經(jīng)常在網(wǎng)上看到有關(guān)房?jī)r(jià)的討論，看到充滿(mǎn)常識(shí)性錯(cuò)誤言論的所謂專(zhuān)家文章，大量不理性的謾罵、為了證明自己的觀(guān)點(diǎn)選擇性地使用材料、活躍的剛畢業(yè)年輕人急于買(mǎi)房，占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)主流，聽(tīng)不到理性的、以事實(shí)為依據(jù)的聲音。我感到有必要告訴大家，特別是年輕人真相，不要被誤導(dǎo)。
　　1、當(dāng)前房?jī)r(jià)基本正常，并不是大部分人買(mǎi)不起房
　　實(shí)際上近20年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度都在正常的增長(zhǎng)速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是中等收入家庭(二人掙工資)，在去除基本生活開(kāi)支后，2到3個(gè)月節(jié)余收入買(mǎi)一平方;以當(dāng)前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)一套50-80平的住房(以中位數(shù)65計(jì)算)。例如南京65*7500=48.7萬(wàn)元，首付15萬(wàn)，貸款35萬(wàn)，30年，月還款應(yīng)該在2000元左右。
　　平均65平的住房偏小，小套二可以滿(mǎn)足小家庭的要求，10年后，小孩讀小學(xué)時(shí)，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過(guò)來(lái)，開(kāi)始成家一間小工房(12平)，小孩讀小學(xué)時(shí)才有自己的*9套50平的小套二。
　　很多并不是象我說(shuō)的買(mǎi)65平左右，在城郊結(jié)合部的小房子，而是市區(qū)大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實(shí)際上是年輕人太浮躁，超前消費(fèi)了。
　　當(dāng)然以上收入是平均數(shù)，如果你低于此，說(shuō)明你努力不夠或你不適合在城市發(fā)展，你可以回小地方。如果你高于此，說(shuō)明你有更好的選擇。
　　2、收入預(yù)期及實(shí)際變化：不能靜止地說(shuō)不吃不喝多少年買(mǎi)一套房
　　中國(guó)正處于黃金發(fā)展期，收入增長(zhǎng)也較快，前20年由于人口結(jié)構(gòu)及收入分配不公造成增長(zhǎng)不理想，就在不理想情況下，實(shí)際上收入也在增長(zhǎng)，以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年：1500元;2005年：3000元;2010年：5000.
　　通脹的因素，未來(lái)10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當(dāng)90年收入100元時(shí)，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時(shí)，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現(xiàn)象一下10年后，你收入會(huì)是多少------10000元或20000元。
　　最后你在想象一下，如果10年后，個(gè)人一般月收入1-2萬(wàn)元，家庭月收入2-4萬(wàn)元，房?jī)r(jià)會(huì)如何，穩(wěn)定，讓大家很輕松地買(mǎi)房子，買(mǎi)個(gè)2套3套。顯然不可能，因?yàn)闆](méi)有土地修那么多房子，也沒(méi)有那個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家讓你很輕松買(mǎi)房子，所以結(jié)果只會(huì)是房?jī)r(jià)也同步漲，一樣二個(gè)人2-3個(gè)月的節(jié)余，大約可以買(mǎi)一個(gè)平方，市場(chǎng)才能平衡，那時(shí)房?jī)r(jià)該多少-----2萬(wàn)到5萬(wàn)(成都的價(jià)格)。別的地方，你自己算吧。
　　10后經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了較發(fā)達(dá)程度，增長(zhǎng)速度下來(lái)了，城市化也差不多了，人口也穩(wěn)定了，收入增長(zhǎng)也比較慢
　　房?jī)r(jià)穩(wěn)定了。
　　3、農(nóng)村人員進(jìn)城大量在城市立足部分已買(mǎi)房，不是偽城市化(不可能在城市買(mǎi)房)
　　大家先看以下三點(diǎn)事實(shí)：首先*9點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)村年輕人基本上都進(jìn)城打工。第二點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個(gè)小孩，大部分一個(gè)男孩。第三點(diǎn)，現(xiàn)在年輕的農(nóng)民都在城市打工，將來(lái)他們也不會(huì)回農(nóng)村。結(jié)論是最近10年有30%左右農(nóng)村家庭正在不可扭轉(zhuǎn)地城市化。
　　中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣，父母會(huì)盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買(mǎi)房，是可以辦到的，這一點(diǎn)在農(nóng)村大家會(huì)認(rèn)為理所當(dāng)然。
　　我也是農(nóng)村進(jìn)城的人員，我的根也在農(nóng)村，告訴農(nóng)民兄弟：
　　除非你有把握你修的房子會(huì)被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來(lái)也會(huì)一錢(qián)不值，因?yàn)槟愕淖优谵r(nóng)村沒(méi)法生存發(fā)展，他們也不會(huì)回去了，農(nóng)村不可能承載太多人的富有夢(mèng)想，農(nóng)村資源只需要小部分的勞動(dòng)力。能在大城市買(mǎi)房不要再縣城或鎮(zhèn)上買(mǎi)房。因?yàn)橹挥心芴峁┚蜆I(yè)機(jī)會(huì)的地方，人氣才會(huì)旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無(wú)價(jià)值?？纯磁_(tái)北人口占臺(tái)灣的一半，漢城人口占韓國(guó)的2/3。東京占1300萬(wàn)，占日本人口的11%。中國(guó)不會(huì)一個(gè)中心城市，但將來(lái)人口集中在幾十個(gè)中心城市是必然的。
　　4、要考慮生病、子女上學(xué)、父母養(yǎng)老、沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房
　　假如你準(zhǔn)備好你可能生病要用的錢(qián)、將來(lái)小孩要用的錢(qián)、將來(lái)父母養(yǎng)老要用的錢(qián)，那你一輩子都買(mǎi)不起房。因?yàn)槟闶且袁F(xiàn)在的低收入應(yīng)付將來(lái)的通脹、收入的提高及各種費(fèi)用的提高，你現(xiàn)在準(zhǔn)備的錢(qián)，到將來(lái)一錢(qián)不值，也永遠(yuǎn)辦不了你計(jì)劃想辦的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代節(jié)約存錢(qián)，以當(dāng)時(shí)收入存款一萬(wàn)二萬(wàn)都很難，留到今天價(jià)值很小，實(shí)在太虧了。當(dāng)前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買(mǎi)房。
　　要解決生病的問(wèn)題，a1的應(yīng)該是基本的醫(yī)療保險(xiǎn)。
　　小孩上學(xué)問(wèn)題也不用考慮，實(shí)際上你讓小孩讀一般的義務(wù)教育學(xué)校就可以了。
　　有關(guān)父母養(yǎng)老問(wèn)題，請(qǐng)大家了解一下周?chē)烊送拢?jīng)濟(jì)上是父母幫助小孩多還是反之，我想大家很快會(huì)得到父母幫助小孩多的結(jié)論。原因的產(chǎn)生應(yīng)該是中國(guó)傳統(tǒng)文化父母幫助小孩成家立業(yè)的傳統(tǒng)，當(dāng)小孩進(jìn)入中年，父母進(jìn)入老年以后，子女孝敬照顧父母。
　　父母這輩子*5的心愿是子女成家立業(yè)，當(dāng)前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買(mǎi)房，將來(lái)你在父母老了需要照顧的10來(lái)年，你才有條件照顧他們。
　　5、黑燈看住房空置率，不對(duì)，空置率高嗎?不高，而且在正常范圍，也有原因：
　　比如老公房老小區(qū)，你晚上去看，黑了多少燈;我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專(zhuān)門(mén)研究過(guò)，今年夏天，網(wǎng)上大抄空置率時(shí)，我專(zhuān)門(mén)花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區(qū)看過(guò)。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個(gè)別重新專(zhuān)修或者出租換租過(guò)渡期的除外。因?yàn)槔瞎坷闲^(qū)以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問(wèn)你，有誰(shuí)自己不住，也不租，和自己的錢(qián)過(guò)不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點(diǎn)一下就租出去，沒(méi)那么傻得人。
　　當(dāng)然新小區(qū)由于裝修的原因，入住率本來(lái)就應(yīng)該逐步提高(有些是自住，但由于小孩入學(xué)、退休養(yǎng)老、配套不完善等原因暫時(shí)空置)，其次確實(shí)也存在一定比例的投資投機(jī)購(gòu)房，隨著5年左右的市場(chǎng)消化(投資及投機(jī)的拋出)及配套成熟，入住率自然會(huì)達(dá)到正常水平，誰(shuí)也不會(huì)讓幾十、幾百萬(wàn)的資產(chǎn)長(zhǎng)期毫無(wú)效益，哪怕一點(diǎn)租金也可以，除了個(gè)別短炒，馬上想出手的以外。
　　6、中國(guó)收入低，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比奇高，國(guó)外便宜，不對(duì)，請(qǐng)看一下數(shù)據(jù)：
　　要注意一點(diǎn)的是中國(guó)東方文化，亞洲的日本、臺(tái)灣、韓國(guó)、香港和中國(guó)城市化進(jìn)程及房?jī)r(jià)是我們的未來(lái)。
　　回答本問(wèn)題非常簡(jiǎn)單，網(wǎng)上搜一下臺(tái)灣、韓國(guó)、香港普通工薪收入以及他們的房?jī)r(jià)，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節(jié)余買(mǎi)一平方房子(實(shí)際他們都辦不到，大概3-4月二個(gè)人節(jié)余才能買(mǎi)一平方)?？紤]到中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，處于高速城市化階段，適當(dāng)?shù)囊鐑r(jià)(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下結(jié)論，現(xiàn)在中國(guó)北、上、深、杭、廣房?jī)r(jià)有點(diǎn)偏高或正常，成都、武漢等二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)有點(diǎn)偏低或正常。
　　臺(tái)灣一項(xiàng)民間調(diào)查顯示，亞洲八大國(guó)際城市的房?jī)r(jià)年漲幅排名中，香港、深圳、北京包攬前三名，分別為22%、19.28%和17.61%。
　　據(jù)臺(tái)灣媒體報(bào)道，臺(tái)灣房屋旗下的亞洲房市風(fēng)險(xiǎn)管理顧問(wèn)公司調(diào)查顯示，在此項(xiàng)排名中，一年來(lái)東京房?jī)r(jià)下跌6.98%，首爾下跌3.04%，是八大城市中僅有的兩個(gè)房?jī)r(jià)下跌城市。
　　調(diào)查說(shuō)，八大城市的房?jī)r(jià)均價(jià)中：
　　香港以每坪(一坪約為3.3平方米)202萬(wàn)元(新臺(tái)幣，下同，折合每平方米13.4萬(wàn)元人民幣)的價(jià)格居首。東京以每坪172萬(wàn)元居次(折合每平方米11.4萬(wàn)元人民幣)。第三至五名分別為新加坡112.9萬(wàn)元(折合每平方米7.5萬(wàn)元人民幣/平方米)、韓國(guó)首爾86萬(wàn)元(折合每平方米5.7萬(wàn)元人民幣/平方米)、臺(tái)北46.9萬(wàn)元(折合每平方米3.1萬(wàn)元人民幣/平方米).
　　深圳以每坪36.62萬(wàn)元(折合每平方米2.38萬(wàn)元人民幣)、上海以33.76萬(wàn)元(折合每平方米2.23萬(wàn)元人民幣/平方米)、北京則28.58萬(wàn)元(折合每平方米1.88萬(wàn)元人民幣/平方米)的均價(jià)分列六至八名。
　　收入情況比較：
　　臺(tái)灣：2010年12日月“日前經(jīng)建會(huì)公布「歷史新高」數(shù)據(jù)指出，今年每人平均薪資達(dá)4萬(wàn)4千元。但行政院主計(jì)處調(diào)查顯示，今年月收入不到3萬(wàn)元的受雇者將近360萬(wàn)人，其中更有103.8萬(wàn)人不滿(mǎn)2萬(wàn)元。這不僅說(shuō)明經(jīng)濟(jì)M型化的趨勢(shì)，也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」(workingpoor)大幅增加。”。臺(tái)灣月收入三萬(wàn)元臺(tái)幣相當(dāng)于1000美元，換算為人民幣6800元。平均薪資達(dá)4萬(wàn)4千，相當(dāng)于11000元人民幣。
　　香港韓國(guó)：香港和韓國(guó)全職工作的年收入可以達(dá)到10-15萬(wàn)元人民幣，相當(dāng)于平均月薪12500元人民幣。當(dāng)然低收入也很低，香港10-15%的低收入階層月收入5000人民幣左右。
　　請(qǐng)看一下報(bào)道(網(wǎng)上可以搜)：“香港[*{5}*]最低工資即將拍板，消息透露，行政會(huì)議今(9)日將討論最低工資金額，估計(jì)行會(huì)將接納臨時(shí)最低工資委員會(huì)時(shí)薪28元(港元，下同)的建議。最快明年上半年，全港31萬(wàn)4600名時(shí)薪低于28元的基層員工，將可獲加薪。飲食業(yè)呼吁雇主全盤(pán)考慮節(jié)省成本方法，不一定先從裁員減薪著手，不要讓最低工資令勞資關(guān)系變成戰(zhàn)場(chǎng)”。
　　按一周上五天，一個(gè)日月上22天，一天8小時(shí)計(jì)算日月薪最低為：28*8*22=4828港元=4345元人民幣。
　　7、房地產(chǎn)泡沫，也許有，但不大，也許就沒(méi)有，不用爭(zhēng)論，能買(mǎi)趕緊買(mǎi)：
　　戰(zhàn)略上說(shuō)，房?jī)r(jià)隨之收入提高及城市化進(jìn)程一直會(huì)保持上升趨勢(shì)，辦得到一定創(chuàng)造能力就買(mǎi)。戰(zhàn)術(shù)上說(shuō)，房?jī)r(jià)因國(guó)家政策及市場(chǎng)因素會(huì)有波動(dòng)，要找適當(dāng)?shù)馁I(mǎi)點(diǎn)。
　　短期房?jī)r(jià)上我不好預(yù)測(cè)，但我認(rèn)為基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節(jié)余買(mǎi)一平方房子一個(gè)月一平方的規(guī)律會(huì)一直起作用。房子任何時(shí)候都會(huì)讓你覺(jué)得買(mǎi)起來(lái)很困難，因?yàn)闆](méi)有那那么多房子，必須通過(guò)高價(jià)平衡。你在看一下收入的變化，想想以后可能的房子價(jià)格：
　　以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：600元;2000年：1500元;2005年：3000元;2010年：5000.
　　人人都有房子住不可能，例如一個(gè)農(nóng)村大媽到城市當(dāng)保姆，一個(gè)農(nóng)村青年他到城市打工，“我們公司”就該解決房子，那個(gè)國(guó)家那個(gè)城市能辦到。如果北京、上海做到了居者有其屋;農(nóng)民們馬上全到北京、上海等大城市去(實(shí)際上現(xiàn)在農(nóng)村壯勞力大部分都在城市)，工作好找的很，大不了工資低點(diǎn)，只要有獨(dú)立住房的，能享受他們的各種福利就行了，總比在農(nóng)村刨土強(qiáng)。最后大城市裝的下嗎?
　　也許你會(huì)說(shuō)，我大學(xué)畢業(yè)，我工作幾年，就該有房子。不對(duì)，我告訴你，你并不比進(jìn)城打工的農(nóng)民工高貴，如果“我們公司”解決你們住房，那憑什么不給進(jìn)城打工的農(nóng)民工，何況他們很多人有一技之長(zhǎng)(如電工、泥瓦工、焊工等)，收入并不比你低，工作比你們辛苦，農(nóng)民比你能吃苦節(jié)約。他們?nèi)绻盐蜻^(guò)來(lái)，他們一樣有能力在城市買(mǎi)房子(就把他們?cè)诶霞疑w房的錢(qián)當(dāng)首付就可以了)。
　　8、要有自己的思想、多從身邊調(diào)查得到結(jié)論，不要被媒體和論壇上的一些觀(guān)點(diǎn)左右。
　　很多人住房困難，現(xiàn)在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少數(shù)，難道不能一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房?jī)r(jià)的合理性嗎。
　　多少年不吃不喝才能買(mǎi)房，你看看自己身邊已經(jīng)買(mǎi)房的熟人，他們過(guò)得幸福嗎，我想大部分都幸福，雖然部分人壓力很大。當(dāng)大部分都沒(méi)出現(xiàn)還不起按揭情況，當(dāng)前房地產(chǎn)個(gè)人按揭是銀行*3良的資產(chǎn)。銀行提前還貸要排很久隊(duì)，說(shuō)明隨著收入提高，很多買(mǎi)房人有余力提前還貸。你看看自己身邊已經(jīng)買(mǎi)房的熟人，提前還貸比例有多高，我的調(diào)查了解，比例高達(dá)80%以上，如果不行，問(wèn)下銀行的朋友就知道。
　　9、將買(mǎi)房希望寄托于經(jīng)濟(jì)危機(jī)、戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、恐怖活動(dòng)的。
　　經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)的時(shí)候，人類(lèi)會(huì)不會(huì)束手無(wú)策，眼巴巴地望著經(jīng)濟(jì)一夜之間回到原始社會(huì)?
　　戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、恐怖活動(dòng)來(lái)的時(shí)候，是保小命要緊還是抄底要緊?
　　10、以股市模式來(lái)分析樓市趨勢(shì)的。
　　樓市會(huì)不會(huì)像股市一樣，今天漲停明天跌停?
　　實(shí)踐證明，在低點(diǎn)買(mǎi)上房的，不是專(zhuān)業(yè)的，就是瞎蒙的。
　　樓市是否能像股市一樣，快進(jìn)快出，隨心所欲地買(mǎi)賣(mài)?
　　哎呀，咋一下市中心沒(méi)地了，偶爾開(kāi)一個(gè)新盤(pán)價(jià)格老高了，還得靠關(guān)系靠運(yùn)氣去搶。
　　11、不能從宏觀(guān)上把握樓市發(fā)展階段的。
　　樓市發(fā)展初級(jí)階段，其實(shí)很短暫，也不過(guò)10來(lái)年。
　　眼睛一睜，開(kāi)發(fā)商在三環(huán)賣(mài)樓;
　　眼睛一閉，開(kāi)發(fā)商在五環(huán)賣(mài)樓;
　　眼睛一睜一閉，開(kāi)發(fā)商到衛(wèi)星城市賣(mài)樓了
　　12、被無(wú)房人士忽悠。
　　在論壇上，預(yù)測(cè)房市的大仙相當(dāng)多，其中很大一部分恐怕連售樓處的門(mén)檻都沒(méi)踏過(guò)，但這并不影響他對(duì)樓市掌控的自信，也不影響信徒的狂熱。等到驗(yàn)證時(shí)間到了，棄樓逃跑也還好，有的牛B大仙，對(duì)前來(lái)訴苦的受害者冷冷地說(shuō)“都成年人了，自己不會(huì)做主啊?我讓你去吃屎也你也吃?”。
　　買(mǎi)得起就盡快買(mǎi)，這個(gè)建議在過(guò)去十年是被罵房托的重要依據(jù)。但是，血淋淋的事實(shí)證明，在此階段，地段比波段重要得多。
　　最后四忠告：
　　(1)來(lái)自農(nóng)村的孩子一定讓家里不要在農(nóng)村建房。除非你有把握你修的房子會(huì)被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來(lái)也會(huì)一錢(qián)不值。把農(nóng)村建房的錢(qián)作為首付的一部分，在城市買(mǎi)房。
　　(2)移民城市，集全家之力在城市買(mǎi)房，你甚至你的父母(有些城市可以隨親)可以享受城市的一切福利。如果暫時(shí)不行，趕緊考慮“我們公司”的經(jīng)適房、限價(jià)房，今年要大量修，是好機(jī)會(huì)。
　　(3)不要買(mǎi)車(chē)及時(shí)髦?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品，一輛車(chē)子一套小房，你想一下，買(mǎi)車(chē)的錢(qián)做首付，養(yǎng)車(chē)的錢(qián)當(dāng)按揭，買(mǎi)一個(gè)郊區(qū)的40平小房子可以吧。刻苦耐勞節(jié)儉，至于時(shí)髦?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品，那完全是為產(chǎn)品研發(fā)作貢獻(xiàn)，那一樣?xùn)|西過(guò)二三年不大減價(jià)。200元左右的手機(jī)不能用嗎?夠用就行。
　　(4)最后記住一點(diǎn)，大學(xué)4人一間房，吃食堂，500-600元左右一月生活費(fèi)(當(dāng)前我們學(xué)校，沿海要高一些，平均不會(huì)超出1000元)過(guò)的很充實(shí)開(kāi)心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一間，可以自己做飯，吃、住都比你剛離開(kāi)的學(xué)校好，且可口、節(jié)約，為什么不行?開(kāi)始存錢(qián)，準(zhǔn)備下手買(mǎi)房吧。
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