知識(shí)點(diǎn)所屬：此知識(shí)點(diǎn)處于初級(jí)會(huì)計(jì)職稱《初級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》科目下*9章第八節(jié)，歷年真題涉及到2010判斷、2011多選和判斷、2013判斷題。
考點(diǎn)指數(shù)：★★★★★
投資性房地產(chǎn)的概述
（一）投資性房地產(chǎn)的概述和范圍
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
1、屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目
（1）已出租的土地使用權(quán)；
（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；
（3）已出租的建筑物。
2、下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)
（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；
（2）作為存貨的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）。
（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

項(xiàng)目

確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

1.已出租的土地使用權(quán)

租賃期開(kāi)始日

2.已出租的建筑物

租賃期開(kāi)始日

3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

企業(yè)將土地使用權(quán)停止使用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期 

1、外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量（成本確定同固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)）
（1）對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租（自租賃期開(kāi)始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。
（2）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
借：投資性房地產(chǎn)
貸：銀行存款等
（3）企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，才能從固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
2、自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量（成本確定同自行建造固定資產(chǎn)）
（1）企業(yè)自行建造（或開(kāi)發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。
（3）企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則建造的屬于商品房屬于存貨），自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，從固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
（1）企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
（2）成本模式和公允價(jià)值模式的賬務(wù)處理
具體處理

 

成本模式

 

公允價(jià)值模式

 

會(huì)計(jì)科目

 

投資性房地產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

投資性房地產(chǎn)—成本
—公允價(jià)值變動(dòng)
公允價(jià)值變動(dòng)損益（損益類會(huì)計(jì)科目）

1.是否計(jì)提折舊或攤銷

 

借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
同固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)

×

 

2.是否計(jì)提減值

 

根據(jù)賬面價(jià)值高于可收回金額的差額計(jì)提
同固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)

×

 

3.是否確認(rèn)公允價(jià)值

 

×

 

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益
或相反處理

4.期末賬面價(jià)值

 

賬面余額－折舊/攤銷－減值準(zhǔn)備

期末賬面余額＝期末賬面價(jià)值＝期末公允價(jià)值

5.租金收入

 

借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入 

（四）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
1、企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。
2、計(jì)量模式的變更
投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更如下圖所示：
已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
3、成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤(rùn)）。
（五）內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)（房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換）
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指的房地產(chǎn)用途的變更。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日
（1）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)
①自用的建筑物改為出租。轉(zhuǎn)換日為租賃期開(kāi)始日。
②自用的土地使用權(quán)停止自用，改用于出租或資本增值。轉(zhuǎn)換日為確定用于賺取租金或資本增值的日期。
③存貨房地產(chǎn)改為出租。轉(zhuǎn)換日為租賃期開(kāi)始日。
（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)
①投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用，即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理的日期。
②房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)銷售。轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議（關(guān)鍵點(diǎn)）明確表明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售日期。
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理
（六）投資性房地產(chǎn)的處置（日常活動(dòng)）
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。
1、成本模式下的處置
處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額：
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值：
借：其他業(yè)務(wù)成本（賬面價(jià)值）
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）
2、采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)
處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記"銀行存款"等科目，貸記"其他業(yè)務(wù)收入"科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記"其他業(yè)務(wù)成本"科目；按其成本，貸記"投資性房地產(chǎn)-成本"科目；按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記"投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)"科目。同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)。