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土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。那么，通過下面的文字我們來具體學習土地增值稅的扣除項目如何來確定。
土地增值稅的扣除項目的確定：
(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)
包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的費用。
房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。(P186-8)
(二)房地產開發(fā)成本(適用新建房轉讓)
包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
(三)房地產開發(fā)費用(適用新建房轉讓)
1.納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內
上述利息超過國家上浮標準;超標利息及罰息不得扣除。
2.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)
允許扣除的房地產開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內
3.房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。
(四)與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)
包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用從事房地產開發(fā)的新建房轉讓)
從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×20%
(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產轉讓)
由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
同時，還要注意：
納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當?shù)囟悇詹块T確認,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。
如果增值額超過扣除項目金額50%以上，在計算增值額時，需要分別用各級增值額乘以適用稅率，得出各級稅額，然后再將各級稅額相加，得出總稅額。在實際征收中，為了方便計算，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算土地增值稅稅額。
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