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相關(guān)內(nèi)容土地增值稅檢查方法
總結(jié)如下: 一、納稅義務(wù)人的檢查
(一)法律依據(jù)
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人),應(yīng)當依照本條例交納土地增值稅。(《土地增值稅暫行條例》第二條)
(二)會計核算
會計制度規(guī)定,土地增值稅通過“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目核算。計提土地增值稅時,借記“營業(yè)稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目;上繳時,借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目,貸記“銀行存款”科目。
(三)常見涉稅問題
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物時,未按規(guī)定履行納稅義務(wù)。
(四)主要檢查方法
1.檢查單位“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)”明細賬,了解其擁有的國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物發(fā)生增減變化的情況,發(fā)生減少的,要通過土地、房產(chǎn)等管理部門核實被查單位擁有的國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的變化,進一步確定是否轉(zhuǎn)讓了其擁有的房地產(chǎn)和土地并取得收入,轉(zhuǎn)讓并取得收入的單位或個人為土地增值稅納稅義務(wù)人。
2.對不設(shè)置賬簿或賬簿記錄不完整的單位和個人,應(yīng)當深入實際進行調(diào)查,通過走訪、詢問土地、房產(chǎn)、受讓方等部門和單位了解被查單位是否發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為,發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為并取得收入的單位或個人為土地增值稅納稅義務(wù)人。
3.對未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地的單位和個人,結(jié)合“營業(yè)外收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“資本公積”和“銀行存款”等賬戶,確定是否有未辦理土地使用證而轉(zhuǎn)讓土地的情況。根據(jù)國稅函〔2007〕645號文件的規(guī)定:只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利,且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益,土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。
二、征稅范圍的檢查
(一)政策依據(jù)
土地增值稅的征稅范圍為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。(《土地增值稅暫行條例》第二條)。
征稅范圍的具體劃分,詳見表9-1、9-2、9-3。
9-1 土地增值稅征稅范圍
經(jīng)濟行為 | 征稅范圍 |
1.以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物 | 1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的。 2.取得國有土地使用權(quán)進行房屋開發(fā)、建造,并出售的。 3.出售存量房地產(chǎn)的。 |
2.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營 | 以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,或是投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓。 |
3.開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn) | 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 |
4.合作建房 | 一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后轉(zhuǎn)讓的。 |
9-2 土地增值稅不征稅的范圍
經(jīng)濟行為 | 不征稅范圍 |
1.以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) | 1.房地產(chǎn)的繼承。 2.房地產(chǎn)的贈與。 |
2.房地產(chǎn)的出租 | 1.房地產(chǎn)出租,產(chǎn)權(quán)不變更。 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的。 |
3.房地產(chǎn)的抵押 | 抵押期間的房地產(chǎn)。 |
4.房地產(chǎn)的交換 | 對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核定的。 |
5.房地產(chǎn)的代建房行為 | 雖有收入取得,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移的。 |
6.房地產(chǎn)的重新評估 | 不發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用人也未取得收入的 。 |
9-3 土地增值稅免征范圍
經(jīng)濟行為 | 免征范圍 |
1.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營 | 非從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營。即投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資,或作為聯(lián)營條件將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中。這種行為具有投資的性質(zhì),與房地產(chǎn)的出售不同,沒有取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,按有關(guān)規(guī)定暫免征收土地增值稅。 |
2.合作建房 | 對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分配自用的,暫免征收土地增值稅。 |
3.國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物 | 因國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的。 |
4.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) | 對企業(yè)在兼并行為中發(fā)生的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為暫免征收土地增值稅 |
(二)常見涉稅問題
混淆土地增值稅的征免稅范圍。
(三)主要檢查方法
1.征稅范圍確認的檢查。檢查“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“銀行存款”等賬戶,核查單位有無轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物等行為的發(fā)生。如果發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,還應(yīng)進一步確定轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬是否為國家所擁有。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)取得收入的行為應(yīng)征收土地增值稅;轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)所取得的收入,不征收土地增值稅。
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓區(qū)分的檢查。土地使用權(quán)屬轉(zhuǎn)移包括兩種方式:轉(zhuǎn)讓與出讓。國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權(quán)后,將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為,包括出售、交換和贈與,屬于土地增值稅的征稅范圍。國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為,不屬于土地增值稅的征稅范圍。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資和聯(lián)營的檢查。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),檢查企業(yè)“長期股權(quán)投資”等賬戶,發(fā)現(xiàn)企業(yè)有對外投資和聯(lián)營行為,應(yīng)進一步檢查“開發(fā)產(chǎn)品”和“投資性房地產(chǎn)”賬戶,確定企業(yè)對外投資和聯(lián)營的形式,對于以其建造的商品房對外投資或聯(lián)營的,屬于土地增值稅的征稅范圍。
對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),檢查企業(yè)“長期股權(quán)投資”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等明細賬,如果發(fā)現(xiàn)以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍;凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事非房地產(chǎn)開發(fā)的,則不屬于土地增值稅的征稅范圍。
4.被兼并企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的檢查。通過合同、協(xié)議、批文等資料和“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等賬戶,重點查實國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物等轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生的時間、形式,如果屬于被兼并企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的,暫免征收土地增值稅,其他行為應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍。
5.搬遷企業(yè)土地、房產(chǎn)的檢查。對于有搬遷行為的企業(yè),要詢問企業(yè)負責人、財務(wù)人員,掌握具體的搬遷情況,查看當?shù)氐某鞘幸?guī)劃,查實是否因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷,對于符合免稅條件的免征土地增值稅。達不到以上條件的,屬于土地增值稅的征稅范圍。
三、應(yīng)稅收入的檢查
(一)政策依據(jù)
1.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。(《土地增值稅暫行條例》第五條)
2.納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認: (1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。(2)由稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。(國稅發(fā)〔2006〕187號第三條)
(二)常見涉稅問題
1.轉(zhuǎn)讓收入長期掛賬不及時結(jié)轉(zhuǎn),延遲納稅。
2.少報轉(zhuǎn)讓價格少申報納稅。
3.視同銷售行為未申報納稅。
4.取得非貨幣收入未按規(guī)定計量少申報納稅。
5.部分房地產(chǎn)銷售收入不入賬,形成賬外資金少申報納稅。
(三)主要檢查方法
1.檢查“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”、“應(yīng)付帳款”、“預收賬款”等賬戶,核實實現(xiàn)的收入是否長期掛帳不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入,未按稅法規(guī)定的時間申報納稅。
2.查閱有關(guān)的轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議、評估報告,檢查“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“固定資產(chǎn)清理”、“銀行存款”等賬戶,查詢房產(chǎn)、土地管理部門及購買方,核實取得的收入是否真實、準確、完整,有無少報收入的情況;在審查核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時,成交價格明顯低于評估價格,又無正當理由的,可以用評估價格來計算征稅。
3.視同銷售行為的檢查。主要通過檢查“開發(fā)產(chǎn)品”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”等明細賬,結(jié)合對合同協(xié)議的審查,核實企業(yè)是否發(fā)生了視同銷售行為;對發(fā)生視同銷售行為的,主要檢查賬務(wù)處理和收入核算是否準確,是否按規(guī)定申報納稅。
4.非貨幣收入的檢查。主要查閱銷售合同、轉(zhuǎn)讓協(xié)議,了解取得非貨幣性項目的市場價格,核實非貨幣收入是否全額記入“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶,入帳的評估價格是否合理。
5.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入完整性的檢查,要從“主營業(yè)務(wù)收入”、“產(chǎn)成品”、“固定資產(chǎn)清理”等明細賬入手,認真核對合同協(xié)議書、評估報告等關(guān)聯(lián)資料,同時對已售商品房實地查看,登記造冊,逐項帳實核對,分別從數(shù)量上、金額上核實商品房銷售收入的準確性。
四、扣除項目的檢查
(一)政策依據(jù)
計算增值額的扣除項目:
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額;
2.開發(fā)土地的成本、費用;
3.新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;
4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
5財政部規(guī)定的其他扣除項目。(《土地增值稅暫行條例》第六條)
(二)常見涉稅問題
1.虛列開發(fā)成本,多計扣除項目金額。
2.舊房的重置成本確定不準確,多計扣除項目金額。
3.自行擴大加計扣除的適用范圍。
(三)主要檢查方法
1.取得土地使用權(quán)支付金額的檢查
?。?)重點審查“開發(fā)成本”賬戶,查閱和土地交易有關(guān)的證明文件及原始憑證,核實土地坐落位置和開發(fā)項目是否相符。到財政、土地部門了解國家有關(guān)收費政策,正確計算開發(fā)項目的繳費金額,核實土地成本歸集項目是否真實、完整。如有返還土地出讓金政策的,應(yīng)檢查企業(yè)“銀行存款”、“開發(fā)成本” 等明細賬戶,確定是否存在不入賬加大扣除金額的情況。
(2)對分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目,要結(jié)合總體開發(fā)規(guī)劃實地查看,準確計算總體開發(fā)面積。通過檢查“產(chǎn)成品”、“開發(fā)成本-土地成本”、“銀行存款”、“主營業(yè)務(wù)收入”、“主營業(yè)務(wù)成本”等賬戶,核查已銷房產(chǎn)土地成本的分攤金額是否正確。
2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本的檢查
(1)結(jié)合“拆遷協(xié)議書”到拆遷戶實地確定拆遷政策和面積,檢查“銀行存款”、“開發(fā)成本”明細賬戶,查實有無虛假拆遷、虛報拆遷價格和面積的情況。
(2)到統(tǒng)計部門了解開發(fā)項目所在地的建安成本單位價格,與開發(fā)單位建安成本進行對比,成本差異較大的,要審查建筑合同,查清承建形式、面積、付款方式和時間,查實有無虛報建安成本的情況。
(3)檢查房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,確認公共配套設(shè)施的使用方式,如果建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)查看收入賬戶,通過計算收入核實準予扣除的成本、費用。
(4)檢查“開發(fā)成本”明細賬,并與有關(guān)會計憑證核對,核實有無將不屬于開發(fā)產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用計入了開發(fā)費用的問題,已發(fā)生開發(fā)費用的分配與結(jié)轉(zhuǎn)是否合理、準確。
3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費用的檢查
(1)檢查“開發(fā)成本”明細賬和“管理費用”、“銷售費用”賬戶,核實有無加大加計扣除基數(shù)的問題。
(2)對財務(wù)費用中利息支出檢查,要查閱所提供金融機構(gòu)證明的可靠性,利息是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,超過部分和罰息不能扣除。
(3)對屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用,應(yīng)核實成本費用分割方法是否正確,已售出房產(chǎn)項目的費用扣除是否準確。
4.舊房及建筑物評估價格的檢查
(1)重點審核評估文書是否由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具,審核房產(chǎn)評估價格是否經(jīng)稅務(wù)部門確認。
(2)對舊房重置成本價和成新度的確認。重點核實評估報告中是否包含了土地的評估價值,對包括在內(nèi)的,應(yīng)予以剔除,以取得土地使用權(quán)的實際支付價款(即歷史成本)計算土地的價值。
(3)對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房扣除額的檢查,應(yīng)確定其土地的受讓價格。審核向土地管理部門補繳土地出讓金金額或取得土地使用權(quán)的支付金額,對不能提供已支付地價款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的檢查
(1)結(jié)合售房合同,檢查企業(yè)“開發(fā)成本”和“管理費用”賬戶,檢查有無將非轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的印花稅計入開發(fā)成本重復扣除的情況。
(2)檢查“應(yīng)交稅費”和“其他業(yè)務(wù)收入”、“營業(yè)外收入”等賬戶,核實企業(yè)有無將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外的營業(yè)稅應(yīng)稅項目實現(xiàn)的營業(yè)稅金及附加重復扣除。
6.財政部規(guī)定的其他扣除項目的檢查
(1)檢查營業(yè)執(zhí)照,確定企業(yè)是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能享受加計扣除。
(2)檢查“應(yīng)交稅費”明細賬和土地增值稅申報表,審查在加計20%扣除時是否將代收費用從計算的基數(shù)中剔除。
(3)檢查企業(yè)的預提費用是否加計扣除,沒有特殊規(guī)定的,預提費用不能稅前扣除。
五、適用稅率和應(yīng)納稅額的檢查
(一)政策依據(jù)
1.土地增值稅實行四級超率累進稅率。(《土地增值稅暫行條例》第七條)
(見表9-4)
表9-4 土地增值稅稅率、稅額表
表9-4 土地增值稅稅率、稅額表
檔次 | 級 距 | 稅率 | 速算扣除系數(shù) | 稅額計算公式 | 說 明 |
1 | 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 | 30% | 0 | 增值額×30% | 扣除項目指取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費用;新建房及配套設(shè)施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目。 |
2 | 增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的部分 | 40% | 5% | 增值額×40%-扣除項目金額×5% |
3 | 增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的部分 | 50% | 15% | 增值額×50%-扣除項目金額×15% |
4 | 增值額超過扣除項目金額200%的部分 | 60% | 35% | 增值額×60%-扣除項目金額×35% |
2.開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計算增值額。(國稅發(fā)〔2006〕187號*9條)
(二)常見涉稅問題
1.增值額和扣除項目的計算不正確,導致適用稅率和速算扣除系數(shù)錯誤。
2.未準確劃分普通住宅和非普通住宅,導致土地增值稅計算錯誤。
(三)主要檢查方法
1.在核實納稅人增值額與扣除項目金額的基礎(chǔ)上,計算出增值率,并據(jù)以確定適用稅率、速算扣除系數(shù),與企業(yè)申報的增值率、適用稅率和速算扣除系數(shù)進行核對,檢查申報土地增值稅適用稅率和稅額是否正確。
2.對照財稅〔2006〕141號文件中規(guī)定的普通住房標準,實地核實普通住宅和非普通住宅劃分的真實性,有無把非普通住宅按照普通住宅申報土地增值稅。
六、土地增值稅的預繳及清算條件的檢查
(一)政策依據(jù)
1.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算,多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。(《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條)
2.國稅發(fā)〔2006〕187號文件第二條的相關(guān)規(guī)定:
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。具體清算條件為:
(1)符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算:
?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
?、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
?、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算:
?、僖芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
?、谌〉娩N售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
?、奂{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
?、苁《悇?wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
(二)常見涉稅問題
1.房地產(chǎn)開發(fā)公司取得預售收入,不預繳土地增值稅。
2.項目竣工結(jié)算以后,未及時進行土地增值稅清算。
3.項目滾動開發(fā),不及時清算已經(jīng)完工的項目。
(三)主要檢查方法
1.對土地增值稅預繳的檢查
(1)檢查“預收賬款”、“應(yīng)交稅費-土地增值稅”等賬戶,與當期土地增值稅納稅申報表進行核對,核實取得的預售收入是否及時、全額預繳了土地增值稅。
(2)結(jié)合“預收賬款”明細賬和銷售合同,核實住宅、辦公和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的收入金額,審核適用不同預征率項目間的收入是否分別核算,分別預繳。
(3)檢查“其他業(yè)務(wù)收入”、“營業(yè)外收入”和往來賬戶,查實有無把收取的各種定金、訂金、合同保證金計入以上賬戶,不做預售收入,不計算預繳土地增值稅。
2.對土地增值稅清算條件的檢查
(1)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的預售許可證期限是否已滿三年,滿三年的開發(fā)項目是否按稅務(wù)機關(guān)的要求進行土地增值稅清算。
(2)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已整體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目或轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積是否占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,超過85%以上是否按稅務(wù)機關(guān)的要求進行土地增值稅清算。
(3)檢查“無形資產(chǎn)”、“銀行存款”、“應(yīng)交稅費”等賬戶,核查有無直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為,直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為是否按規(guī)定進行土地增值稅清算。
(4)結(jié)合審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目,檢查“預收賬款”、“開發(fā)成本”明細賬,核實房地產(chǎn)開發(fā)項目是否分期開發(fā),并分別核算收入成本,是否以分期項目進行土地增值稅清算。
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