房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞警示及財稅處理

（一）以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入

如某商城低價銷售關(guān)聯(lián)企業(yè)及投資人商鋪141套，建筑面積8200㎡，采取低價銷售少計銷售收入4，841萬元的方式逃避地方稅收。按稅法規(guī)定應(yīng)補繳少計銷售不動產(chǎn)收入的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅等，并補繳稅款滯納金。 　　低價銷售金額=（正常銷售均價-低價銷售均價）*低價銷售面積

（二）住宅銷售收入未申報納稅

截止2010年12月，住宅銷售收入2761.12萬元，未有納稅申報，金額掛預(yù)收賬款賬戶。按要求進行納稅調(diào)整。

（三）支付地價費用無合法憑證

確認地價款結(jié)算金額：15660.23萬元，取得合法憑證7489.1萬元，地價支付費用無合法憑證8171.13萬元，不得稅前扣除。

（四）多計開發(fā)成本

某建安工程項目結(jié)算同實際建安成本差異4，000萬元，建安合同金額13，850萬元，雙方確認結(jié)算金額16，500萬元，已開發(fā)票列入成本金額：20，500萬元，多開票9份金額4，000萬元。包括：

1、開具前期費用535萬元。截止2009年9月，經(jīng)貴公司和某建安單位雙方確認的文書證明，應(yīng)開具建安發(fā)票15份，實際開具建安發(fā)票24份，列入該項目開發(fā)成本，兩者差異535萬元。

2、自購的建筑材料2，385萬元，用于自建辦公樓。以公司名義開票購置鋼材水泥2，385元，且訂立合同時間為工程竣工后的2008年12月。

3、后期的綠化費用1，080萬元。前期的綠化工程由關(guān)聯(lián)公司承辦，項目金額為120萬元，后期的綠化完善工程由其關(guān)聯(lián)子公司完成，費用金額1，080萬元。

（五）、建安成本畸高

（六）公共配套設(shè)施支出無成本對象

（七）增加注冊資本未繳印花稅

轉(zhuǎn)為資本公積的資金4，919萬元，記入資本公積——土地評估增值部分4919萬元，按照0.05%的稅率計算，應(yīng)繳未繳印花稅24，595元。

（八）現(xiàn)金捐贈超標(biāo)準(zhǔn)稅前扣除

2010年度實際公益性現(xiàn)金捐贈1，200萬元，利潤總額6200萬元，對于企業(yè)的贈款捐物，《企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度會計利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除”。2010年可稅前扣除金額744萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額456萬元。

（九）項目列支愈期借款利息

某項目2008年5月完工，逾期支付2009年支付借款利息188萬元，2010年支付借款利息49萬元，合計列支愈期借款利息237萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點是生產(chǎn)周期長，投資數(shù)額大，市場風(fēng)險不確定，是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，經(jīng)營管理和服務(wù)為一體，以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。也是涉稅政策最多、政策變化最快的一個行業(yè)。當(dāng)前房地產(chǎn)稅收總體偏重，主要是結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)重、持有環(huán)節(jié)輕。同時，房地產(chǎn)企業(yè)土地取得模式和房地產(chǎn)開發(fā)方式多種多樣，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要經(jīng)過計委、建委、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、銀行等多個相關(guān)部門的審批、許可與監(jiān)督，這些行政部門的政策又層出不窮，紛繁復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅收問題、合同管理及經(jīng)營中極易產(chǎn)生法律糾紛，另外在會計核算方面又趕上近幾年財務(wù)會計制度的改革，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)涉稅隱患異常嚴(yán)重。

加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅風(fēng)險的原因是稅收政策滯后，稅收管理不到位，納稅人納稅意識等原因造成的。目前，房地產(chǎn)業(yè)是高收入，高所得，高稅負，高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收存在的問題已引起各級稅務(wù)部門的高度重視，各地稅務(wù)機關(guān)加強房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理的措施不斷出臺，如項目管理，信息比對，一體化管理，以票控稅，清算管理，納稅評估等。打擊房地產(chǎn)業(yè)偷漏稅的稅務(wù)檢查也不斷加強，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年被國家稅務(wù)總局列為專項檢查的重點行業(yè)。

目前，國稅總局已有對土地增值稅立法的計劃，藉以消除土地增值稅繳納計算和程序灰色空間。大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具。假成本、假發(fā)票的基本操作手段也在國稅總局的關(guān)注之下。國稅總局稽查注意到了關(guān)聯(lián)公司之間的問題，調(diào)查不僅針對房地產(chǎn)企業(yè)，也對其下屬子公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)逐個進行調(diào)查。

（一）以明顯偏低價格銷售的涉稅風(fēng)險

能否按低價，主要看低價轉(zhuǎn)讓的理由，如果以不公允價格轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方，或者按公允價格轉(zhuǎn)讓但隱瞞部分收入，導(dǎo)致賬面的轉(zhuǎn)讓價格偏低，都是違反稅法的行為，前者屬于避稅行為，后者屬于逃稅行為。 　　公司應(yīng)當(dāng)有向主管地稅機關(guān)說明低價轉(zhuǎn)讓的合理理由，此理由應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)營常規(guī)，如因公司資金緊張急于變現(xiàn)，或能夠找到當(dāng)?shù)赝谕愞D(zhuǎn)讓價格相當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)作為參照物等等。否則，由于計稅依據(jù)明顯偏低，可能會遇到稅務(wù)機關(guān)調(diào)整的問題?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第六項規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。

（二）銷售收入未申報納稅的涉稅風(fēng)險

房地產(chǎn)收入環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，預(yù)征的企業(yè)所得稅，預(yù)征的土地增值稅，印花稅，涉稅風(fēng)險大，是稅務(wù)檢查的重點環(huán)節(jié)。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將預(yù)收的賬款（預(yù)收售房款）不及時進行賬務(wù)處理或?qū)㈩A(yù)收賬款計入其他應(yīng)付款等科目都會增加涉稅風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強以上項目的核算，減少涉稅風(fēng)險。按照新企業(yè)所得稅法，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)行為如果是以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，不管這種行為在法律、財務(wù)或商業(yè)上是否合理，在稅務(wù)上都有可能被認為不具備合理的商業(yè)目的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行納稅調(diào)整。

（三）支付地價費用無合法憑證的涉稅風(fēng)險

地價款是稅務(wù)檢查的重點，涉稅風(fēng)險比較大，在購買土地使用權(quán)的環(huán)節(jié)，可能涉及契稅，耕地占用稅，印花稅等，購買土地使用權(quán)的成本的真實性，還關(guān)系到土地增值稅和企業(yè)所得稅的扣除問題，由于購買土地使用權(quán)形式多種多樣，應(yīng)該取得合法真實的發(fā)票入賬，在實際業(yè)務(wù)中，有時因種種的原因，很難取得合法真實的發(fā)票，這樣很可能被稅務(wù)機關(guān)不按規(guī)定取得發(fā)票處罰。同時由于不按規(guī)定索取發(fā)票，造成對方偷漏銷售不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)營業(yè)稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，企業(yè)所得稅和個人所得稅，印花稅等，按發(fā)票管理辦法的第三十九條規(guī)定違法發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機關(guān)沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款。不按規(guī)定索取發(fā)票，實質(zhì)上是賣方轉(zhuǎn)稼稅負，買方去稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票，還要上稅。風(fēng)險防范，在購買土地使用權(quán)時，應(yīng)在合同條款中明確賣方必須提供合法發(fā)票，同時注意價款結(jié)算方式，應(yīng)全額通過銀行結(jié)算，避免大額現(xiàn)金結(jié)算，避免一方列開發(fā)成本（地價款），一方長期掛應(yīng)付賬款，長期不結(jié)算價款，從而減少涉稅風(fēng)險

（四）多計開發(fā)成本的涉稅風(fēng)險

1、多開具工程的“前期費用”發(fā)票。一是稅票無建筑商印章，二是開支項目未有列示清單，三是前期費用無預(yù)算，四是未有取得相關(guān)的發(fā)票對應(yīng)。若稅務(wù)機關(guān)一旦查出，將不得在稅前扣除，要能承擔(dān)巨額的稅額支出。

2、以公司名義購置建筑材料列入裝修費用。一是供貨合同在工程竣工且銷售的情況下簽訂和采購，與事實不相符合；二是簡單裝修售房條件下，少量的裝修工程消耗大量的鋼材水泥于情理不符：三是購置的建筑材料（甲供材料）未有按規(guī)定交納營業(yè)稅及其附加。顯然，該項裝修支出也不會得到稅務(wù)機關(guān)認可。

3、后期綠化費用列入開發(fā)成本。

（四）建安成本畸高的涉稅風(fēng)險

1、從建筑施工合同中的一些約定事項看，可以驗證成本、費用支出是否合理，比如合同約定的承包方式，就可以大體劃定計入開發(fā)成本的項目范圍。一般來說，在包工包料的總包方式下，計入建筑安裝工程費的支出項目應(yīng)為“工程費”而不應(yīng)是其他項目。在總包方式下企業(yè)以大量“材料費”計入開發(fā)成本的現(xiàn)象。這時的材料費雖然取得或可以取得相應(yīng)的發(fā)票，但已明顯與合同約定的條款不符，能否計入開發(fā)成本總額需要推敲。

2、從財務(wù)核算角度看，合同標(biāo)的金額就應(yīng)當(dāng)是開發(fā)成本的金額，所以，該金額對于財務(wù)核算及涉稅事項意義重大，應(yīng)是稅收審核所應(yīng)關(guān)注的首要因素。從理論上說，合同標(biāo)的金額應(yīng)與最終的支付金額完全一致，但由于合同執(zhí)行過程中各種特殊情況的出現(xiàn)，一般會有一個比較合理的差額，所以，最終確定的金額應(yīng)以實際收支的金額（企業(yè)收到發(fā)票的金額）為準(zhǔn)。成本項目有4種狀態(tài)：一是有合同又有發(fā)票，應(yīng)該確認成本；二是有合同無發(fā)票，可以暫時確認成本，但最終應(yīng)以實際支付金額確定成本；三是無合同有發(fā)票，一般情況下將不予確認成本；四是無合同無發(fā)票，不能確認成本。從這4種狀態(tài)可以看出，一個成本項目的支出缺少了合同金額就基本失去了確認的可能。

3、以上簡析可見，該項目工程建安成本畸高，涉稅風(fēng)險極大，若地方稅務(wù)機關(guān)實行查賬征收有可能補繳巨額的稅金，主要包括企業(yè)所得稅和土地增值稅。如果開發(fā)商無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料，或提供的開發(fā)成本資料不實、《鑒證報告》有問題，或虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的，稅務(wù)部門應(yīng)按核定辦法扣除開發(fā)成本。如深圳市2008年商品房建安造價標(biāo)準(zhǔn)為1，540元/㎡（深地稅發(fā)[2007]206號），地稅部門將制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價表》又沒有正當(dāng)理由，地稅部門也將按核定辦法予以扣除。

（五）公共配套設(shè)施支出無成本對象的涉稅風(fēng)險

1、是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。

2、是否向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高建安費用，轉(zhuǎn)移利潤。

在核算開發(fā)產(chǎn)品成本時，不分成本對象一把結(jié)轉(zhuǎn)，期間費用也不按成本對象歸集，完工產(chǎn)品也不管銷售與否統(tǒng)統(tǒng)結(jié)轉(zhuǎn)成本。對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的主要成本核算和稅前扣除原則性的規(guī)定：即屬于該成本對象完工前實際發(fā)生的，可直接攤?cè)氤杀緦ο?；屬于成本對象完工后實際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間分?jǐn)偅賹⒂梢淹旯こ杀緦ο筘摀?dān)的部分在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分?jǐn)?。其中，?yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。由此可見，不分成本對象歸集分?jǐn)偝杀竞秃怂愣惽俺杀究鄢?，都要作納稅調(diào)整。

（六）高轉(zhuǎn)開發(fā)成本的涉稅風(fēng)險

高轉(zhuǎn)成本，如二期成本進一期成本，以購代耗，高轉(zhuǎn)開發(fā)成本，高轉(zhuǎn)庫存商品，也是稅務(wù)檢查關(guān)注的重點環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確進行成本核算，不得虛列成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)地價款在各期、各開發(fā)項目之間的分配，開發(fā)成本在各期的分配，開發(fā)產(chǎn)品在已售，未售之間的分配，減少涉稅風(fēng)險。

（七）增加注冊資本未繳印花稅的涉稅風(fēng)險

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，記載資金的賬簿，按“實收資本”與“資本公積”合計總額0.5‰貼花，因此，企業(yè)應(yīng)補納（貼）印花稅額。不按規(guī)定在其資金賬簿上補貼印花稅，違反了印花稅暫行條例，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅違章處罰問題的通知》，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)作出如下處理：（1）補繳印花稅；（2）處以應(yīng)補繳印花稅款3倍的罰款。 　　四、防范化解涉稅風(fēng)險的措施

（一）熟練運用稅收政策房

地產(chǎn)企業(yè)共涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、車船稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅。代扣營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、代收的契稅等。應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)自身實際及其經(jīng)營特點，通過利用稅收政策差異，分析研判稅法的漏洞、不足，合理選擇確定稅收規(guī)劃方案，應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)的例行檢查和稅款清算。

（二）實施稅務(wù)風(fēng)險評估

合理控制稅務(wù)風(fēng)險，防范稅務(wù)違法行為，依法履行納稅義務(wù)，避免因沒有遵循稅法可能遭受的法律制裁、財務(wù)損失或聲譽損害。

企業(yè)應(yīng)全面、系統(tǒng)、持續(xù)地收集內(nèi)部和外部相關(guān)信息，結(jié)合實際情況，通過風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險評價等步驟，查找企業(yè)經(jīng)營活動及其業(yè)務(wù)流程中的稅務(wù)風(fēng)險，分析和描述風(fēng)險發(fā)生的可能性和條件，評價風(fēng)險對企業(yè)實現(xiàn)稅務(wù)管理目標(biāo)的影響程度，從而確定風(fēng)險管理的優(yōu)先順序和策略。

（三）嚴(yán)格履行納稅義務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅、土地增值、及企業(yè)所得稅、不包括個人所得稅整體稅費約占收入的15%左右，相對其它行業(yè)而言，稅負偏重，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人對自已總體稅負要有清醒的認識，不斷提高納稅意識，守法經(jīng)營，依法納稅，合理合法取得稅后利潤。

（四）自我約束控制風(fēng)險

1、做好自查自糾及時采取應(yīng)對措施，化解項目先期稅負風(fēng)險，有效解決商業(yè)目的與稅務(wù)目之間的分歧。

2、化解涉稅風(fēng)險在實際工作中要具體問題具體分析，謹(jǐn)慎操作，把具體業(yè)務(wù)做實、做細，將涉稅風(fēng)險化解到最低水平，

3、進行稅收籌劃在充分理解稅收政策的同時，進行必要、合理的稅收籌劃，盡可能把政策對企業(yè)的不利影響降低到最低點。在專業(yè)人士的指導(dǎo)下，進行節(jié)稅操作，用最小的代價獲取a1的、合理的籌劃方案，并取得可觀的經(jīng)濟效益。

4、進行必要的賬務(wù)調(diào)整納稅自查中查出的大量錯漏稅問題，多屬因賬務(wù)處理錯誤而形成的。在查補糾正過程中必然涉及到收入、成本、費用、利潤、稅金的調(diào)整問題。如果只辦理補退稅手續(xù)，不將企業(yè)錯誤的賬務(wù)處理糾正調(diào)整過來，使錯誤延續(xù)下去，勢必導(dǎo)致新的錯誤和錯漏稅，造成重復(fù)補退稅問題，也使企業(yè)的會計核算不能真實反映企業(yè)的經(jīng)營活動狀況。因此，為了真實反映財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，防止新的、重復(fù)的錯誤發(fā)生，必須做好補退稅后的調(diào)整賬務(wù)工作，使錯賬得以真正糾正。

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