正確、真實(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入實(shí)現(xiàn)，工程竣工并驗(yàn)收合格、結(jié)算通知書(shū)、履行了銷(xiāo)售合同規(guī)定的義務(wù)且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得、成本可計(jì)量四項(xiàng)條件缺一不可。
具體條件如下：
1、工程已經(jīng)竣工并驗(yàn)收合格；
2、具有經(jīng)購(gòu)買(mǎi)方認(rèn)可的結(jié)算通知書(shū);
3、履行了銷(xiāo)售合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得;
4、成本能夠可靠地計(jì)量。
在一般情況下，竣工結(jié)算時(shí)間和合同簽訂時(shí)間一般早于交房時(shí)間，所以實(shí)踐中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售收入的確認(rèn)時(shí)間多為辦理房屋交接手續(xù)之日，該日之前收取的款項(xiàng)在會(huì)計(jì)核算上視為預(yù)收房款，待交房日確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)后再結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。
以下列出幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的特殊問(wèn)題：
1、風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移
在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，通常企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入。但以下屬于風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的情況:
①賣(mài)方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實(shí)施重大行動(dòng)，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)在所實(shí)施的重大行動(dòng)完成時(shí)確認(rèn)收入。
②房地產(chǎn)銷(xiāo)售后，賣(mài)方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷(xiāo)售回購(gòu)協(xié)議、賣(mài)方保證買(mǎi)方在特定時(shí)期內(nèi)獲得投資報(bào)酬的協(xié)議等。賣(mài)方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)一般不確認(rèn)收入。
2、簽訂預(yù)售合同或正式合同時(shí)不能確認(rèn)收入
簽訂預(yù)售合同時(shí)，房屋往往并未建成，面積沒(méi)有最后確定，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬未能轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)人。即使貨款已全部收妥，由于此時(shí)的管理權(quán)和控制權(quán)還掌握在開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，與收入相匹配的成本還不能準(zhǔn)確計(jì)量，故不能確認(rèn)。
訂立正式合同時(shí)，雖然法律意義上的要約已經(jīng)成立，但標(biāo)的物房屋未經(jīng)購(gòu)買(mǎi)人驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬仍未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。我國(guó)現(xiàn)行商品房銷(xiāo)售合同采用的是建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)范的格式合同，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。在合同中規(guī)定有諸如面積差異、房屋質(zhì)量等問(wèn)題的處理約定，因此在購(gòu)買(mǎi)人驗(yàn)收認(rèn)可前，存在有退款風(fēng)險(xiǎn)甚至退貨風(fēng)險(xiǎn)，故不宜確認(rèn)收入。只有符合建造合同的條件，并且在不可撤銷(xiāo)的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入。
3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已竣工驗(yàn)收，但竣工決算還未完成能不能作銷(xiāo)售確認(rèn)
這是一個(gè)實(shí)踐中存在分歧的問(wèn)題。如果完全從謹(jǐn)慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以后，與收入相關(guān)的成本才能最準(zhǔn)確地計(jì)量，不少 注冊(cè)會(huì)計(jì)師 此種觀(guān)點(diǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員則認(rèn)為，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決算審核往往需要數(shù)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，等待決算金額的最終確定會(huì)使銷(xiāo)售收入遲遲得不到確認(rèn)而影響當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果的正確反映。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)竣工驗(yàn)收，即使竣工決算金額還未確定，會(huì)計(jì)人員可以按照計(jì)劃成本并依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整進(jìn)行成本的配比結(jié)轉(zhuǎn)，此時(shí)成本總體上應(yīng)屬于能夠可靠計(jì)量的，因此不應(yīng)因決算未完成而不予確認(rèn)銷(xiāo)售。
4、是否一定要在法定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)才可確認(rèn)收入
會(huì)計(jì)理論界流行觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，只有房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，才表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移，企業(yè)才可確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)則更傾向于認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度和業(yè)務(wù)程序已較健全完善。在房屋開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓金、取得土地使用權(quán)證以及施工許可證等多種證照，開(kāi)始銷(xiāo)售前還需領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證。因此，程序上的規(guī)范性已大大降低了未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格，房屋已經(jīng)買(mǎi)主驗(yàn)收、面積和房屋價(jià)款等無(wú)異議并交付買(mǎi)主辦理入住手續(xù)的情況下，商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)際上已轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，產(chǎn)權(quán)是否過(guò)戶(hù)并非確認(rèn)收入的必要條件。此外，由于辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)涉及到房產(chǎn)管理、土地管理及財(cái)稅等政府有關(guān)部門(mén)。辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)需要有一段時(shí)間，而且時(shí)間的長(zhǎng)短并非開(kāi)發(fā)企業(yè)所能完全控制。開(kāi)發(fā)企業(yè)所能做的只是完整地提供需要的各類(lèi)辦證文件如合同、發(fā)票、房屋交接證明等，而買(mǎi)方何時(shí)去辦、何時(shí)能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn)可能造成房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的滯后。
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