錫、南通,今年以來,蘇州和無錫投資客占比分別達(dá)到40%和47%。
今年3月,地產(chǎn)投資資金來源同比增長70%;一線城市周邊的二三線城市接過一線城市地王“接力棒”。一季度,二線城市土地出讓金增長36%、樓面價(jià)上漲49%。由此,實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑背景下,釋放出的資金或“脫實(shí)入虛”。一線城市及周邊樓市過分火爆,產(chǎn)生了明顯的資金“虹吸效應(yīng)”,一是對(duì)深陷庫存泥潭的三四線樓市的資金虹吸,不利于去庫存,二是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“資金虹吸”,不利于穩(wěn)增長、控制金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,偏離了“三去、一補(bǔ)、一降”戰(zhàn)略。
重點(diǎn)城市樓市火爆,也不利于消費(fèi)穩(wěn)定和降低實(shí)體成本。一季度,全國居民人均可支配收入僅增長6.5%,遠(yuǎn)低于房價(jià)漲幅和食品價(jià)格漲幅。再結(jié)合一線城市及周邊房價(jià)創(chuàng)新高、房價(jià)收入比在20-30倍之間,可判斷樓市火爆為富人投資或避險(xiǎn)所為。由于高收入人群邊際消費(fèi)傾向低,房價(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)難以推動(dòng)消費(fèi)增長。另外,年后CPI從1.8%迅速竄至2.3%,豬肉、蔬菜價(jià)格創(chuàng)新高,與年后“租金重訂”,物流倉儲(chǔ)、人工和鋪面成本高企密切相關(guān),房價(jià)上漲推高了實(shí)體成本。
因此,一線城市及周邊樓市火爆,偏離了樓市去庫存、金融助推實(shí)體的主題,這不是管理層愿意看到的。一季度,在經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“開門紅”后,積極財(cái)政政策持續(xù)發(fā)力后,基建投資也全面啟動(dòng)。根據(jù)中金公司的報(bào)告,2015年地方發(fā)起大量PPP項(xiàng)目。截至今年2月底,財(cái)政部政府和社會(huì)資本合作中心PPP項(xiàng)目庫收錄了7110個(gè)項(xiàng)目,總投資8.3萬億元。其中,6000多個(gè)項(xiàng)目是2015年后發(fā)起,總投資將達(dá)到6.8萬億元,這些項(xiàng)目啟動(dòng)的效果將在2016年全面體現(xiàn)。
經(jīng)濟(jì)企穩(wěn),基建投資全面發(fā)力,再考慮到樓市秩序亟待整治,房地產(chǎn)“托底”的救急地位下降。不管從去庫存,還是“三去、一補(bǔ)、一降”的供給側(cè)改革,未來樓市將進(jìn)入政策調(diào)整期。首先,由于食品價(jià)格仍將在高位徘徊,大宗商品價(jià)格上漲導(dǎo)致CPI非食品部分剛性上漲,CPI回升是大概率事件,貨幣政策寬松的空間收窄;其次,近期央行要求關(guān)注物價(jià)和房價(jià),窗口指導(dǎo)商業(yè)銀行信貸投放,意味著結(jié)構(gòu)性的樓市信貸寬松宣告結(jié)束;最后,未來調(diào)控案例此起彼伏,重點(diǎn)城市樓市政策整體偏緊。
本文來源:中國證券報(bào)-中證網(wǎng);作者:李宇嘉