案情簡介：近日，某稅源管理分局風(fēng)險應(yīng)對人員風(fēng)險應(yīng)對時發(fā)現(xiàn)，某公司將其處于建設(shè)過程中尚未完工的冷鏈倉庫轉(zhuǎn)讓，合同轉(zhuǎn)讓價48197445.54元，其中，地價17527438元，地上建筑物和附著物30670007.54元，約定付款交清日期為2014年10月。2013年8月至2014年1月，該公司已經(jīng)預(yù)收3000萬元，其中，2013年8月預(yù)收500萬元，2013年10月預(yù)收1500萬元，2014年1月預(yù)收1000萬元。上述轉(zhuǎn)讓行為未繳納營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅等地方稅費。該稅源管理分局依據(jù)風(fēng)險管理工作程序，制作并向企業(yè)送達(dá)《稅收自查通知書》，該企業(yè)自查補繳銷售在建項目稅款及滯納金281.04萬元。
稅法分析：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)第二條第(七)款規(guī)定：“單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按”轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)“稅目中”轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)“項目征收營業(yè)稅。2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按”銷售不動產(chǎn)“稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。”本案中該公司冷鏈倉庫已經(jīng)進(jìn)入施工階段且尚未完工，根據(jù)財稅〔2003〕16號文件的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照銷售不動產(chǎn)業(yè)繳納營業(yè)稅。
財稅〔2003〕16號文件第三條第(二十)款規(guī)定“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。”本案中該公司的行為既不屬于銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)，也不屬于單純的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，因此在按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅時不得扣除土地使用權(quán)的受讓原價。
依據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。本案轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)行為中繳納營業(yè)稅，應(yīng)按3次收到預(yù)收款的數(shù)額和時間分別繳納相應(yīng)的營業(yè)稅及滯納金。
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