鐵嶺商業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)校網(wǎng)：土地估價(jià)方法應(yīng)用

高頓網(wǎng)校友情提示，*7鐵嶺商業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)校網(wǎng)上公布相關(guān)土地估價(jià)方法應(yīng)用等內(nèi)容總結(jié)如下：
　　土地估價(jià)的方法通常被分為基本估價(jià)方法和應(yīng)用估價(jià)方法。

　　基本估價(jià)方法適合宗地價(jià)格評(píng)估，取得一定時(shí)點(diǎn)的宗地評(píng)估價(jià)格，包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、剩余法等。應(yīng)用估價(jià)法是政府為管理地產(chǎn)市場(chǎng)和土地價(jià)格的需要所采用的快速、經(jīng)濟(jì)的區(qū)域估價(jià)方法，即在基本估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)城市或某一區(qū)域的地價(jià)、地價(jià)影響因素、地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起的一套地塊價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以快速、經(jīng)濟(jì)地評(píng)估出城市或區(qū)域內(nèi)的地塊價(jià)格。此類方法多適用于政府政策性的大量估價(jià)，屬于此類的方法有：路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、模型（數(shù)理統(tǒng)計(jì)）估價(jià)法等，在我國(guó)主要是應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

　　市場(chǎng)比較法是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類型或使用價(jià)值相同的士地交易實(shí)例與待估宗地加以對(duì)照比較，在兩者之間就影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等進(jìn)行修正，求取待估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)的方法。這種方法體現(xiàn)了市場(chǎng)的供求關(guān)系，具有現(xiàn)實(shí)性，說(shuō)服力很強(qiáng)。運(yùn)用市場(chǎng)比較法，一般需要做因素修正，因而難度較大，要求估價(jià)者有豐富的估價(jià)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較好、有許多交易實(shí)例的地區(qū)。 用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格，除對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正外，還應(yīng)根據(jù)使用年期、容積率等因素進(jìn)行修正。

　　1．使用年期修正。土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。我國(guó)實(shí)行土地有償、有期限、有流動(dòng)使用制度，土地使用年期直接影響到土地使用效用和獲取土地收益的年限，進(jìn)而影響地價(jià)。例如，國(guó)家規(guī)定工業(yè)用地使用年限為50年，可比實(shí)例用地交易時(shí)已使用了10年，剩余年期為40年，待估宗地為新出讓工業(yè)用地，使用年期為50年。

　　2．容積率修正。容積率是建筑面積與占地面積之比。一般城市規(guī)劃對(duì)城市不同地區(qū)的建筑容積率有一定的規(guī)定限制。容積率越大，單位土地面積上的建筑面積越大，土地利用的效率就越高，從而影響地價(jià)。關(guān)于容積率的修正目前有兩種方法：一種是把容積率作為個(gè)別因素的一個(gè)子因素，只進(jìn)行個(gè)別因素修正；另一種方法是把容積率修正從個(gè)別因素修正中分離出來(lái)，分別對(duì)容積率和個(gè)別因素進(jìn)行修正。這兩種方法本質(zhì)上是一致的，這里我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和城市規(guī)劃的原因，在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無(wú)幾，所以一般無(wú)須修正。但在我國(guó)，由于沒(méi)有形成完善的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，城市規(guī)劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長(zhǎng)期效益的觀念，在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。許多城市制定了容積率修正系數(shù)表， 我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和城市規(guī)劃的原因，在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無(wú)幾，所以一般無(wú)須修正。但在我國(guó)，由于沒(méi)有形成完善的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，城市規(guī)劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長(zhǎng)期效益的觀念，在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。

　　收益法，也叫地租資本化法，是以土地還原率將土地在將來(lái)所能產(chǎn)生之期待純收益折算現(xiàn)值的總和，求取待估土地價(jià)格的方法。由于土地的固定性、永續(xù)性，使得土地的所有者能期待在未來(lái)年間持續(xù)取得純收益，所以純收益的資本化可以作為土地價(jià)格。適用干有收益（如出租、商業(yè)、工業(yè)用地）或潛在收益的土地的估價(jià)。 利用收益法得到的估價(jià)結(jié)果的可信度與準(zhǔn)確度取決于土地純收益、還原率的準(zhǔn)確程度，具體應(yīng)用中應(yīng)注意這兩個(gè)問(wèn)題。 例8－3：某市N公司以A、B兩塊土地租用價(jià)出資入股，與另外兩家公司組成XXX 有限公司，現(xiàn)評(píng)估土地在1994年8月31日的價(jià)值作價(jià)入股。A、B兩塊土地按實(shí)際交付時(shí)間，分塊分期起租計(jì)算，合同總租期25年，即從1994年9月1日至2019年8月31日止。

　?。ㄒ唬┚唧w情況 1．A場(chǎng)地分三種情況： （l）現(xiàn)有熟地32593m’，1994年一9月1日投入； （2）正在回填土的土地3084m’，1995年3月投入； （3）計(jì)劃待港口開(kāi)發(fā)地 16464m‘，1996年 8月投入。 2．B場(chǎng)地情況： 面積為85100m‘，2009年3月10日投入。 9．確定評(píng)估結(jié)果。因N公司該項(xiàng)評(píng)估是土地租價(jià)入股，合營(yíng)后利潤(rùn)分成，據(jù)土地分期投入的時(shí)期效應(yīng)，以及土地從投入到形成目標(biāo)生產(chǎn)力、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，與股東各方都是密切相關(guān)的，故擬采用前兩年各50％本金化作用計(jì)算。最終確定A、B兩場(chǎng)地評(píng)估值如下： 評(píng)估值 1181X（IX50％＋0．909lX50％）＝1127（萬(wàn)美元）

　　剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是將某一待估土地上全部建筑物的銷售價(jià)格減去正常建造成本、正常利潤(rùn)、稅金、利息，從而求得該地塊價(jià)格的一種土地估價(jià)方法。利用剩余法估價(jià)應(yīng)遵循土地最有效利用原則，正確確定土地a1利用方式。在具體應(yīng)用中，應(yīng)正確確定房地總價(jià)值或土地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)和房產(chǎn)價(jià)值或土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　　成本法在土地估價(jià)上的運(yùn)用就是成本法。成本法的基本思路是把對(duì)土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)兩大部分，作為“基本成本”，加上基本投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分。并同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益（即土地出讓金），從而求得土地價(jià)格。即：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)十土地開(kāi)發(fā)費(fèi)十稅費(fèi)十利息十利潤(rùn)十土地所有權(quán)收益（即土地出讓金）

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)影響各種類型用地的宗地地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素，建立宗地地價(jià)修正系數(shù)表，并利用宗地地價(jià)修正系數(shù)表評(píng)估宗地地價(jià)的一種應(yīng)用估價(jià)法。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的實(shí)質(zhì)是比較法，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上編制的各因素修正系數(shù)表和因素條件說(shuō)明表，是比較的標(biāo)準(zhǔn)。在宗地發(fā)生出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，評(píng)估者對(duì)土地使用年期、地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、土地收益、用途、區(qū)域影響因素、個(gè)別因素進(jìn)行調(diào)查和具體分析，對(duì)照因素修正系數(shù)表對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，從而快速方便地得到宗地價(jià)格。具體評(píng)估程序如下：

　　1．確定宗地的位置及用途，以確定進(jìn)行修正的基準(zhǔn)地價(jià)和影響因素項(xiàng)目。

　　2．調(diào)查影響宗地地價(jià)因素的宗地指標(biāo)。按照宗地所在區(qū)域和用途對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)表內(nèi)容，充分利用已收集的資料和土地登記資料，并進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，整理宗地地價(jià)因素指標(biāo)數(shù)據(jù)。

　　3．確定宗地地價(jià)因素修正系數(shù)。按照宗地用途和所處區(qū)域，以及與修正系數(shù)表內(nèi)容相對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)因素指標(biāo)數(shù)據(jù)，確定各因素對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，計(jì)算宗地地價(jià)影響因素的總修正值：

　　4．對(duì)出讓或使用年期不一致的宗地，要進(jìn)行年期修正。

　　5．對(duì)宗地估價(jià)期日與基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日之間地價(jià)水平有變動(dòng)的，還應(yīng)進(jìn)行期日修正。

　　6．對(duì)評(píng)估目的不同，如稅收、股份制改組、清產(chǎn)核資、抵押和拍賣等可進(jìn)行評(píng)估目的修正。

　　7．對(duì)于其他影響地價(jià)的因素，如容積率，如果在系數(shù)修正時(shí)未被考慮，也應(yīng)進(jìn)行修正。

　　8．確定宗地地價(jià)。

　　估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、所收集到的資料狀況，選擇土地基本方法與應(yīng)用方法中的一種或幾種并用，評(píng)估土地價(jià)格。各種方法有不同的適用范圍、不同的特點(diǎn)。 在上述多種方法中，市場(chǎng)比較法、收益法、成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是這三種方法的派生。

 　　　　

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