在今日公布的5月中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，下滑的整體趨勢(shì)仍不可擋。作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)的主體：樓市地市相交升溫。這一現(xiàn)象，再次引發(fā)人們猜想：樓市已經(jīng)筑底了嗎？中國(guó)房?jī)r(jià)今年到底會(huì)不會(huì)暴漲？　　5月，廣州新房成交網(wǎng)簽量達(dá)到9313套，創(chuàng)下今年新高，這也是自2010年以來(lái)的同期*6水平；北京純商品住宅成交量環(huán)比增加超三成。
　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅新推、在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格升幅顯著，助力5月成交均價(jià)非結(jié)構(gòu)性走高，新房庫(kù)存顯著下降；二手住宅市場(chǎng)成交量、成交價(jià)格也穩(wěn)定上漲。
　　另?yè)?jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近期投資客重返市場(chǎng)勢(shì)頭明顯，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，達(dá)到28.1%。而在去年市場(chǎng)低迷期，投資客的比例只占一成。
　　6月，土地市場(chǎng)也熱起來(lái)了。上海再現(xiàn)總價(jià)“地王”，杭州住宅用地溢價(jià)率回升，一線城市平均樓面價(jià)又創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄。
　　6月初，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價(jià)38061元/平方米，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上?？們r(jià)“地王”紀(jì)錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，競(jìng)得寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價(jià)率。
　　不僅是一線市場(chǎng)，杭州、蘇州等二線市場(chǎng)也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價(jià)9975元/平方米，溢價(jià)率33%，成為2014年春節(jié)以來(lái)杭州溢價(jià)率*6的住宅用地。
　　從去年11月起，一線城市土地市場(chǎng)就開(kāi)始升溫，截至今年1月，標(biāo)桿房企土地交易額連續(xù)3個(gè)月突破300億元。特別是今年1月，一線城市成交土地出讓金超過(guò)531億元，其中，5宗住宅用地成交的樓面價(jià)高達(dá)每平方米17353元，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。
　　“3·30”房貸新政出臺(tái)后，一線土地市場(chǎng)在4月再度上揚(yáng)，并于6月初爆發(fā)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月首周，一線城市合計(jì)簽約住宅土地6宗，平均樓面價(jià)高達(dá)21010元/平方米，創(chuàng)造了單月歷史紀(jì)錄。
　　去年10月以來(lái)，公積金貸款門(mén)檻降低、額度提高，央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，二套房貸首付下調(diào)，以及營(yíng)業(yè)稅免征期5年改兩年等樓市利好政策頻出，降低了購(gòu)房者的買房成本與貸款難度，刺激了改善型需求入市。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至4月，4個(gè)一線城市商品房銷售額由一季度的下降10.1%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)5.3%。
　　然而，持續(xù)多輪救市，成就了深圳樓市的暴漲和部分熱點(diǎn)城市的回暖，卻不能挽救眾多三四線城市樓市的衰落。
　　“市場(chǎng)差距越明顯，樓市低迷的地方救市政策出臺(tái)就會(huì)越頻繁。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，近期各地紛紛調(diào)整公積金額度，主要原因仍是為了救市，但從庫(kù)存、人口流入等因素看，刺激政策對(duì)一二線城市影響相對(duì)較大，而三四線城市樓市整體降溫的趨勢(shì)依然難以改變。
　　中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人表示，目前，由于一線城市之間、不同區(qū)域之間出現(xiàn)高度分化，這種趨勢(shì)已引起中央相關(guān)部門(mén)的重視，預(yù)計(jì)未來(lái)對(duì)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段還會(huì)有所改變，對(duì)于過(guò)熱區(qū)域，不排除再次出現(xiàn)政府介入干預(yù)的可能。
　　而對(duì)于那些全國(guó)性布局的房企來(lái)說(shuō)，由于區(qū)域發(fā)展極不均衡，樓市分化帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)正逐步加大。
　　張大偉指出，2015年來(lái)，全國(guó)主要城市樓市的特點(diǎn)是：成交復(fù)蘇，一二線明顯上漲，分化嚴(yán)重。
　　他認(rèn)為，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，其中影響力*5的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。
　　3·30新政正是從信貸方面著力，釋放了二套房需求。由于后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會(huì)有多種可能性，包括降準(zhǔn)降息繼續(xù)在二季度都有出現(xiàn)的可能性，購(gòu)房者入市的積極性的確在提高。
　　但這種刺激基本只會(huì)出現(xiàn)在一二線城市?？傮w來(lái)看，目前除了深圳，全國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍然處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，說(shuō)明大多數(shù)城市仍然處于去庫(kù)存階段，仍然沒(méi)有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。
　　“從2014年開(kāi)始，北京和上海樓市從供求關(guān)系總量上已經(jīng)基本達(dá)到平衡，在最嚴(yán)限購(gòu)和信貸政策下，樓市中的投資需求已經(jīng)很少，價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定。因此在價(jià)格上不具備大幅上漲的基礎(chǔ)。”同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉表示。
　　與北京、上海不同，深圳樓市的供求關(guān)系是四個(gè)一線城市中最為緊張的。深圳市房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率僅為30%，與北京和上海的約70%的數(shù)據(jù)相去甚遠(yuǎn)。
　　“廣州的庫(kù)存壓力*5，因此在2014年的樓市調(diào)整中，四個(gè)一線城市中廣州的房?jī)r(jià)跌幅*5。而在本輪政策刺激下，廣州樓市雖然也有所好轉(zhuǎn)，但房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回到歷史*6水平。”合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌如是說(shuō)。
　　據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月廣州住宅庫(kù)存套數(shù)超過(guò)15萬(wàn)套，創(chuàng)歷史月度新高，去化周期為26.1個(gè)月，遠(yuǎn)高于北上深等其他一線城市。
　　同策咨詢研究部預(yù)計(jì)，到了下半年，當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫(kù)存去化周期將回落至15個(gè)月以下，去庫(kù)存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。
　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區(qū)過(guò)緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的情況。
　　“當(dāng)供給遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市過(guò)快上漲。”
　　有人說(shuō)，現(xiàn)在政府把房地產(chǎn)當(dāng)做中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在，為了使生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的速度保持在7%左右，必須讓房地產(chǎn)堅(jiān)挺。
　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院教授曹建海稱，雖然房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng)多個(gè)行業(yè)發(fā)展，但實(shí)際上這些行業(yè)多屬對(duì)于資源和自然環(huán)境壓力較大的重化工業(yè)，與中國(guó)新常態(tài)下追求的創(chuàng)新型增長(zhǎng)方式并不一致。國(guó)家為防止地產(chǎn)泡沫破裂，雖然促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，但也給經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來(lái)較大的延滯。
　　中國(guó)官方媒體《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)文稱，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)步入中高速階段，房?jī)r(jià)暴漲暴跌的基礎(chǔ)不復(fù)存在。
　　在行政手段逐步淡出、市場(chǎng)力量日漸顯現(xiàn)的當(dāng)下，個(gè)別特大城市的房?jī)r(jià)在合理區(qū)間正常波動(dòng)，而整個(gè)行業(yè)將會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　從全國(guó)看，大部分城市的房地產(chǎn)供過(guò)于求，特別是三四線城市，前期擴(kuò)張的步伐過(guò)快，新城新區(qū)的規(guī)劃過(guò)于超前，甚至出現(xiàn)了“樓比人多”的“空城”“鬼城”。
　　消化這些過(guò)剩的行業(yè)庫(kù)存，專家普遍預(yù)計(jì)需要較長(zhǎng)的時(shí)間，短期來(lái)看房?jī)r(jià)不跌就不錯(cuò)了，沒(méi)什么暴漲的余地。
　　另一方面，一線城市、特大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，確實(shí)迎來(lái)了“小陽(yáng)春”。40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的銷售面積與開(kāi)發(fā)投資，提速都非常明顯。
　　其原因，一是經(jīng)濟(jì)走勢(shì)逐漸筑底，二是流動(dòng)性適度寬松，三是“限購(gòu)”“限貸”政策的調(diào)整釋放了觀望許久的“剛需”。
　　在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，北上廣深這類“巨無(wú)霸”城市的房?jī)r(jià)，難免存在一定的上漲空間。
　　所以，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，穩(wěn)增長(zhǎng)措施需更全面地考慮化解樓市風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
　　中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策特別是低利率政策時(shí)如不采取相應(yīng)的對(duì)沖措施，可能引發(fā)房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
　　“因此，在經(jīng)濟(jì)增速放緩階段運(yùn)用貨幣政策工具時(shí)，要重視研究出臺(tái)能夠?qū)_利率政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的政策工具。”
　　從對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響看，房?jī)r(jià)多年來(lái)的上漲帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)又帶動(dòng)地方提高賣地收入及財(cái)政收入預(yù)期，直接刺激了地方融資平臺(tái)規(guī)模的擴(kuò)張，導(dǎo)致大量無(wú)效投資和地方債務(wù)的飆升。
　　其次，在高房?jī)r(jià)的吸引下，眾多民營(yíng)企業(yè)跨界進(jìn)行房地產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)下行資產(chǎn)縮水加之信貸資產(chǎn)期限的錯(cuò)配，許多企業(yè)陷于老板跑路的債務(wù)危機(jī)；
　　再次，在居民消費(fèi)增速趨緩的情況下，房屋租金上漲，加之電商的夾擊，導(dǎo)致大量實(shí)體店鋪破產(chǎn)，嚴(yán)重影響生產(chǎn)活動(dòng)與銷售活動(dòng)的渠道暢通。
　　長(zhǎng)期來(lái)看，以下幾種因素可能嚴(yán)重影響房?jī)r(jià)走勢(shì)：首先，經(jīng)濟(jì)趨緩導(dǎo)致的居民工資性收入增長(zhǎng)減緩，還有一些人因灰色收入大幅減少，很難像過(guò)去那樣動(dòng)輒拿出數(shù)百萬(wàn)元現(xiàn)金投資購(gòu)房。市場(chǎng)需求將凈化為絕大部分為居住需求，住房供過(guò)于求及房?jī)r(jià)回落將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期持續(xù)。
　　其次，隨著房?jī)r(jià)調(diào)整，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期被打破，房地產(chǎn)業(yè)吸引大部分社會(huì)資金的魔力將被打破。而且，可能出現(xiàn)資金從房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模流出的局面。
　　最后，房地產(chǎn)制度改革包括農(nóng)村土地改革、不動(dòng)產(chǎn)信息登記及房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，都有可能成為壓塌房?jī)r(jià)居高不落的最后一根稻草。
　　從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)回落可以促使住房需求增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管不會(huì)崩盤(pán)，但房地產(chǎn)商所憧憬的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的局面，恐怕一去不復(fù)返了。
　　與此同時(shí)，特大城市的“限購(gòu)”政策畢竟還沒(méi)放開(kāi)，購(gòu)買力相對(duì)受到限制。同時(shí)隨著投資渠道的多元化，人們對(duì)房子的投資、投機(jī)性需求在下降。
　　更何況，貸款新政、公積金新政傾向于保障基本需求，保障房、自住型商品房的入市也在分流部分“剛需”。
　　當(dāng)然，隨著工資水平、財(cái)產(chǎn)性收入的日益提高，居民購(gòu)買力絕對(duì)水平還要上升，稀缺的地段、改善性需求以及學(xué)區(qū)房等，難免受到追逐、熱捧，這就只能交給市場(chǎng)來(lái)決定、來(lái)調(diào)節(jié)。
　　不過(guò)，值得注意的是，未來(lái)的十年、二十年、三十年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
　　*9個(gè)理由，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的城市建設(shè)力量產(chǎn)業(yè)的規(guī)模速度和質(zhì)量，決定著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)未來(lái)十年、二十年發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)速度和質(zhì)量，我們依靠刀槍不入戰(zhàn)勝不了洋槍洋炮。
　　第二個(gè)理由，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)一定需要一個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)，這個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)就是由住房條件改善提供，由越來(lái)越多的人住到城里提供，離開(kāi)了這條，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將沒(méi)有動(dòng)力、沒(méi)有消費(fèi)、沒(méi)有擴(kuò)大內(nèi)需的指向。
　　第三個(gè)理由，當(dāng)萬(wàn)萬(wàn)千千老百姓抱怨說(shuō)“憑什么我買不起房子的時(shí)候”，人們正在希望成為有產(chǎn)階級(jí)，有產(chǎn)成為社會(huì)利益訴求的重要取向。
　　什么叫全面的小康社會(huì)?全面的小康社會(huì)就是大多數(shù)人有產(chǎn)的社會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上正在為老百姓進(jìn)一步富裕提供機(jī)會(huì)和物質(zhì)條件。
　　最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是推動(dòng)中國(guó)改革新的動(dòng)力。過(guò)去十年改革中，遲遲未獲得多大進(jìn)展，現(xiàn)在城和鄉(xiāng)勞動(dòng)力就業(yè)，完全在封閉的市場(chǎng)中自發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，土地和資金是房地產(chǎn)最比重的兩個(gè)要素，而在過(guò)去十年改革中未見(jiàn)多少進(jìn)展。
　　房地產(chǎn)業(yè)將是進(jìn)一步改革最重要的推動(dòng)力，對(duì)市場(chǎng)優(yōu)化配置資源*5。