什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。
一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主體有哪些
目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主體由兩部分構(gòu)成：
一方面仍然是開發(fā)區(qū)的管委會(huì)，或者是代表開發(fā)區(qū)管委會(huì)，或者是兩塊牌子，其實(shí)是一個(gè)團(tuán)體的開發(fā)商。
另外一部分，實(shí)際上是代表著現(xiàn)在準(zhǔn)備進(jìn)入，或者已經(jīng)進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的，以前可能是不做房地產(chǎn)的，或者是做其他房地產(chǎn)的進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域的。
二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有哪些類型
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從區(qū)域位置來(lái)看，有都市產(chǎn)業(yè)園與新區(qū)產(chǎn)業(yè)園
從主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類型來(lái)看，有媒體產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、IT產(chǎn)業(yè)園、高新產(chǎn)業(yè)園、旅游產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)科研產(chǎn)業(yè)園，汽車產(chǎn)業(yè)園……
一直到城市副中心的開發(fā)，我們都可以納入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的范圍里面。
三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)營(yíng)模式有哪些
（一）政府主導(dǎo)模式政府主導(dǎo)模式實(shí)際上是我國(guó)分布最廣，數(shù)量最多的一類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，全國(guó)大部分以城市+高新區(qū)/經(jīng)開區(qū)冠名的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都屬于這一類。由地方政府出面，包辦規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地一級(jí)開發(fā)以及招商引資，實(shí)際上就是政府代行開發(fā)商的職能，將政府和開發(fā)商的角色合二為一了。
這種模式的上限很高，由于地方政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)最容易解決的問(wèn)題是審批、拿地與基建這些本身就是和地方政府打交道的任務(wù)，所以如果地方政府的規(guī)劃、招商和運(yùn)營(yíng)能力比較強(qiáng)的話，這些園區(qū)就有著非常強(qiáng)大的影響力與盈利能力。包括中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、上海張江國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的典范與標(biāo)桿。
（二）開發(fā)商主導(dǎo)模式開發(fā)商主導(dǎo)模式并不是開發(fā)商全權(quán)包辦，而是開發(fā)商將園區(qū)的一部分職責(zé)肩負(fù)了起來(lái)，替政府行使建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等職能的同時(shí)收取一定的費(fèi)用。在這種模式下，開發(fā)商的來(lái)源往往是一些大型房企。
由于房地產(chǎn)住宅政策愈發(fā)縮緊，市場(chǎng)也趨于飽和，因此很多房企開始轉(zhuǎn)型或者向著多元化發(fā)展，而成本低收入高的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也成為了房企眼中一塊流淌著奶與蜜的“應(yīng)許之地”。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地性質(zhì)是工業(yè)用地，通過(guò)招拍掛手段拿下的價(jià)格相對(duì)商住用地要低出很多，而拿地成本恰恰就是開發(fā)商成本的主要構(gòu)成部分。因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間就大了很多，即使是出租廠房或者辦公樓這樣資金緩慢回流的長(zhǎng)期項(xiàng)目，也不會(huì)有太大的壓力。
（三）入駐企業(yè)的角色對(duì)于入駐企業(yè)來(lái)講，如果不是企業(yè)自建自用的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，那么入駐企業(yè)在入住時(shí)是一個(gè)主動(dòng)選擇者，而在入駐之后就變成了一個(gè)被動(dòng)接受者。這樣的話，選擇權(quán)就成為了入駐企業(yè)為數(shù)不多的籌碼，因此選擇權(quán)的行使非常重要。
而做出這個(gè)選擇，首先需要考慮的是園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位是否適合自己的企業(yè)，或者上下游需求是否合適，也就是說(shuō)自己的企業(yè)如果入駐園區(qū)，是否會(huì)水土不服。
其次要考慮的是園區(qū)能夠提供的服務(wù)。比如稅收減免政策，融資和對(duì)公服務(wù)的便利，人才吸引能力，推廣宣傳力度甚至物流快遞等服務(wù)都會(huì)成為企業(yè)考慮的因素。
另外對(duì)于中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，其他入駐企業(yè)的層次和規(guī)模也很重要。如果能在大型企業(yè)旁邊建廠工作，中小企業(yè)就可以近距離觀察到大企業(yè)的管理與運(yùn)營(yíng)模式，從中學(xué)習(xí)一二，吸取經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而獲得成長(zhǎng)。
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