甲公司原為一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，成立于1956年，經(jīng)過50余年的發(fā)展，已成長為集生產(chǎn)、加工、銷售、科研開發(fā)和投資為一體，擁有職工20000余人，年營業(yè)收入超過160000萬元的大型企業(yè)集團，技術(shù)水平和經(jīng)營規(guī)模均居同行業(yè)領(lǐng)先地位。
1996年為了和市場接軌，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，甲公司以其所擁有的生產(chǎn)設(shè)備、房屋建筑物投資成立乙股份有限公司，全面承接其生產(chǎn)加工、銷售和科研開發(fā)。甲公司僅擁有土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)變?yōu)閱我还δ艿耐顿Y公司。2009年1月，出于區(qū)域戰(zhàn)略布局的考慮，甲、乙公司與A集團進行重組，甲、乙公司分別將所擁有的土地使用權(quán)、房屋建筑物及附著物、機器設(shè)備等轉(zhuǎn)讓給A公司(非股權(quán)轉(zhuǎn)讓)。甲公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為2700萬元 (無其他扣除項目)，轉(zhuǎn)讓價格為11000萬元，乙公司房屋建筑物的轉(zhuǎn)讓價格為18140萬元。甲公司如何轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)使得所承擔的稅負最低。
方案一：直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
根據(jù)重組方案，甲、乙公司分別將所屬的土地使用權(quán)、房屋建筑物及附著物直接轉(zhuǎn)讓給A集團。轉(zhuǎn)讓過程中所承擔的稅費分別由甲、乙公司承擔。則該轉(zhuǎn)讓行為甲公司應繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和土地增值稅如下：依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款的規(guī)定：“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。”
應繳納營業(yè)稅：(11000-2700)×5%=415(萬元)
應繳納城建稅、教育費附加：415×(7%+3%)=41.5(萬元)
應繳納印花稅：11000×0.5‰=5.5(萬元)
依據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)扣除項目合計：2700+415+41.5+5.5=3162(萬元)
土地增值額：11000-3162=7838(萬元)
土地增值額占扣除項目的比例：7838/3162≈248%
應繳納土地增值稅：7838×60%-3162×35%=3596.1(萬元)
應繳納企業(yè)所得稅：(11000-2700-415-41.5-5.5-3596.1)×25%=1060.48(萬元)
綜上，甲公司轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)應納稅費合計為5118.58萬元;轉(zhuǎn)讓利潤為3181.42萬元;總體稅負率為46.53%。
方案二：甲公司收回房屋建筑物后再轉(zhuǎn)讓
因土地使用權(quán)屬于甲公司，地上房屋建筑物屬于乙公司，甲公司可以通過收回地上房屋建筑物再一并轉(zhuǎn)讓給A集團的籌劃方案降低稅負。即乙公司以18140萬元的價格將房屋建筑物轉(zhuǎn)讓給甲公司，因其轉(zhuǎn)讓價格不變，所以繳納的各項稅費不變，不會增加乙公司的稅收負擔，但對于甲公司而言，其轉(zhuǎn)讓行為由原來的單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)改變?yōu)檗D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物及附著物，轉(zhuǎn)讓成本由2700萬元增加至20840元，轉(zhuǎn)讓價格由原來的11000萬元增加至29140萬元，土地增值額不會發(fā)生 太大變化，土地增值率下降，適用稅率降低。A集團受讓價格不變，亦不會增加A集團的負擔。則甲公司應繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、契稅和土地增值稅如下(政策依據(jù)略)：
甲公司受讓乙公司的房屋建筑物應繳納契稅。
應繳納契稅：18140×4%=725.6(萬元)
應繳納營業(yè)稅：(29140-20840)×5%=415(萬元)
應繳納城建稅、教育費附加：415×(7%+3%)=41.5(萬元)
應繳納印花稅：18140×0.5‰+29140×0.5‰=23.64(萬元)
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)扣除項目合計：20840+725.6+415+41.5+23.64=22045.74(萬元)
土地增值額：29140-22045.74=7094.26(萬元)
土地增值額占扣除項目的比 例：7094.26/22045.74≈32%
應繳納土地增值稅：7094.26×30%=2128.28(萬元)
應繳納企業(yè)所得稅：(29140-20840-725.6-415-41.5-23.64-2128.278)×25%=1241.50(萬元)
綜上，甲公司轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)應納稅費合計為4575.51萬元;轉(zhuǎn)讓利潤為3724.49萬元;總體稅負率為41.6%。
結(jié)論
在上述方案中，方案二與方案一相比較，節(jié)稅543.07萬元，稅負下降4.93%;顯然經(jīng)過籌劃后的方案二優(yōu)于方案一，但方案二要歷經(jīng)兩次轉(zhuǎn)讓，一方面會增加文中所分析的契稅和印花稅，同時也會增加運作成本，甲公司應充分考慮各影響因素，提前確定轉(zhuǎn)讓方案，以期獲得*5的稅收收益。
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