知識(shí)點(diǎn):租賃合同
1.租賃合同的期限
(1)租賃合同期限不得超過(guò)20年。
租賃合同屬于臨時(shí)性使用合同,租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的,超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。
(2)不定期租賃。
①租賃期限6個(gè)月以上的,合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。
②當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。
③租賃期屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃合同為不定期。
【解釋】不定期租賃合同,當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
2.維修義務(wù)
出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
【解釋】融資租賃合同中,承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。
3.租金支付期限
對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確,依照合同法有關(guān)規(guī)定仍不能確定,租賃期間不滿1年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間1年以上的,應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付,剩余期間不滿1年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。
4.買賣不破租賃
(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。
【解釋】所有的所有權(quán)讓與均不破租賃,并非局限于買賣。
(2)出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
【解釋】只有在房屋租賃中承租人才有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),對(duì)于其他標(biāo)的的租賃,并不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。