土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
土地增值稅，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。
土地增值稅計算
土地增值稅的計算方法分別是分步計算法和速算扣除法。分步計算法計算過程比較繁瑣，因此，在實際工作中，一般采用速算扣除法，以簡化計算過程。
計算步驟：
第一步，計算土地增值額。
增值額=收入額-扣除項目金額。
第二步，計算增值率。
增值率=土地增值額÷扣除項目金額×100%。
第三步，根據(jù)增值率確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)。
第四步，套用公式計算稅額。
應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。
土地增值稅的扣除項目：
1、取得土地使用權所支付的金額。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本。
3、房地產(chǎn)開發(fā)費用。
4、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。
5、財政部確定的其他扣除項目。
土地增值稅清算條件：
1、納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。
（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。
（3）直接轉讓土地使用權的。
2、對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。
（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
（4）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
