撫順商業(yè)會計學(xué)校網(wǎng)：關(guān)于區(qū)域土地價格平衡的研究

　　成本一－效益法。依據(jù)地價定義，采用成本分析的方法，對照各等城鎮(zhèn)各類用地最低地價平均值，確定城鎮(zhèn)種類用地*6地價控制幅度。最后經(jīng)專家咨詢、調(diào)查確定。

　　（四）同等城鎮(zhèn)不同用途地價合理分析不同用途間的地價也應(yīng)是地價平衡的內(nèi)容之一，應(yīng)對不同用途地價的差異進(jìn)行合理分析、調(diào)整，使其滿足合理配置土地資源的要求。

　　供求關(guān)系是影響地價的主要因素，如果某種用途土地的地價偏高，則說明該種用途的土地數(shù)量少，需增加該種用途的土地的供應(yīng)量，以防止土地投機(jī)行為發(fā)生，如果某種用途的土地的價格偏低，則說明該種用途的土地數(shù)量過多，需減少該種用途的土地供應(yīng)數(shù)量。

　　在對同等城鎮(zhèn)不同用途地價進(jìn)行合理分析的同時，必須要考慮到土地供求關(guān)系對于地價的影響。

　　（五）城鎮(zhèn)地價偏差值的估計宏觀分析結(jié)果與微觀現(xiàn)實(shí)情況難免會有差異這是實(shí)際情況。因此，在平衡地價過程中，要科學(xué)地分析得出各等城鎮(zhèn)允許地價偏差幅度值?；鶞?zhǔn)地價是政府土地估價機(jī)構(gòu)或政府管理部門根據(jù)土地級差收益分等定級，通過大量調(diào)查研究和數(shù)理分析所求得的不同等級的土地平均價格，它是整個土地價格體系的核心。

　?。ㄒ唬┗鶞?zhǔn)地價的內(nèi)涵與外延1993年原國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對基準(zhǔn)地價是這樣定義的：“基準(zhǔn)地價是對城鎮(zhèn)各級土地或均值地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價？quot；。

　　這一定義是對住宅、工業(yè)和商業(yè)用地進(jìn)行定價。這樣劃分土地用途，使地價適用性受到了限制。一方面，這種劃分與我國出臺的文件對用地類型的劃分不一致。地價是對營利性用地而言的，而且地價會因用地微差異而變化?，F(xiàn)在對土地分類的依據(jù)主要有兩個，一是1989年原國家土地管理局批準(zhǔn)的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》，就營利性用地，一級類型有商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)倉儲用地、住宅用地，其中商業(yè)的二級類型又分為商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融保險業(yè)；工業(yè)倉儲用地二級類型為分為工業(yè)和倉儲用。二是1990年國務(wù)院55號令所提出的五種類型：居住用地；工業(yè)用地；教我國的基準(zhǔn)地價大多是在定級的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，而各級成果中把土地分為3～5級的城鎮(zhèn)居多，這樣，這些城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價也就只有3-5個檔次，其實(shí)，城鎮(zhèn)土地的地價是參差不齊的，變化很大，僅靠這幾個檔次來歸類地價，無疑太粗了。均是在劃分均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上求基準(zhǔn)地價，并用區(qū)片價來表示。當(dāng)然，如果能把定級成果進(jìn)行修改，使其更詳細(xì)，也是可以的。

　?。ǘ┗鶞?zhǔn)地價審核城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價是城鎮(zhèn)宏觀地價的具體化，其地價水平應(yīng)在城鎮(zhèn)宏觀的約束下合理表現(xiàn)。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價表現(xiàn)的合理性關(guān)系到城鎮(zhèn)內(nèi)部土地資源區(qū)域配置的合理性，對其水平的審核或建立審核依據(jù)（標(biāo)準(zhǔn)）是城鎮(zhèn)地價平衡的延續(xù)。

　　基準(zhǔn)地價的審核主要是根據(jù)基準(zhǔn)地價表達(dá)形式進(jìn)行審核?；鶞?zhǔn)地價可有兩種表達(dá)方式，級別基準(zhǔn)地價與區(qū)域基準(zhǔn)地價，級別基準(zhǔn)地價的評估有兩種，一種綜合定級分類估價；另一種是分類定級估價。審核的重點(diǎn)是在城鎮(zhèn)整個地價水平約束下，分析地價水平的高低與級別大小的關(guān)系。級別的大小審查主要是某一級地占整個城鎮(zhèn)的比例是否合理；地價水平可以有兩種表示方式，一種是平均值，另一種是地價幅度，審核的重點(diǎn)是地幅度或均值是否合理，基準(zhǔn)地價大小應(yīng)與土地級別大小、區(qū)位條件地價內(nèi)涵相一致。

　　區(qū)域基準(zhǔn)地價的審核主要是區(qū)片面積大小是否合適，用途是否合理，這些條件是否滿足用地要求，以及它與地價的相關(guān)關(guān)系和地價內(nèi)涵。

　　由上文可知在城鎮(zhèn)整體地價水平約束下，分析地價水平的高低與級別大小的關(guān)系。因?yàn)榈貎r水平與級別大小是呈正相關(guān)的關(guān)系，地價水平的高低也就反映了級別的大小，反過來級別的大小也應(yīng)作為地價水平的根據(jù)。地價水平與級別大小是互動的。但是這種互動是在一定限度內(nèi)的互動，地價水平應(yīng)以級別大小為中心上下波動，但該波動在一定的允許范圍內(nèi)，而且該波動從長遠(yuǎn)的趨勢來看，是趨于平衡的。

　　我們在審查級別時主要是審查某一級地占整個城鎮(zhèn)的比例是否合理。在該項工作中，我們應(yīng)先一步審查在該城鎮(zhèn)中土地的分級是否合理，也就是說，均值地域劃分的是否合理。正常情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、其土地的分級應(yīng)越多，即均值地域的面積應(yīng)越小。只有在確認(rèn)該城鎮(zhèn)土地的分級是合理的前提下，我們審查某一級地占整個城鎮(zhèn)的比例是否合理的工作才是有意義的。在該項審查工作中，我們應(yīng)參考不同城市的性質(zhì)來定。對于工業(yè)城市來說，毫無疑問，工業(yè)用地所占比例較大。而對于旅游城市來說，商服業(yè)用地所占比例應(yīng)較大。其他如城市經(jīng)濟(jì)狀況、人口素質(zhì)、生活傳統(tǒng)等因素都是我們應(yīng)該考慮到的。

　　因?yàn)榈貎r水平可以有兩種表示方式，一種是平均值，另一種是地價幅度，針對這兩種表示方式，我們的審核應(yīng)有不同的側(cè)重點(diǎn)，對于平均值來說，其主要反應(yīng)了地價的平均水平，體現(xiàn)了該城鎮(zhèn)的整體水平。而地價幅度所反映的內(nèi)容則較多，其上限和下限分別代表基準(zhǔn)地價的上下限，地價幅度過大或過小都是不正常的，我們可直接通過基準(zhǔn)地價或?qū)⒒鶞?zhǔn)地價修正后對地價幅度進(jìn)行控制，便其在合理的范圍內(nèi)波動。

　　（一）稅費(fèi)土地評估中涉及的稅費(fèi)種類較多，各地在評估中采用的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，選項的項目也不盡相同，因此有必要對這些稅費(fèi)進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容包括：稅費(fèi)是否合理，哪些稅費(fèi)應(yīng)計入地價，哪些不應(yīng)計入地價，各種評估方法的稅費(fèi)組成等等。在地價評估中，可采用的估價方法不同，則應(yīng)計的稅費(fèi)也不相同，因此，需針對各種不同的估價方法確定其稅費(fèi)。

　?。ǘ├⒃谕恋卦u估中必不可少地要涉及到利息。利息計算與否、計算的方法等在很大程度上影響著地價高低。利息是在評估土地或不動產(chǎn)時考慮的資金的時間價值。利息的審核包括利息的類型，如是按貸款利息計算，還是按存款利息計算；利息的計算周期，如是按整個開發(fā)期，還是開發(fā)期的一半，是一年利息還是多年利息，按部分年度算，還是按整個年度計算等等。所有這些，皆在審核范圍之內(nèi)。

　　（三）利潤率投資的目的就是為了獲取相應(yīng)的利潤，作為投資的回報，對土地的投資，也是為了獲取相應(yīng)的利潤。利潤率的審核包括利潤的選取標(biāo)準(zhǔn)，是行業(yè)利潤率、社會平均利潤，還是實(shí)際利潤以及不同的開發(fā)期所對應(yīng)的投資利潤率。

　　各地的市場發(fā)育狀況不同，不同地區(qū)、不同的行業(yè)、不同的項目采用的利潤標(biāo)準(zhǔn)也不同。在土地評估中，投資回報率的確定通?？紤]以下三方面：一是開發(fā)土地的利用類型，一般商業(yè)用地開發(fā)利潤率較高，住宅用地開發(fā)次之，工業(yè)用地開發(fā)利潤率較低，因此，如果是單一利用類型的開發(fā)，應(yīng)考慮該利用類型的投資回報率狀況，如果是區(qū)域性的開發(fā)，有多種利用類型，應(yīng)綜合考慮各種利用類型的投資回報率狀況，確定一個綜合的回報率；二是開發(fā)周期的長短，一般開發(fā)周期越長，占用資金時間也就越久，總的投資回報率也就應(yīng)該高一些；三是開發(fā)土地所處地區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的投資回報率較高，有地區(qū)特殊優(yōu)惠政策的土地開發(fā)投資回報率也較高。

　?。ㄋ模┩恋卦鲋凳找媛释恋赜捎谟猛靖淖兌a(chǎn)生增值，土地增值收益率理論應(yīng)等于“增值地租”在總地價的比例，或出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例。

　　土地本身是一種自然產(chǎn)物，但由于土地所有權(quán)的壟斷，使用土地是要支付地租的。而且除了這種意義的地租外，因開發(fā)而投入的資本的利息，也往往以地租形式表現(xiàn)出來，在地租總額中作為一個外來組成部分。所以地租就包括了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分。土地價格即以地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。在分析土地價值時，把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個范疇；根據(jù)土地資本與土地物質(zhì)有不可分離的特性，把握土地資本改變了土地物質(zhì)的性能，造成土地收益增加，土地發(fā)生增值，從而地租上漲，地價隨之上升的過程，分析計算地價。

　?。ㄎ澹┻€原利率從理論上說土地價格是地租的資本化，即地租與地價的比率就是還原利率，當(dāng)前還原利率采用的標(biāo)準(zhǔn)不相同，有采用貸款利率的，有采用存款利益的，也有采用實(shí)質(zhì)利率的等等，由于前幾年金融市場利率的不斷調(diào)整，土地評估中采用的利率也不盡相同。

　　還原利率是影響地價高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原率。土地還原利率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。還原率隨房地產(chǎn)的種類不同而不同，對投資風(fēng)險大的房地產(chǎn)，其還原率高，反之，風(fēng)險愈小，還原率愈低。因此，評估不同地區(qū)、不同時間的相關(guān)較大，需要加強(qiáng)對還原利率的審核確定合理的標(biāo)，保證評估出的土地價格具有現(xiàn)勢性。

　?。╅_發(fā)期開發(fā)建設(shè)期是指從取得土地使用權(quán)到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的一段時期，可分為三個階段：規(guī)劃設(shè)計和工程預(yù)算期、工程建設(shè)期、空置或租售期。土地開發(fā)中開發(fā)費(fèi)在開發(fā)建設(shè)中所占的時間長短不同，因此應(yīng)明確利息的計息時間，有些需要按建設(shè)期計算，有些按建筑期計算。另外開發(fā)建設(shè)期應(yīng)根據(jù)項目可行性研究的項目特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動產(chǎn)市場的狀況等綜合確定。

　?。ㄒ唬┙?biāo)準(zhǔn)宗地制度與地價監(jiān)測制度在各城鎮(zhèn)各級、各類用地或區(qū)域內(nèi)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地，標(biāo)準(zhǔn)宗地的選取要具有代表性，并定期采集樣點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)測，更新基準(zhǔn)地價便于城鎮(zhèn)地價平衡與協(xié)調(diào)。

　　（二）實(shí)行地價公示制度對評估出的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和標(biāo)準(zhǔn)宗地地價定期向社會公布，資料公開化，并且可以查詢，可使投資者了解基準(zhǔn)地價等信息，了解投資地區(qū)的地價水平，對選擇投資方向和地點(diǎn)有很大幫助，有利于吸引外資。同時，使土地交易雙方、國土資源管理部門都依據(jù)同一信息了解市場情況，促進(jìn)土地交易規(guī)范化，保證土地市場的正常秩序，使土地使用者和國家所有者的利益都能夠得到實(shí)現(xiàn)。[1]

　?。ㄈ┑貎r查詢信息化建立城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)，以因特網(wǎng)方式建立城市地價變更數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)地價信息的動態(tài)更新，并發(fā)布全省地價指數(shù)，各城鎮(zhèn)地價指數(shù)，實(shí)時監(jiān)測城鎮(zhèn)地價，實(shí)現(xiàn)地價信息，社會化服務(wù)。

　　（四）完善土地交易申報制度與一級土地市場地價認(rèn)證制度為加強(qiáng)對土地轉(zhuǎn)移價格的申報管理，加快土地市場的培育和建立，克服瞞報、虛報土地成交價對土地市場的不良影響，國土地資源管理部門應(yīng)健全土地登記制度，加強(qiáng)對土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)話動的登記來掌握土地交易價格，實(shí)施地價管理，凡涉及土地權(quán)屬、面積、界址等變化的社會經(jīng)濟(jì)活動，都必須向國土資源管理部門申請土地登記，同時申報土地資產(chǎn)價格或土地交易價格。國土資源管理部門要以基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價為依據(jù)，加強(qiáng)對申報地價和租金的審核，完善對基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、地價優(yōu)惠額、成交地價、租金、抵押及土地他項權(quán)利狀的登記，并通過計算土地增值，收取相關(guān)稅費(fèi)、行使優(yōu)先購買權(quán)和租賃權(quán)規(guī)定*6限價等措施，調(diào)整地價，維護(hù)合理的價格水平，保證土地市場的正常運(yùn)行。國土資源管理部門還應(yīng)特別注意對一級土地市場土地出讓價格的認(rèn)證制度，規(guī)定土地出讓最低價，防止土地投機(jī)現(xiàn)象發(fā)生。

 　　　　

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