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  第二節(jié) 物權(quán)變動(dòng)
  不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)
  (一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形
  1.登記生效
  不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。(2011年案例分析題)
  【解釋1】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)的取得和不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記,登記生效。
  【解釋2】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同的效力。
  2.登記對(duì)抗
  (1)土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。
  (2)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。
  3.非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)
  (1)基于事實(shí)行為
  因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
  (2)基于法律規(guī)定
  因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。(2012年案例分析題)
  (3)基于公法行為
  因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。
  具體情形
  登記生效
  (1)房屋買賣
 ?。?)建設(shè)用地使用權(quán)的取得
 ?。?)不動(dòng)產(chǎn)的抵押
  物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件,但事后處分時(shí)仍要登記
 ?。?)因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力
 ?。?)因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力
 ?。?)因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書、人民政府的征收決定,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力
  登記對(duì)抗
  (1)土地承包經(jīng)營權(quán)
 ?。?)地役權(quán)
  (二)不動(dòng)產(chǎn)登記制度
  1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。(2008年案例分析題)
  2.更正登記
  權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人“書面同意”更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
  3.異議登記
  如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人“不同意”更正,利害關(guān)系人可以申請異議登記。
  (1)登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的,申請人在異議登記之日起“15日”內(nèi)不起訴,異議登記失效。
  (2)異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
  4.預(yù)告登記
  當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。
  (1)預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。
  (2)預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記失效。
  動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)
  1.所有權(quán)
  (1)一般動(dòng)產(chǎn):交付生效
  動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,自“交付”時(shí)發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。
  (2)特殊動(dòng)產(chǎn):交付生效+登記對(duì)抗
  船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。
  2.質(zhì)權(quán):交付生效
  以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的,質(zhì)權(quán)自“交付”時(shí)設(shè)立。
  3.抵押權(quán):登記對(duì)抗
  以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的,抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。但未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。
  4.特殊的交付方式
  (1)簡易交付
  動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前,權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的,物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。
  (2)指示交付
  動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前,第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的,負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過“轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利”代替交付。
  (3)占有改定
  動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的,物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。