房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稽查案例分析

該單位為私營(yíng)有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)。租賃房屋辦公。

該單位開發(fā)建設(shè)“A公寓”和“B廣場(chǎng)”，“A公寓”2010年10月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,2011年3月取得建筑工程施工許可證,2011年11月取得預(yù)售許可證，至2013年12月31日已銷售19462.39平方米。“B廣場(chǎng)”2011年7月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 2011年8月取得建筑工程施工許可證,2012年10月取得預(yù)售許可證，可售面積16179.64平方米，至2013年12月31日已預(yù)售3595.40平方米。

對(duì)該單位的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了檢查：1、同一屬期納稅人報(bào)送的房地產(chǎn)收據(jù)信息中“金額”欄合計(jì)額大于本期《營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表》中"應(yīng)稅收入"額，經(jīng)核對(duì)2013年4月至6月少申報(bào)收入24773626.00元,為城陽(yáng)地稅查補(bǔ)稅款后該單位賬務(wù)調(diào)整所致,2013年10月至12月少申報(bào)收入3650000元,該收入在2013年9月已申報(bào)。2、企業(yè)所得稅管理費(fèi)用變動(dòng)異常，在檢查情況中反映。3、2013年1至12月房地產(chǎn)預(yù)收賬款預(yù)繳企業(yè)所得稅異常,該單位2013年企業(yè)所得季度申報(bào)過(guò)程中,將預(yù)收賬款全額計(jì)入收入,按預(yù)收賬款的80%預(yù)估成本,將剩余20%作為利潤(rùn)進(jìn)行納稅申報(bào),造成季度企業(yè)所得稅申報(bào)錯(cuò)誤。4、城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題，在檢查情況中反映。

（一）印花稅

簽訂借款合同，未繳納印花稅。

(二)城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條、第三條、第四條規(guī)定，應(yīng)補(bǔ)繳2013年10月1日至12月31日城鎮(zhèn)土地使用稅8092.33元。

（三）契稅

2010年4月取得 “A公寓”面積15301平方米和“B廣場(chǎng)”面積8067平方米的土地使用權(quán),出讓價(jià)款分別為52330560.00元、32155062.00元， 2013年8月“A公寓”因建筑面積增加715.77平方米，補(bǔ)繳土地出讓金1631955.60元，2010年10月20日青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可“A公寓”建設(shè)規(guī)模33637.00平方米，2013年7月18日“A公寓”房屋實(shí)測(cè)面積34226.28平方米。2011年1月25日青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可“B廣場(chǎng)”建設(shè)規(guī)模20777.00平方米，青島市人民政府《關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》青政辦發(fā)【2002】88號(hào)文件規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積每平方米275元，“A公寓”應(yīng)繳納配套費(fèi)9412227.00元（34226.28×275），“B廣場(chǎng)”應(yīng)繳納配套費(fèi)5713675.00元（20777.00×275）。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》*9條、第二條、第三條、第四條、第五條和《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2004】134號(hào)文件規(guī)定， “B廣場(chǎng)”應(yīng)補(bǔ)繳2010年契稅171410.11元（32155062.00+5713675.00）×3%-964652.00】。“A公寓”應(yīng)補(bǔ)繳2013年契稅159510.16元.

合計(jì)應(yīng)補(bǔ)繳契稅合計(jì)330920.27元。

(四)企業(yè)所得稅

1、“A公寓”開發(fā)成本

由某集團(tuán)有限公司承建的“A公寓”1-7號(hào)樓土建和裝飾工程結(jié)算審定工程造價(jià)35490982.02元，某集團(tuán)有限公司開具工程結(jié)算發(fā)票35490982.02元，該公司將其中的1530982.02元列“B廣場(chǎng)”開發(fā)成本，應(yīng)調(diào)至“A公寓”開發(fā)成本1530982.02元。

該單位“A公寓”賬載開發(fā)成本167802417.12元，2013年結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本133461304.82元，“A公寓”1-7號(hào)樓審定工程造價(jià)中已包含工程材料費(fèi)，該公司將自購(gòu)用于“A公寓”1-7號(hào)樓材料列開發(fā)成本，應(yīng)調(diào)減“A公寓”開發(fā)成本10054223.63元。

2、職工教育經(jīng)費(fèi)

支付職工培訓(xùn)費(fèi)列管理費(fèi)用。在管理費(fèi)用列支職工教育經(jīng)費(fèi)經(jīng)費(fèi)471475.20元。

2013年支付職工工資總額851591.73元，準(zhǔn)予扣除職工教育經(jīng)費(fèi)21289.79元（851581.73×2.5%），應(yīng)調(diào)增2013年應(yīng)納稅所得額450185.41元（471475.20-21289.79）。

3、調(diào)減項(xiàng)目

2013年補(bǔ)繳印花稅3250.00元、城鎮(zhèn)土地使用稅8092.33元,應(yīng)調(diào)減2013年應(yīng)納稅所得額11342.33元。

應(yīng)補(bǔ)繳2013年企業(yè)所得稅162431.75元。

注意：《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第四條*9款規(guī)定契稅的計(jì)稅依據(jù)：“國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，未成交價(jià)格。”《條例細(xì)則》第九條規(guī)定，“條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。”財(cái)稅〔2004〕134號(hào)文件*9條第二款規(guī)定：以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包含在內(nèi)。該條將契稅計(jì)稅依據(jù)進(jìn)一步細(xì)化明確，市政建設(shè)配套費(fèi)（后來(lái)統(tǒng)稱城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）作為契稅計(jì)稅依據(jù)。青島市財(cái)政局、青島市國(guó)家稅務(wù)局、青島市地方稅務(wù)局2010年聯(lián)合下發(fā)文件青財(cái)源〔2010〕2號(hào)第三條中明確“將我市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)計(jì)入土地出讓計(jì)契稅稅額。上述政策自2010年4月1日起執(zhí)行?！渡綎|省契稅征收規(guī)定》（山東省人民政府令2013年第258號(hào)）第四條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓、出售及房屋買賣，其契稅計(jì)稅依據(jù)為合同確定的價(jià)格以及由承受方實(shí)際支付的超出合同的全部?jī)r(jià)款。”

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