投資性房地產轉換為存貨或自用房地產時，公允價與賬面價的差額600嗎？

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• .同學
  存貨或自用房地產轉換為投資性房地產時，當公允價值大于賬面價值時差額計入資本公積而非公允價值變動損益
  • 王老師
    因為存貨和自用房地產一般都是用成本法計量的，如果變成了投資性房地產，就會變成公允價值計量，而這個轉變可能非常巨大，中國的房地產市場你也知道，我們說，利潤是為了反映企業(yè)的盈利能力，而這個房地產的增值實際上和企業(yè)的營運和盈利能力沒有關系，它是一個不是我企業(yè)能夠控制的東西，而且進入利潤表的話影響巨大，最關鍵的是，是自用的還是投資性房地產是很容易操縱的，是很大程度上依賴于管理層的判斷的，那么，如果可以計入利潤的話，就會使得損益表的水分很大。
    舉個例子，某房子，原來是企業(yè)自用的，辦公樓，視為自用的房地產，2000年建成的，成本100萬，現在，今年企業(yè)利潤很差，為了達到上市的要求，管理層決定把它轉變?yōu)橥顿Y性房地產，開了個董事會，決定用來出租了，我的員工另外租房子辦公區(qū)?，F在這房子公允價值已經200萬了，這樣，如果進入損益的話，就讓企業(yè)平白多出了100萬的利潤，這個對股東是個很大的誤導，因為企業(yè)真賺了這么多錢，其實沒有，只是我管理層改變了對它的判斷。第二年，如果企業(yè)再改變一次判定，又自用了，如果一次進入損益的話，就會極大地影響利潤表的報告價值，這兩年的利潤差別就很大，光這一項就差了200萬，但是實際上企業(yè)的營運能力沒有發(fā)生變化，這樣就使得利潤極易被操縱，所以，現行的規(guī)定是進入資本公積，不能進損益。
• 布同學
  自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。 ( )
  • 稅老師
    錯誤 答案解析：
    [解析] 轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益(公允價值變動損益)；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積(其他資本公積)，計入所有者權益。
• B同學
  投資性房地產與自用房地產相互轉換時公允價值與賬面價值差額為什么記入了不同的賬戶？
  • 申老師
    只有自用的房地產轉為“以公允價值計量”的投資性房地產差額才記入資本公積，原因是目前我國的實際情況自用的房地產的實際價值遠遠低于其公允價值，那么自用的房地產轉為以公允價值計量的投資性房地產，其差額肯定是正數而且數額巨大，如果這部分差額記入損益也就是“公允價值變動損益”科目，會使得當年的利潤暴增，所以很多人會利用這個空子虛調利潤，國家為了避免這種情況，所以規(guī)定這個差額記入資產負債表中所有者權益科目“資本公積”，以防止企業(yè)虛調利潤。
    所以，自用的房地產轉為“以公允價值計量”的投資性房地產，差額一定要記入“資本公積”科目，其他模式的轉換因為不存在這種嚴重問題，所以，差額記入“公允價值變動損益”影響損益。