第四章合同法律制度
知識(shí)點(diǎn):商品房買賣合同
(1)有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),對(duì)出賣人無(wú)合同上的約束力。就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
(2)出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的,合同無(wú)效,但是在起訴前取得預(yù)售許可的,合同有效。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù),但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件,當(dāng)事人另有約定的除外。
(3)拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置,如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,應(yīng)予支持。
【解釋】在這種情況下,法律更側(cè)重于保護(hù)“被拆遷人”的利益。
(4)商品房買賣合同中解除權(quán)行使的情形:
①因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的;
②因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的;
③房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的;
④出賣人遲延交房或買受人遲延支付購(gòu)房款,經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;
⑤約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)1年,因出賣人的原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。
(5)在下列情形下,由于出賣人行為構(gòu)成了欺詐,因此買受人在請(qǐng)求解除合同并賠償損失的前提下,還可以要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款1倍的懲罰性賠償金:
①商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
②商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;
③故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
④故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
⑤故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
【解釋】注意掌握出賣人支付“懲罰性賠償金”的幾種情形,主要是因?yàn)槌鲑u人有欺詐行為。