一個寫字樓出租的稅務(wù)籌劃案例

某公司于2013年將一幢寫字樓出租，全年租金收入4000萬元(租金中含水電費500萬元，網(wǎng)絡(luò)寬帶年租費20萬元，物業(yè)管理費600萬元)。應(yīng)納營業(yè)稅=4000×5%=200(萬元);應(yīng)納城建稅和教育附加=200×(7%+3%)=20(萬元);應(yīng)納房產(chǎn)稅=4000×12%=480(萬元);合計=200+20+480=700(萬元)。
分析：租金中含水電費500萬元，網(wǎng)絡(luò)寬帶年租費20萬元，物業(yè)管理費600萬元，這與公司實際支付給相關(guān)部門的水電費、寬帶費，以及給物業(yè)管理公司的管理費基本持平，沒有盈利，所以原來把承租方應(yīng)負(fù)擔(dān)的水電費和寬帶費并入房租收取，加大了稅基。另外，實際歸物業(yè)公司的管理費，物業(yè)公司取得該收入后，應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加，但不繳納房產(chǎn)稅，對該公司來說這是一筆重復(fù)征稅。
籌劃：將上述事項從合同中分離出來單獨簽合同，特別是管理費應(yīng)使用物業(yè)公司的合同;而水電費和寬帶費則按承租人所耗水電的實際數(shù)量和規(guī)定的價格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算，代收代繳，沒有增值，不用納稅。那么應(yīng)納稅額就發(fā)生如下變化：應(yīng)納營業(yè)稅=(4000-500-20-600)×5%=144(萬元);應(yīng)納城建稅和教育附加：144×(7%+3%)=14.4(萬元);應(yīng)納房產(chǎn)稅=(4000-500-20-600)×12%=345.6(萬元);合計稅額=144+14.4+345.6=504(萬元)。由此可見，籌劃后每年應(yīng)納的房產(chǎn)稅稅額比原來少134.4萬元(480-345.6)，加上減少的流轉(zhuǎn)稅，全年總節(jié)稅196萬元(700-504)。
稅收籌劃結(jié)論如下：
(1)籌劃中應(yīng)注意不屬于自己實際收入的代收項目，不要發(fā)生無意義的代收款項，若這部分收入計入租金，則會虛增稅基。
(2)房產(chǎn)稅和營業(yè)稅的稅基是租金收入全額，不允許扣除納稅人因出租房產(chǎn)而實際發(fā)生的成本和費用。企業(yè)向客戶收取的收入中本身包含著一部分應(yīng)支付給第三者的費用時，可以由承租人直接向第三者支付相關(guān)費用，通過費用轉(zhuǎn)移給承租人負(fù)擔(dān)并降低租金的方式，在承租人整體負(fù)擔(dān)水平不變的情況下，降低出租人稅基節(jié)約稅負(fù)。所以，不要簽訂“一攬子”合同，造成稅負(fù)加重。
(3)另外，該公司還計劃將閑置的廠房和設(shè)備計劃一并出租，簽訂租賃合同時，若合并簽訂，則全部租金一起繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅;若分別簽訂兩份合同，則設(shè)備的相應(yīng)租金只繳納5%的營業(yè)稅，而不繳納12%的房產(chǎn)稅。
所謂稅務(wù)籌劃，實質(zhì)上是業(yè)務(wù)籌劃，如果沒有事前的業(yè)務(wù)籌劃，出現(xiàn)了老板不想要的納稅后果，這時再來籌劃減輕稅負(fù)，就只能讓財務(wù)造假了，那是偷稅。任何事后去籌劃，都是不懂稅務(wù)籌劃。業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生了，還籌劃什么呢?
業(yè)務(wù)籌劃才是真正的稅務(wù)籌劃，這樣就可避免事后靠做假賬來"彌補(bǔ)"不規(guī)范的業(yè)務(wù)，這樣的財務(wù)人能夠迅速成長為CFO。
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