房地產行業(yè)在稅收總量中占比逐年增大，由于其行業(yè)特點，成為稅務稽查關注的重點，通過稽查提高房地產行業(yè)的稅收遵從度，是稅務稽查的重要課題。本文以某房產開發(fā)公司稅案為例，分析對該行業(yè)稽查的主要方法。
案情簡介
稅務機關對某房產開發(fā)公司稽查時，查實該企業(yè)通過虛列建安成本、裝修成本及虛列與生產經營無關的利息等方法，多列成本18688.26萬元，少繳企業(yè)所得稅4446.94萬元。對部分代扣的個人所得稅作為應付利息掛賬，少繳個人所得稅192.54萬元，該案最終補、罰合計8753.60萬元。
檢查方法
(一)比對分析，發(fā)現疑點
檢查人員首先調取了該單位的電子賬套，結合企業(yè)所得稅匯算清繳表等資料進行案頭審核。對照行業(yè)平均稅負和第三方數據進行分析比對，發(fā)現以下疑點：
1.企業(yè)所得稅稅負率偏低。企業(yè)所得稅負擔率為0.36%. 2012年企業(yè)所得稅負擔率為2.85%，前后兩年差異較大，且兩年均低于當地平均水平。
2.開發(fā)成本異常。建筑安裝成本和開發(fā)間接費分別達到3535元/平方米和1088元/平方米，該成本數據明顯高于該地區(qū)建造成本。
3. 賬上反映企業(yè)列支的借款利息中存在向內部員工借款的利息，但企業(yè)申報記錄中沒有“利息、股息、紅利 ”個人所得稅扣繳記錄。
(二)排查疑點，鎖定重點
在案頭審核的基礎上，檢查組對上述疑點進行排查，就有關疑點對企業(yè)財務人員進行了詢問，并延伸至售樓處及銷售部、工程部等部門相關人員，主要方法如下：
1.檢查組通過實地察看，該項目開發(fā)對象有公寓、獨別、雙拼等類型，建有兩層地下停車庫，所售房產均為毛坯房。
2.檢查組從工程部門了解到：該項目一期、二期分別由兩個建筑公司承建，其中二期工程由A建筑公司承建，經初步測算：一期單位建筑成本1700元/平方米，二期單位建筑成本4171元/平方米，二期的建安成本明顯不合理，檢查組確定將A建筑公司作為本次檢查的重點突破方向。
3.開發(fā)間接費用中列支2003年～2007年銀行借款利息合計2489.56萬元，而檢查組從工程部門了解到：該項目是從2008年開始動工的，2008年之前并未進行項目開發(fā)。查實該借款為代關聯企業(yè)借款，支付的利息與該企業(yè)生產經營無關。
4.支付給企業(yè)員工的個人借款利息代扣了個人所得稅192.54萬元，作為應付利息掛賬，未按規(guī)定申報繳納入庫。
(三)內查外調，各個突破
1.核實成本，端倪初現。
在對企業(yè)主要疑點逐一清理后，發(fā)現企業(yè)2012年12月入賬成本24132.41萬元，其中A建筑公司發(fā)生建筑安裝成本13288.7萬元，加上A公司其他月份的開票數17867.47萬元，合計31156.17萬元，而A公司建筑合同上標明總金額僅23000萬元，明顯異常。對此，企業(yè)財務人員解釋因為實際工程量的增加，與A公司又簽訂了補充合同，總金額約30000萬元，但又無法提供相關書證。
2.現場勘查，疑云又起。
同時，檢查組在對其他成本的檢查中發(fā)現：賬上列支有B建筑公司5210萬元的二期裝修工程款。檢查組現場實地察看所售房產均為毛坯房，且通過與銷售人員的談話也得到確認并沒有精裝，這筆裝修款項真實性引起了檢查人員的高度懷疑。
3.提交討論，確定方案。
至此，稽查組深感此案復雜，涉及金額巨大。于是及時將案情上報分局提請集體討論，最終確定了雙管齊下的檢查方案：一方面由原檢查組就上述疑點與相關部門繼續(xù)核實;對企業(yè)負責人、財務人員進行約談，做好筆錄，將相關證據進行固定。另一方面，抽調第二檢查組趕赴A建筑公司和B建筑公司進行外調取證。
4.外調核實，固定證據。
外調組首先從A建筑公司處核實到，被查企業(yè)與A建筑公司簽訂合同價款僅為23000萬元并按合同約定施工，并無補充合同增加項目工程款。而企業(yè)已于2012年月12月預估A建筑公司建安成本 13288.70萬元計入開發(fā)成本。至檢查時止，企業(yè)共取得A公司開來建筑發(fā)票17867.47萬元，并且已經列入開發(fā)成本—建筑安裝工程費賬戶，未扣除2012年12月預估列支的成本，造成了重復列支。因此，企業(yè)共在開發(fā)成本中列支了建筑安裝工程費31156.17萬元(13288.70+17867.47)。而預估成本只能按建筑合同10%的標準即2300萬元列支。因此，企業(yè)實際多列支成本13288.7-2300=10988.7(萬元)。
外調組從B建筑公司了解到，所謂的裝修工程全部為虛構，簽訂的裝修合同也是虛假合同，根本沒有裝修工程，5210萬元裝修工程款僅是通過B公司轉入其關聯公司。
在內外查實的證據面前，該公司承認采取重復入賬的手段虛增了10988.7萬元建筑安裝成本。采用虛構裝修事項的手段，虛列了5210萬元裝修成本。
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