7月3日，萬科企業(yè)股份有限公司公布了畢馬威華振會計師事務所對于重組議案中土地價值的相關回復。
查閱文件發(fā)現(xiàn)，作為重組對象方深圳地鐵前海國際發(fā)展有限公司的審計師，畢馬威指出，按企業(yè)會計準則的規(guī)定，前海國際獲地鐵集團增資時，三項地塊土地使用權(quán)應以公充價值入賬。
2016年4月22日和2016年5月26日，地鐵集團分別與前海國際簽署增資協(xié)議，分別將前海樞紐項日T201一0074號地塊和安托山項日T4O7一0026、T407-0027號地塊兩個項目的土地使用權(quán)增資注入前海國際。
根據(jù)《企業(yè)會計準則第1號一存貨》第十一條“投資者投入存貨的成本，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外”；以及《企業(yè)會計準則講解2010》的補充解釋：“在投資合同或協(xié)議約定價值不公允的情況下按照該項存貨的公允價值作為其入賬價值”為準則依據(jù)，前海國際對于投資者增資注入的土地使用權(quán)應以公允價值作為該土地使用權(quán)的入賬價值。
根據(jù)《企業(yè)會計準劉第39號-公允價值計量》第六章估值技術(shù)第十八條“企業(yè)以公允價值計量相關資產(chǎn)或負債，應當采用在當前情況下適用并且有足夠可利用數(shù)據(jù)和其他信息支持的估值技術(shù)。企業(yè)使用估值技術(shù)的目的，是為了估計在計量日當前市場條件下，市場參與者在有序交易中出售一項資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移一項負債的價格”，而依據(jù)估值技術(shù)得出的投資者增值投入時點的土地使用權(quán)公允價值預佑值為人民幣455.74億元，該公允價值最終以具有證券期貨業(yè)務資格的評估機構(gòu)出具的評信值為依據(jù)確定。
畢馬威指出，由于前海國際接受地鐵集團增資的時間與交易的評佑基準日間隔極短，土地相關的條件及市場環(huán)境沒有發(fā)生本質(zhì)變化，閡此上述公允價值的預估值與《萬科企股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關聯(lián)交易須案》中披露的前海樞紐項目地塊及安托山項日地塊于評估基準日2016年5月31日時的預估值人民幣325.03億元及人民幣130.71億元的合計數(shù)一致。
同時，增資作價與當時可參考市場價之間的差異情況及其對前海國際凈資產(chǎn)的影響也為深交所關注。對此，畢馬威稱，土地使用權(quán)的公允價值與增資合同中約定的土地作價人民幣235.90億元的差額人民幣219.84億，一次性記入資本公積科目。土地使用權(quán)以公允價值反映在前海國際2016年5月31日的凈資產(chǎn)中，若土地使用權(quán)公允價值的預估值與公允價值的錄終值沒有差異，則對前海國際于2016年5月31日的凈資產(chǎn)不會再有額外影響。
畢馬威會計師提出，前海國際以公允價值作為投資者作價增資投入的土地使用權(quán)的入賬價值，相關影響計入凈資產(chǎn)的會計處理方法符合《企業(yè)會計準則》的相關規(guī)定。
但同時也稱，由于其對前海國際財務報表的審計工作尚在進行中，且審計的目的是對財務報表的整體發(fā)表意見，因此畢馬威對上述土地使用權(quán)的公允價值的預估值的合理性不發(fā)表任何意見。
本文來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)；作者：王靜