房地產(chǎn)開發(fā)成本包括哪些項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)成本包括哪些項(xiàng)目：1、土地使用權(quán)出讓金.國家以土地所有者身份,將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。2、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
一、土地使用權(quán)出讓金.國家以土地所有者身份,將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。
1、土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；
2、也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià),根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 二、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
土地征收費(fèi).國家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等.農(nóng)村土地征收費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
房地產(chǎn)開發(fā)成本分類：
房地產(chǎn)開發(fā)成本核算就其用途來說,大致可分為三部分：
1、土地、土建及設(shè)備費(fèi)用.這是房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%,其中最重要的是土地費(fèi)用.土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。
房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目以前,必須進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算,將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算,計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià)),以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。 2、配套及其他收費(fèi)支出.主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi),學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的.其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。
這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多,標(biāo)準(zhǔn)不一,許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強(qiáng),標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高.配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出,一般占項(xiàng)目總投資的10%~15%。
3、管理費(fèi)用和籌資成本.房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),因此,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出.如何把這部分費(fèi)用核算好,對(duì)正確進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算,將起到非常重要的作用。
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